הקבלנים על הגל: מבצעי מימון של קבלנים תורמים להתאוששות במכירת דירות חדשות, בעוד מכירות יד שניה מוסיפות לדשדש. כך, עולה מדוח שמפרסם היום (ה') הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
על פי הדוח, בחודש פברואר 2024 נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות, לאחר השפל בעסקאות החודשיים הראשונים למלחמת חרבות ברזל. סך הדירות שנמכרו (חדשות ויד שנייה) עמד על 7,511, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בגידול של 19% בהשוואה לפברואר אשתקד, וירידה של 7% בהשוואה לחודש ינואר 2024, שקדם לו.
הדוח מציין כי הירידה במספר הדירות הכללי שנמכרו בפברואר לעומת ינואר 2024 מגיעה בעיקר עקב ירידה משמעותית של 11% במכירת דירות יד שנייה בפברואר, כאשר רק בחודשי פברואר של שנות האינתיפאדה ופברואר אשתקד נרשמה רמת עסקאות נמוכה יותר.
מנגד, מכירות הקבלנים בחודש פברואר (3,644) מסמן עלייה של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד (בהמשך לגידול חד של 36% שנרשם בחודש הקודם לעומת ינואר אשתקד) וירידה מתונה של 2% בהשוואה לינואר 2024 שקדם לו. הדוח מציין כי היקף מכירות הקבלנים בחודש פברואר האחרון הינו מהגבוהים ביותר שנרשמו ב-20 השנים האחרונות.
נזכיר כי הגידול במכירות הקבלנים בחודשיים האחרונים בולם ירידה רצופה במכירות הקבלנים בשוק החופשי (כמעט כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת) שהחלה בפברואר 2022 והתעצמה לאחר תחילת רצף העלאות הריבית של בנק ישראל באפריל 2022.
נתון מעניין שמציין הדוח מציג כי תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות רשם גידול חד של 40% בהשוואה לפברואר אשתקד. עם זאת, בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים נמצא כי דווקא חלה ירידה של 9% בתזרים בפועל, ממצא שיש בו כדי לרמז על תרומתם של מבצעי המימון של הקבלנים למכירות בחודש זה.
אזור באר שבע על מפת הרוכשים
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לפברואר אשתקד נמצא כי כמעט בכל האזורים נרשם גידול חד במכירות אלו. מעניין לראות שסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור באר שבע הדרומית עמד על 431 דירות, הרמה השנייה בגובהה בהשוואה ארצית (נמוך אך במעט ממכירות הקבלנים באזור המרכז) ואחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה בחודשי פברואר מאז תחילת שנות האלפיים.
בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור באר בולטות הערים נתיבות ואופקים, המדורגות רק אחרי באר שבע עצמה במכירות אלו, עם 80 דירות -ו72 דירות בהתאמה. יש לציין כי נתיבות בלטה במכירות אלו גם בחודש ינואר, עם 110 דירות שנמכרו, הרמה הגבוהה ביותר בכל אזור באר שבע באותו חודש.
מעניין לראות כי הסגמנט הבולט במכירות אלו בנתיבות היה זה של מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, אשר היוו 43% מסך רוכשי הדירות החדשות בנתיבות בפברואר השנה. משקל המשקיעים בנתיבות בפברואר השנה עמד על 19% בלבד, לעומת 24% בפברואר אשתקד. בהקשר זה, יש לציין כי בעבר היו המשקיעים דומיננטיים במכירות מסוג זה ("פריסייל"). סביר להניח כי עליית הריבית ומס הרכישה תרמו לדחיקת המשקיעים החוצה, כאשר מאידך מבצעי המימון של הקבלנים מאפשרים למי שעבורם זוהי דירתם הראשונה לרכוש בשיעורים גבוהים יחסית דירות למגורים.
נתון מעניין נוסף שמציג הדוח על הרוכשים בנתיבות: ממבט על השכר של הרוכשים בנתיבות בולטת העובדה לפיה רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בפברואר השנה גבוהות משמעותית מאשר רמות השכר של סגמנט זה ברכישות בנתיבות בפברואר אשתקד (שכר ממוצע ברוטו של 15.3 אלף שקל לעומת 10.9 אלף שקל בשנה שעברה).
בהתאם, גם רמות המחירים של הדירות החדשות שנמכרו בנתיבות בפברואר השנה היו גבוהות באופן משמעותי בהשוואה לפברואר אשתקד (מחיר ממוצע של 1.47 לעומת 1.2 בפברואר אשתקד, ללא פערים משמעותיים בשטח הדירות). יחד עם זאת, העובדה לפיה לפחות בחלק ממכירות אלו בפברואר השנה ניתנו מבצעי מימון משמעותיים לרוכשים, למשל תנאי מימון של 20-80, ללא הצמדה וריבית, משקפים בפועל הטבה שאינה באה לידי ביטוי במחיר.