דוח בנק ישראל, המסכם את שנת 2023 מתפרסם היום (א') לאחר שהוגש על ידי הנגיד לנשיא המדינה, ראש הממשלה ושר האוצר. הדוח מקיף מגוון רחב של תחומי הפעילות הכלכלית בישראל, ומתייחס בין היתר גם לענף הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט.
לפי הדוח, בשנת 2023 נמשכה מגמת האטה בשוק הדיור - בשל התייקרות האשראי לדיור ונסיקת מחירי הדירות לאחר משבר הקורונה; האטה זו התבטאה בירידה של מספר העסקאות, וכן ירידה של ממוצע מחירי הדירות הכללי ב-0.6% לראשונה מאז שנת 2018. זאת, כאשר בנק ישראל מציג קשר ישיר בין הרחבת היצע הדירות החדשות לבין ירידת המחירים, שאף גדולה יותר בסקטור הדירות החדשות.
מעניין לראות כי דווקא אזורי הביקוש, מחוזות תל אביב והמרכז, היו אלו שהובילו את ירידת המחירים, כאשר על פי הדוח הגורם העיקרי לירידה זו הוא הצטברות מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות. על פי הערכות הלמ"ס, שני מחוזות אלה מרכזים 56% מסך הדירות החדשות שנותרו למכירה - כ-38 אלף דירות בסוף שנת 2023. לשם השוואה, בשנים 2019-2022 הממוצע השנתי של מכירות דירות חדשות בשני המחוזות האלה יחד היה כ-21 אלף דירות, שהן כ-47% מסך הדירות החדשות שנמכרו בתקופה זו.
עדות נוספת לתרומתו של מלאי הדירות הלא-מכורות לירידת המחירים היא העובדה שמחירי הדירות החדשות ירדו בשנת 2023 ב-2.2% - קצב ירידה מהיר מזה של המדד הכללי של מחירי הדירות בכל חלקי הארץ, שכאמור עומד על 0.6%.
מחירי הדירות החדשות התחילו לרדת בספטמבר 2022 וירדו מאז כמעט ברציפות; בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית מחיריהן ירדו בקצב מהיר יותר. ככל הנראה, המחירים האפקטיביים של הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי ירדו אף יותר ממה שמדדה הלמ"ס, עקב הטבות שונות שאינן מגולמות במחירי המחירון של הדירות, כגון תוספות ושינויים. עם זאת, יש לציין, כי בחודשים נובמבר ודצמבר 2023 המחירים שבו ועלו, ונראה כי המגמה נמשכת גם בחודשים הראשונים של שנת 2024.
סיכום שנת 2023 בשוק הדיור: נקודות נוספות שעולות מהדוח
• עד פרוץ המלחמה קצב התחלות הבנייה נשמר ברמה גבוהה, והיצע הדירות המשיך לגדול למרות הירידה בביקוש לדירות; זאת על רקע קידום תהליכי התכנון והשיווק בשנים הקודמות, ומפני שעליית הריבית במשק ייקרה את החזקת הקרקע לאורך זמן ללא פיתוח.
• האטת הביקושים לצד שמירה על היקף הבנייה הגבוה התבטאו בגידול מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות, במיוחד במרכז הארץ, ומחירי הדירות החדשות והדירות באזורי הביקוש ירדו.
• הירידה של מכירת דירות חדשות פגעה בתזרים המזומנים של היזמים. אלה נאלצו להגדיל את היקף האשראי כדי להמשיך בפעילות הבנייה, וצמצמו את ביקושם לרכישת קרקעות.
• עם פרוץ המלחמה ירד מספר העסקאות בשוק הדיור ירידה חדה, אך כבר בחודשים נובמבר ודצמבר ניכרה התאוששות. השפעתה של מלחמת "חרבות ברזל" על שוק הדיור חזקה מזו של אירועים ביטחוניים בעבר, בגלל חומרת הפגיעה בעורף ובחזית, אורך הלחימה והיקף גיוס המילואים.
• מתחילת המלחמה נאסרה העסקתם של עובדים פלסטינים, שערב המלחמה היוו כשליש מהעובדים בענף הבנייה. נוסף על כך, בשבועיים הראשונים של המלחמה הושבתו מרבית אתרי הבנייה, על פי דרישות של פיקוד העורף והרשויות המקומיות. החל מסוף אוקטובר הם נפתחו בהדרגה, אך בסוף דצמבר כ-28% מאתרי הבנייה למגורים (בשקלול לפי מספר יחידות הדיור בכל אתר) היו עדיין סגורים, וגם באלה שנפתחו העבודה התנהלה בהיקף חלקי.
• צעדי הממשלה להחלפת העובדים הפלסטינים בזרים לא נשאו פרי עד כה. בטווח הארוך האצת הכנסתן של טכנולוגיות בנייה מתקדמות עשויה להחליש את התלות של הענף בעובדים בעלי מיומנות נמוכה.
• המלחמה חידדה את הצורך בשדרוג הדירות הישנות שאין בהן ממ"ד בכל חלקי הארץ, אך אף על פי שהדבר מגדיל את חשיבותה של ההתחדשות העירונית, דווקא במחוזות החשופים ביותר לסיכון של רעידת אדמה ולאיום ביטחוני היקף פעילותה מצומצם; זאת משום שהכדאיות הכלכלית שלה ליזמים עדיין נמוכה מדי.
• מוסדות התכנון אישרו בשנת 2023 שיא של 168.4 אלף יחידות דיור, למרות אתגרי המלחמה. ואולם ניסיון העבר מלמד כי אישור התוכניות אינו מבטיח את הוצאתן לפועל או את קיצור הזמן עד ליישומן. עיכובים רבים נוצרים בשלבים שלאחר אישור התוכניות, בין היתר מפני שקידומן מותנה בהשקעות בתשתיות ובפתרון בעיות סטטוטוריות.