בהתחדשות עירונית אסור לעשות אפליות: בדומה ללא מעט תחומים במדינת ישראל, וביניהם תחבורה, רפואה וחינוך, נראה כי גם בכל מה שקשור להתחדשות עירונית יש שווים ויש שווים יותר. למרות שבתחום הדיבורים ההתחדשות העירונית בפריפריה גוברת, שכן במיוחד אחרי השביעי באוקטובר כולם רוצים לקחת חלק בלהיט החדש ומדברים על חידוש הפריפריה - בסופו של דבר, כמו בכל דבר, המעשים הם אלו שקובעים.
"בניגוד לפריחת ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש בגוש דן, היקפי ההתחדשות העירונית בפריפריה עדיין מדשדשים", מסביר עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד KDC.
להצהרתו זו מתגייסים הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשבוע שעבר, מהם עולה כי בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-11,490 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש - יותר ממחיצתן, כ-53.4%, נבנו במחוז תל אביב וכ-23.7% במחוז המרכז. כלומר, כ-77% מהדירות שהתחדשו בישראל בשנת 2023 נבנו באזור תל אביב והמרכז. זאת, נזכיר, למרות שהמטרה המקורית שבגללה ממשלת ישראל ראתה לנכון ליזום את התכנית לפני יותר מ-25 שנה היא שמירה על חיי אדם - הן מרעידות אדמה והן מנפילות טילים.
האם המטרה הזו מומשה לאורך השנים?
עו"ד קרן מסביר כי לפי דוח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסם כשנה לפני מלחמת חרבות ברזל - ממש לא. "מהדוח עולה כי מה שקובע היכן למגן ולחזק מבנים במדינת ישראל הוא המחיר למ"ר ולא איומים וסכנות בפועל. לפי הדוח, המעודכן לסוף שנת 2022, ולצערנו לפי הנתונים האחרונים של הלמ"ס לא השתנה הרבה מאז, קיימים בפריפריה הצפונית והדרומית כ-96,000 מבנים שלא עומדים בתקן רעידות האדמה ושלא נדבר על מיגון בסיסי מירי טילים. מתוך המספר הגבוה והמדאיג הזה, אושרו להתחדשות עירונית רק כ-15%, כ-13,000 מבנים, שרובם המכריע נמצאים במחוז דרום", אומר עו"ד קרן.
מה בנוגע למרכז הארץ ולאזורי הביקוש?
"רק לשם ההשוואה, מספר יחידות הדיור שאושרו במחוז המרכז באותה תקופה עמד על 61,000. האם אזורי הביקוש ואזורי המרכז שווים יותר? כנראה שכן, מאחר שהסיבה המרכזית לאי קידום פרויקטים בפריפריה היא חוסר היתכנות כלכלית, להם זוכים בעיקר באזורי הביקוש. כך נוצר מצב שבו היכן שבאמת נדרשת התחדשות עירונית, בישובים הנמצאים בסמוך לשבר הסורי אפריקאי ונמצאים בסכנה ממשית לרעידות אדמה ובישובים שנמצאים באזורי האיום בדרום ובצפון, כמעט ואין התחדשות עירונית והגיע הזמן לשנות את המצב", ממשיך עו"ד קרן.
מהשפעות המלחמה - יש תוכנית, עכשיו צריך גם לבצע
בדצמבר 2023, כחודשיים לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ובהתאם למסקנות הוועדה הממשלתית לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, הציג מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, תכנית שבמסגרתה אותרו כ-110 מתחמים להתחדשות עירונית בפריפריה, בהם יוכלו להקים כ-37,000 יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב. מדובר בתכנית שאפתנית שכרוכה בתקציב של כ-10 מיליארד שקל, ומטרתה לייצר היתכנות כלכלית לקידום פרויקטים של התחדשות בפריפריה.
אך האם זה מספיק? האם התכנית השאפתנית יכולה לייצר מצב שבו ההתחדשות העירונית אכן מתנהלת בצורה שווה בין אזורי הביקוש בגוש דן והפריפריה?
לדברי עו"ד קרן, "כנראה שכמו בכל תכנית, יש לבצע עוד לא מעט השלמות שתפקידן המרכזי הוא גם להעניק כדאיות כלכלית לפרויקטים בפריפריה על ידי תקציבים, מענקים והגדלת זכויות, כמו גם לייצר תכנית לצמצום פערי תרבות, גישה וחינוך שיעודדו הגירה חיובית לאזורים אלו. תכנית זו תכלול הקמת מוסדות חינוך, השכלה גבוהה, פתרונות תחבורה, תשתיות ראויות ועוד, אשר יביאו ליצירת התחדשות עירונית אמיתית ושינוי אורך חיים ולא עוד חידוש בניין בודד במרחב בעייתי".
