מחירי הדירות יעלו? בהחלט. בעקבות העלאת המע"מ הצפויה, החל מה-1 בינואר 2025 תשלמו יותר על דירות חדשות. בנוסף, במידה ורצתם לרכוש דירה חדשה בעקבות הטבות הקבלנים ואתם משלמים עליה בסולם התשלומים הנהוג - סביר להניח שתקבלו פצצה לפנים, וההנחה שבניתם עליה תימחק כליל בעקבות התייקרות הדירה באחוז אחד לפחות.
אסביר: בעקבות המשבר והמלחמה שהביא לקיפאון בשוק הדיור, הקבלנים שרוצים להחזיר את הרוכשים לשוק יוצאים עם מגוון הטבות, כאשר כמעט כולם מציעים פריסת תשלומים נוחה בדמות 20/80, ואפילו 10/90 ודומיו. המשמעות ברורה: תשלמו היום 20 אחוזים, ועם האכלוס את שאר 80 האחוזים. בגדול, הטבה מצוינת שעוזרת לרוכשים הצעירים לרכוש דירה עם הון עצמי לא גבוה במיוחד, וליהנות מעליית ערך צפויה של הדירה עד הכניסה אליה. עם זאת, ההחלטה של ועדת הכספים של הכנסת מסוף פברואר 2024, לפיה החל מה-1 בינואר 2025 יעלה שיעור המע"מ ב-1% כך שהמס על עסקה בישראל יעמוד על 18% במקום 17% כיום - טורפת את הקלפים, או יותר נכון לומר מייקרת אותם. נכון שאפשר להקדים תשלומים, אבל צריך לזכור שלרוב האנשים אין את הכלים לעשות זאת.
כך, בהנחה שהיזמים ככל הנראה לא יתנדבו ואף לא יוכלו לספוג את העלייה במחיר, הרי שבחישוב פשוט עבור כל מיליון שקל במחיר הדירה אנו נשלם עוד אחוז אחד - 10 אלף שקל יותר, לפחות. קרי, משכורת נוספת. רובנו יודעים שדירות כבר לא עולות מיליון שקל. תעשו את החשבון לבד. הריבית לא ירדה בהחלטה האחרונה, וגם את זה צריך להכניס לסל השיקולים: האם נכון יותר לספוג את עליית המע"מ, ולדחות את נטילת המשכנתה מתוך הנחה שהריבית על המשכנתאות תמשיך לרדת והרוכשים יקבלו תנאים טובים יותר?
זה הזמן להשיב לחיים את מע"מ אפס?
נחזור אל תוכנית מע"מ אפס על דירה ראשונה, שנולדה (ומתה) בשנת 2014 באותן נסיבות כמו היום. גם אז, החוק שכאמור בוטל נועד לאפשר רכישה של דירה ראשונה מקבלן ללא מס ערך מוסף, לאחר שעלה באחוז ל-18 אחוזים. גם אז החוק אמור היה להיכנס לתוקף בחסות האירועים הביטחוניים ומבצע "צוק איתן". לא כל אחד היה זכאי להטבה הזו, שקידם שר האוצר דאז יאיר לפיד, אלא רק מי שעמד בקריטריונים, ובכללם: תושב ישראל שהוא הורה לילד; אדם אשר מלאו לו 35 שנים, גם אם אין לו ילדים.
נזכיר כי הנזק שנגרם בשנת 2014 כתוצאה מהחוק היה עצום. אנשים המתינו להעברת החוק והורדת המע"מ, ובינתיים הקפיאו את רכישת הדירות, מה שגרם לעצירת השוק למשך חודשים רבים. לבסוף, כשהחוק לא עבר את אישור הכנסת ולא נכנס לפועל, נוצרה התפרצות ביקושים שהובילה לעליית מחירים מידית. בהמשך, בניסיון להציל את המצב, תכנית המחיר למשתכן, על ידי שר האוצר שהחליף את לפיד, משה כחלון, החליפה את תכנית מע"מ אפס.
בנוסף, במסגרת הדיונים על חוק מע"מ אפס, נקבע כי התכנית תחול על כל אזרח ככל ששווי הדירה לא יעלה על 950 אלף שקל, עם הקלות נוספות לחיילים משוחררים ומשרתי מילואים שרוכשים דירה ראשונה, שיכולות להגיע עד שווי הנחה של למעלה מ-1.5 מיליון שקלים.
