אתמול (ב') בפתיחת מושב הצוהריים של היום השני של ועידת שמאי המקרקעין תחת הכותרת "ממלחמה להשבחה", עלה מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן והצהיר כי ביום רביעי הקרוב, לאחר ישיבת מועצת מקרקעי ישראל, תצא בשורה תקדימית עבור משרתי המילואים.
מורגנשטרן הסביר: "ההחלטה המשמעותית והמרכזית שתבוא למועצת מקרקעי ישראל היא הכפלת מספר הדירות לחיילי המילואים מ-10% ל-20%. זה אומר שאם מוציאים 1,000 דירות בהגרלה, 200 דירות מוגרלות בהרגלה סגורה רק לחיילי המילואים, וצריך להבין שחיילי המילואים הם גם בין המתמודדים על ה-800 הנותרות. החלטה משמעותית נוספת של הנחות בקרקע למשרתי מילואים היא לאפשר הנחה של עד 90% למחסורי דיור ממחיר הקרקע. בשנה שעברה יצאו כמעט 4,000 מגרשים כאלה, הפוטנציאל הוא הרבה יותר גדול, יש 30,000 תב"עות. מדובר בשתי בשורות משמעותיות".
"בשורה נוספת קשורה לעולם התשלומים, אנחנו מעבירים החלטה של דחיית תשלומי קרקע ופיתוח למשך של כחצי שנה. זוהי החלטה תקדימית, זה אומר שנוכל לשחרר אשראי לתוך השוק, ולראות מכרזים פחות נכשלים. יש אתגר משפטי להחיל את זה גם על מכרזים שנסגרו בחודשיים האחרונים רטרואקטיבית. הדחייה היא גורפת לבנייה רוויה ופרטית רואים את הצורך בבנייה רוויה שם הצורך גדול יותר", המשיך מורגנשטרן.
"מדינת ישראל מפסידה בכל חודש שעובר כמיליארד וחצי שקלים"
עוד, דיבר מורגנשטרן על המחסור החמור בעובדים, "אין ספק שנושא העובדים הוא הנתיב הקריטי בעולם הנדל"ן. השר הביא להחלטת ממשלה ראשונה שהכפילה את המכסה, אבל בתכלס אין מספיק עובדים. חשוב להגיד שעד לפני שבוע מיינו במדינות המוצא למעלה מ-30 אלף עובדים, למעלה מ-23 אלף עובדים נמצאו מתאימים מהודו, סרילנקה, אוזבקיסטן ומולדובה. אנחנו כמדינה מצד אחד עשינו את שלנו. מה-7 לאוקטובר נכנסו לארץ כ-7,000 עובדים, כשמנסים לפרק ולהבין רגע אחד איפה קבור הכלב? יש פה מצב אבסורדי".
"מדינת ישראל מפסידה בכל חודש שעובר כמיליארד וחצי שקלים, אבל ביד השנייה מטילים אגרות וערבויות עבור אותם תאגידים שמביאים עובדים של 1,800 שקל לחודש של עובד. כששאלתי מישהו ממשרד האוצר למה אי אפשר להוריד את האגרות? אמרו שאם נוריד את האגרות, יש פה מאות מיליונים של הכנסות שפוגעים בהכנסות המדינה. אז ביד אחת יש הכנסות מאקרו על הכנסות המדינה וביד השנייה אנחנו באים ומעכבים הבאה של העובדים", המשיך מורגנשטרן.
"שר השיכון הוציא מכתב לפני שבוע לכנס את ועדת יוקר המחיה. אנחנו רואים פה 4 צירי פעולה: אנחנו רוצים לראות עובדים שמגיעים בהבאה ישירה; הבאנו 10 אלף עובדים זרים ב-B2B שלא באמצעות הסכמים בילטרליים. הבאנו החלטת ממשלה נוספת של עוד 10 אלף עובדים, היועצת המשפטית לממשלה טענה שזה לא ניתן, שזה עבר ללא דיון מוקדם בממשלה, אנחנו מביאים את זה שוב לממשלה
הפחתה של האגרות והערבויות והגדלה של מספר תאגידים, שיכולים להביא העובדים. זה תמריץ לאותם העסקים לקחת את העובדים האלו".
"בסופו של דבר כ-75% מהקבלנים הקטנים והבינונים באיזשהו מקום מחכים לעובדים הפלסטינים. גם כשכל הפלסטינים יהיו פה אנחנו צריכים עוד 60 אלף עובדים. בעשור האחרון משך הבנייה בישראל עלה בכמעט שנה וזה לא רק בגלל שבונים לגובה. יש מחסור בידיים עובדות. כשיש מחסור זה כמו ביקוש והיצע העלות לעובד מתייקרת, שזה בסוף משתלשל אלינו האזרחים. את הפלסטינים אפשר להכניס מייד", סיכם מורגנשטרן את הנושא.