עו"ד קרן ממשיך ומסביר כי "אנו חיים במדינת ישראל ויודעים כי התכנית שהוצגה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית טרם קיבלה תקצוב ממשלתי. נראה כי יהיה קושי ליישמה, מאחר שהיא דורשת תקציב עתק של כ-10 מיליארד שקל. בינתיים, במצב הנוכחי, ישנם לא מעט בעלי דירות שנמצאים באזורים מועדים לאסון אל מול החזית ומתקפות הטילים, או באזורי סכנה של רעידת אדמה על קו השבר הסורי אפריקאי. לכן, יש לקדם את התכנית, כשבמקביל יש גם לא מעט פעולות שיש לקדם כבר בטווח הזמן המיידי, אשר יסייעו להניע את ההתחדשות צפונה ודרומה".
"זה שאין כדאיות לא אומר שאין צורך בהתחדשות. במיוחד לאחר המלחמה, רשויות התכנון והמדינה חייבים להכניס את היד עמוק לכיס ולהעביר תקציבים לטובת קידום התחדשות עירונית במתחמים חסרי כדאיות. יש למשוך את היזמים הגדולים דרך תוספת זכויות: לצערנו, אנו רואים בלא מעט מקרים שבשלב אישור תוכניות של פינוי בינוי בוועדות השונות, נוצר הרושם כי הרצון הוא לבחון כיצד ניתן להפחית זכויות ולייצר כדאיות כלכלית גבולית. על הוועדות לזכור כי התחדשות עירונית, מעבר להיותה משימה לאומית היא גם עסק כלכלי, ולכן יש למצוא את הדרך למשוך יזמים איתנים וטובים לביצוע התחדשות בפריפריה, דווקא באמצעות הגדלת זכויות בנייה במתחמים גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית.
הרשויות המקומיות חייבות לקדם תוכניות: גם הרשויות חייבות לפעול ולקדם תכניות אסטרטגית בהתחדשות עירונית מטעמן. חייבים לשפר את הקשר ולעודד את האינטרסים של הרשויות המקומיות לקידום תכניות התחדשות עירונית במסלול רשויות מהיר. חשוב לזכור כי התחדשות עירונית מוצלחת מתקיימת רק דרך תקשורת נכונה ופרודוקטיבית בין המדינה לראשי הרשויות".
"כולנו שווים באותה מידה, ללא הבדלי כדאיות וכלכלה"
עו"ד קרן מסביר כי "כמשרד שמייצג אלפי בעלי דירות בעשרות רבות של פרויקטים ברחבי הארץ, אנו רואים את שינוי התפיסה בקרב בעלי הדירות. אנו רואים את ההיענות, הרצון וההבנה שמעבר לצורך בהגשמה עצמית. יש כאן גם צורך חזק יותר של ביטחון והגנה. לשמחתנו זכינו להיות בין משרדי עורכי הדין החלוצים בקידום פרויקטים באזורי הפריפריה, החל מפרויקטים באילת שבדרום ועד לפרויקטים בצפון הארץ כמו בנשר, מגדל העמק וקריית ים".
"בעבודה המשותפת מול בעלי הדירות באזורים אלו, אנו רואים רצון ותקווה לזכות בחיים חדשים ומוגנים יותר, המהולים בלא מעט פחד מתחושת הימור על הנכס הכלכלי היקר ביותר שלהם, ברוב המקרים. התנגשות זו דורשת מאיתנו להעניק מעטפת של שקיפות ואמון שתפקידה לנטוע בהם ביטחון בתהליך. על מנת שבאמת נוכל לעשות זאת, יש להראות להם התקדמות מעשית בשטח, ושהפעם, אחרי שנים רבות, הם אלו הנמצאים בראש סדר העדיפויות לקידום תוכניות ישימות עם תקציבים ברורים, הצבועים עבור קידום הפרויקטים בפריפריה".
לסיכום, אומר עו"ד קרן כי "מלחמת חרבות ברזל יצרה התפקחות בלא מעט תחומים במדינת ישראל, ונכון שתפקח גם את העיניים לכלל העוסקים במלאכת ההתחדשות העירונית. הגיע הזמן שכולנו נבין כי להתחדשות העירונית תפקיד משמעותי בהגנה על אזרחי המדינה ולכן יש לוודא כי מול תוכנית זו, כולנו שווים באותה מידה, ללא הבדלי כדאיות וכלכלה".