כבר כמעט שנתיים שכולם מבולבלים. חוסר הוודאות במשק הישראלי החל עם העלאת הראשונה הריבית באפריל 2022, והמשיך למהפכה המשפטית בתחילת 2023, ומלחמת חרבות ברזל באוקטובר השחור.
במהלך התקופה הארוכה הזו שוק הדיור יצא לפסק זמן. הזוגות הצעירים אמנם ישבו על הגדר, אך טעות לחשוב שזה אומר שהביקוש יורד וכך גם המחירים. בסופו של דבר גם הרוכשים על הגדר צריכים מקום לגור בו, והשאלות לא מפסיקות להגיע: לקנות דירה עכשיו או לחכות? מה עדיף, דירה חדשה או יד שנייה? המחירים ירדו או יעלו?
הדוח האחרון של הכלכלן הראשי באוצר, שהתפרסם השבוע, הוכיח זאת. הדוח המפתיע, שהתייחס לחודש ינואר 2024, הציג התאוששות מדהימה: עלייה דרמטית בעסקאות נדל"ן דווקא עכשיו, בתקופה הכי טעונה, עם זינוק משמעותי ברכישת דירות מצד זוגות צעירים.
מהדוח עולה כי רכישות הזוגות הצעירים בחודש ינואר הסתכמו ב-4,705 דירות, גידול חד של 40% בהשוואה לינואר אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש דצמבר הקודם. גם הקבלנים מציגים נתונים אופטימיים: בחודש ינואר הסתכמו המכירות שלהם ב-3,716 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. גידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד, והרמה הגבוהה ביותר במכירות הקבלנים מאז מאי 2022.
עם זאת, אל תטעו - מצבם של רוכשי הדירות רע. רע מאד. דוח אחר שפורסם גם הוא השבוע, הפעם של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מציג נתונים על דירות בישראל בפילוח לפי בעלות, ושכירות בין השנים 2013-2023. לפי הדוח, אם נשווה עשור אחורה, ירד מספר בעלי הדירות בבעלות עד גיל 34, ובהתאם גדל מספר הצעירים בגילים האלו שגרים בשכירות.
במלים אחרות: קשה יותר לצעירים לקנות היום דירה. 52% מהדירות של צעירים בגילאים של עד 34 לפני עשור ב-2013 הן דירות בשכירות (לעומת 58.4% ב 2023).
חריש רק יכולה לחלום להפוך למודיעין
נתון מדהים נוסף שעולה מדוח הלמ"ס מראה שהחלמאות הישראלית חוגגת: עיר חדשה קמה בעשור האחרון בשם "חריש", על המודל המוצלח של מודיעין.
עם זאת, בעוד מודיעין "טסה" בביקושים והפכה סיפור הצלחה מסחרר למשפחות צעירות שחולמות לגור בה, בחריש, מתברר השבוע, מחצית מהדירות הן להשקעה, כלומר בעלי אמצעים קונים כדי להשכיר לחסרי אמצעים.
המחדל: מדינה ישראל מקימה עיר חדשה אבל - לא דואגת לרכבת, שמה אותה על כביש שש בלי מחלף ישיר ולא דואגת למרכז תעסוקתי עצום. ככה לא בונים עיר.
לפי הדוח, חריש נמצאת במקום הראשון בישראל מבחינת שיעור הדירות בשכירות בתחומה, ואפילו עקפה את תל אביב, עיר השכירויות של ישראל, כאשר 50.5% מהדירות בתחומה מושכרות; תל אביב-יפו, שכאמור עמדה בראש המדד הזה במשך עשורים רבים, נמצאת כעת במקום השני עם 47.8% דירות מושכרות, וגבעתיים שלישית עם 41.2%. נדגיש כי מבחינת מספר נומינלי של הדירות בשכירות, תל אביב עדיין במקום הראשון, עם יותר מ-100 אלף דירות מושכרות.
זה הזמן לחפש הזדמנויות
אני כבר אומר חודשים ארוכים שזה הזמן לחפש הזדמנויות, במיוחד כשהקבלנים נותנים מימון לרכישת דירה קרי שלמו 20% היום ו-80% עם האכלוס. כדאי גם לצאת מגבולות גוש דן. אין זה נדיר למצוא היום יזמים המציעים לרוכשים לשלם גם 5% במעמד הרכישה, כאשר הם מצידם סופגים גם את עלויות המימון עד להשלמת הפרויקט. זה כמובן עדיף על דירות יד שנייה.
הדוח הנ"ל של הכלכלן הראשי באוצר מציג כי מבצעי המכירות המשמעותיים של הקבלנים, שהחלו בחודשים האחרונים ונמשכו בחודש ינואר תוך התמקדות בתנאי מימון נוחים לרוכשים, תרמו להתאוששות הניכרת בשוק הדירות החדשות. בנוסף, ניתן להניח כי העדפה של הרוכשים לדירות עם ממ"ד תרמה גם היא מצד אחד לגידול ברכישת דירות חדשות ומנגד להמשך הדשדוש במכירת דירות יד שניה.
בנוסף, ראינו שגם מצבם של הקבלנים משתפר. כלומר, החוסן הכלכלי לא נפגע. בניתוח תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים (נדגיש כי במונח זה אנו מתכוונים לתמורה הכספית בגין מכירת הדירות, ללא תלות במועד בו תתקבל תמורה זו ולפני קיזוז התשומות המותרות בניכוי) נמצא כי זה עמד בחודש ינואר על 8.9 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 32% בהשוואה לינואר אשתקד.