דיור להשכרה גם באמצעות קבוצות רכישה
מורגנשטרן נשאל על הפתרון החדש של המשרד לדיור להשכרה באמצעות קבוצות רכישה וציין, כי ברגע שהריבית עלתה אין מודל כלכלי בדירות להשכרה. בסוף המודל עבד על תשואה חודשית פחות או יותר של 3% אולי 4% עליית ערך של 5% בשנה ומחיר הכסף היה יותר זול. רואים גם יזמים שזכו במחירי שוק חופשי בקרקעות, ראינו את זה בלא מעט מקומות ברחבי הארץ בעיקר באזורי ביקוש, אז רואים את אותם יזמים לא מתחילים לבנות, גם מי שהתחיל לבנות וקיבל ליווי נמצא עם משקולת לא פשוטה ומכרזים חדשים לא רואים שיש להם סיכוי להיסגר.
במועצת רמ"י בספטמבר קיבלנו החלטה לאפשר במרכזים חדשים לגשת 60% חברה אחת ואת ה-40% הנותרים לאנשים פרטיים. אנחנו רוצים להכניס כסף חדש לממן את עולם השכירות. התפיסה שיש לא מעט אנשים שבאים ואומרים אני רוצה שתהיה לי דירה. אני מוכן שהדירה ל-20 שנה תהיה בשכירות לטווח ארוך, אנחנו נאפשר לחברות גם לגשת לקבוצות רכישה וגם למכור פרויקטים קיימים לפרטיים. הדירה תימכר בדיסקאונט כזה או אחר. הדבר היחיד שאנחנו נתערב כמדינה נבקש לראות שיש ניהול אחוד לדירה ולא כל אחד יחליט מתי להחליף את הדוד שמש בסופו של דבר השכירות לטווח ארוך מאפשרת שכירות ברמה גבוהה.
- האם אין חשש שכניסת קבוצות רכישה יכולה לעלות את מחיר הקרקע?
כשהתחלנו לדבר התלבטנו באיזה אחוז לאפשר קבוצת רכישה, אם 100 אחוז או באחוזים נמוכים יותר. הקמנו צוות יחד עם אגף תקציבים ורשות מקרקעי ישראל לקבל החלטה. בהתחלה אמרו שניתן 100% לקבוצת רכישה אחד מהחששות שאין לנו שליטה כמדינה מי נכנס. בפרויקטים כאלה שגורם פרטי בונה עבור מדינה ומחזיק את זה במשך 20 שנה אנחנו רוצים לדעת מי נכנס. עד ליום חמישי אנחנו אומרים לקבל מחברת דירה להשכיר מתווה איך הולכת לעבוד תורת ההפעלה של גורם מפעיל אחד. אנחנו בשלב הראשון נאפשר 40% קבוצת רכישה ו-60% להיות בעל שליטה של חברה אחת. אנחנו מניחים שהחברה לא תרצה להכניס ב-40 אחוז כל אחד היא תדע לבחור את האנשים, החברה תרצה לבחור את השותפים שלה בצורה טובה. השאיפה שלנו שאם זה יעבוד להגדיל את הרוכשים הפרטיים לתוך הקבוצה ולהקטין את ההחזקה של החברה".
האם תהיה תמיכה ממשלתית בירידת מחירי הדירות?
מורגנשטרן הסביר כי "אנחנו אמורים לקבל בשבועות הקרובים למעלה ממיליארד שקל לסבסוד ופתוח. אנחנו מאמינים שברגע שנצמיד לכל יחידת קרקע גם במחיר דירה בהנחה וגם בשוק החופשי תג מחיר של עוד סבסוד של 50 אלף שקל לכל יחידת דיור בנוסף ל-50% שיש בבנייה באזורי עדיפות לאומית אנחנו נראה מכרזים שפחות נכשלים. המטרה שלנו להגדיל את ההיצע, אני מאוד מקווה שמה שראינו בחודשיים הקרובים את העלייה במחירי הדיור זה סוג של בלון ואפקט של מה שקרה במלחמה ולא שינוי מגמה".
"ברגע שנכניס את הסבסוד מצד אחד נראה אלפי יחידות דיור שיכולות לצאת מחוץ לאזורי הביקוש באזורים שלא נכשלים, מצד שני הסל שאנחנו נתונים לרשויות המקומיות גם עם הסכמי גג, ברגע שנתחיל לשבת עם הרשויות כמו בית שמש, קרית גת, קרית אתא, זה אולי לא בלב אזורי הביקוש אבל עדיין נקרא לזה מחוץ לאזורי הביקוש אבל לא הפריפריה הרחוקה, הם יכולים כל אחד מהם לייצר אלפי יחידות ד99ור בשנה. אנחנו נבוא לכל רשות עם סל של מאות מיליוני שקלים בהחלטת ממשלה 1383.. אנחנו נראה אינסנטיב שלהם לשווק, עוד 300 מיליון שקל לרשות שלתת לכל רשות שתעמוד בקבצי זמן של הוצאת היתרים עשרת אלפי שקל בשוטף, לכל היתר שיוציאו, אנחנו מאמינים שזה עם דחיית התשלומים והורדת מחירי המינימום שבמרכז יביא לנו הצלחה במכרזים", סיכם מורגנשטרן.