ההחלטה הזו גם יצרה בעיות מקיר לקיר באישור החוק החדש, כאשר היועץ המשפטי לכנסת דאז, עו"ד אייל ינון, הזהיר שמדובר בחוק מפלה, הפוגע בשוויון כלפי אוכלוסיות שאינן משרתות. לדבריו, פיצוי על שנות השירות יכול וראוי שייעשה באמצעות הגדלת שכר המשרתים ומענקי השחרור. ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הראשי באוצר דאז, שעומד היום העומד בראש פורום קהלת לכלכלה, התפטר בעקבות התנגדותו לתכנית. הוא הזהיר כי התוצאה תהיה הפוכה ומחירי הדירות דווקא יעלו. "החוק יתרום לעלייה במחירי הדירות, הוא יצריך מנגנוני פיקוח מסורבלים ויקרים, יש סיכוי טוב שהוא יזרים כסף לכיסים של הקבלנים, ובנוסף יגרום נזקים גדולים למערכת המס", טען אז.
ואכן, על פי הממצאים שנבדקו אז, מאז ההכרזה על תוכנית מע"מ 0% ברבעון הראשון של 2014 ועד סוף הרבעון השלישי (ממרס ועד ספטמבר) - מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור ממוצע של כ-4%, ובמחירי הדירות מיד שנייה חלה עלייה מתונה יותר של 1%.
אז למה אנחנו רוצים להחזיר אותה?
בעיות היו, זה נכון, אבל האם זה אומר שתכנית מע"מ אפס פסולה לחלוטין ונעולה במגירת כישלונות הממשלה הישראלית לנצח?
פנינו למי שעבד בשעתו על הכנת תכנית מע"מ אפס, השמאי הממשלתי לשעבר טל אלדרוטי. לדבריו, אם יתחילו שוב לעשות את זה בחלוקה לאזורים, כל אזור עם גובה הפטור שלו, זה שוב ייצור עיוותים וגובה הפטור לא יהיה צודק לכולם, שכן ההנחה על דירה בהרצליה תהיה משמעותית גבוהה יותר מדירה בדימונה, לדוגמה. בנוסף, במישור הפרקטי הוא מציין, אין כרגע גורם ממשלתי שיוכל להוציא פרויקט כזה סבוך אל הפועל. אפילו שמאי ממשלתי ראשי חדש לא מוצאים.
כנראה שהצדק איתו. עם זאת, לטעמי, אפשר למצוא דרך לעשות אותה ביישובי הפריפריה הדרומית והצפונית שנפגעו במלחמה, על מנת לעודד את ההתיישבות בערים אלו לאחר המלחמה (בתקווה שבינואר 2025 כבר נהיה אחריה). בנוסף, בהחלט יש מקום לשקול לבטל את הגזירה עבור אלו שכבר רכשו ושילמו סכום מסוים עבור דירות באשקלון, שדרות, אופקים, קרית שמונה, שלומי ומקומות נוספים שייבחרו על ידי הממשלה, וכך למנוע בעצם עלייה אוטומטית למי שנמצא גם כך על הקצה כדי להגיע לדירה בישראל. הדרך הפשוטה והיעילה למתן הטבה זו היא באמצעות הפחתת המע"מ המשולם לקופת האוצר. הטבה זו, תתווסף להטבה שכבר הוצהר עליה במסיבת העיתונאים המשותפת לאחרונה של שרי האוצר, השיכון והפנים: דירה למשרתי המילואים ב-800 אלף שקל בפריפריה המרוחקת.
לסיכום, זו תהיה טעות להתעלם מהיתרונות שקיימים בכל זאת בתכנית השנויה במחלוקת. תמיד יש מקום לשיפור, ובתוספת הגבלות מסוימות, ניתן להפוך אותה לתכנית שתייצר הטבה משמעותית עבור רוכשים צעירים שיעירו את הפריפריה. מדובר בתוכנית פשוטה למדי. צריך רק לוודא שההנחה תגיע לידיים הנכונות, קרי רוכשי הדירות.