חברת מליסרון, המתמחה בהקמה, החזקה וניהול של קניונים ומתחמי משרדים ופארקי הייטק, דיווחה הבוקר (ב') את תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, המלמדות על גידול ב-NOI, עלייה דו-ספרתית ב-FFO, המשך מגמת העלייה בפדיונות בקניונים, שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים של כ-99% בנכסי החברה ומסכמת שנה עם רווח של למעלה מ-1 מיליארד שקל.
הפדיונות בקניוני מליסרון עלו במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת 2023 ב-5% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" בחודש אוקטובר, ירדו הפדיונות בקניוני מליסרון בשיעור של 30%, לעומת אוקטובר 2022. בחודשים שלאחר מכן נרשמה התאוששות בפדיונות בקניונים, כך שבחודש דצמבר האחרון אף נרשמו פדיונות שיא בקניוני החברה עם עלייה של 16%, לעומת דצמבר 2022. המגמה החיובית נמשכה גם אל תוך שנת 2024 עם עלייה של כ-11% בפדיונות בפועל בחודש ינואר השנה ועלייה של 10% בחודש פברואר, בהתאם לדוחות RIS. העלייה בפדיונות ובכמות המבקרים בקניונים היא זו שתרמה לעיקר העלייה הממוצעת של כ-10% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים וחידושי חוזים, זאת בהמשך לעלייה של כ-8% בשנת 2022.
מהחברה, בניהולו של אופיר שריד, נמסר כי "מליסרון רואה חשיבות רבה בהשבת המשק לפעילות מלאה במטרה לשמור ולחזק את הכלכלה הישראלית". כחלק מכך ובעקבות הפגיעה בפדיונות השוכרים בתחילת המלחמה, פרסמה החברה מתווה הקלות לשוכרים בקניונים ובמרכזי המסחר אשר מחלק באופן מאוזן את נטל הפגיעה בין המדינה, השוכר והמשכיר. בהתאם לכך, העניקה מליסרון במהלך הרבעון הרביעי של 2023 הנחות לשוכרים בסכום כולל של כ-31 מיליון שקל.
עיקרי הדיווח של מליסרון
ה-NOI המיוחס לבעלים בשנת 2023 עלה בכ-8% ל-1.33 מיליארד שקל, בהשוואה ל-1.22 מיליארד שקל בשנת 2022. העלייה נבעה מחתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי שכירות, מעליית המדד ומתוספת בגין רכישה ואכלוס של נכסים חדשים. מנגד, השפעות אלה קוזזו חלקית עם מתן הנחות לשוכרים בגין מלחמת "חרבות ברזל" בסך של כ-31 מיליון שקל. ה-NOI המיוחס לבעלים בשנת 2023 בנטרול ההנחות לשוכרים עלה בכ-11% לכ-1.36 מיליארד שקל. קצב ה-NOI השנתי המיוחס לבעלים, על בסיס רבעון רביעי 2023 ובנטרול מתן ההקלות לשוכרים בגין מלחמת "חרבות ברזל", עומד על כ-1.4 מיליארד שקל.
ה-FFO בשנת 2023 עלה בכ-12% לכ-994 מיליון שקל, בהשוואה לכ-887 מיליון שקל בשנת 2022 - בעיקר כתוצאה מהגידול האמור ב-NOI שקוזז חלקית עם מתן הנחות לשוכרים בגין מלחמת "חרבות ברזל" והגידול בהוצאות הריבית הריאלית. ה-FFO בשנת 2023 בנטרול ההנחות לשוכרים חצה את רף מיליארד השקלים ועמד על כ-1.02 מיליארד שקל - גידול של כ-15% לעומת שנת 2022. להערכת החברה, בסוף שנת 2024 יעמוד קצב ה-FFO השנתי על כ-1.25 מיליארד שקל, ולאחר השלמת הפרויקטים אשר נמצאים בהליכי תכנון וביצוע במהלך חמש השנים הקרובות, צפוי ה-FFO השנתי לגדול לכ-1.45 מיליארד שקל (לא כולל תרומת פעילות המגורים).
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה בשנת 2023 הסתכם בכ-1.04 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.39 מיליארד שקל בשנת 2022. הירידה ברווח הנקי נבעה בעיקר מכך שב-2022 הכירה החברה ברווחי שיערוך, נטו ממס בסך של כ-987 מיליון שקל, בעוד שבשנת 2023 הכירה החברה ברווחי שיערוך, נטו ממס בסכום מתון יותר של כ-510 מיליון שקל. מנגד, ירידה זו קוזזה חלקית עם הירידה בהוצאות המימון (נטו), בעיקר כתוצאה מהשפעה מתונה יותר של עליית המדד בשנת 2023, לעומת שנת 2022, על יתרת ההלוואות ואגרות החוב של החברה, לצד גידול בהכנסות מתיק ניירות ערך ופיקדונות בשנת 2023.
ה- NOI המיוחס לבעלים ברבעון הרביעי של שנת 2023 שמר על יציבות ועמד על סך של כ-318 מיליון שקל, בדומה לרבעון המקביל אשתקד, וזאת למרות ההנחות שניתנו לשוכרים בגין מלחמת "חרבות ברזל" בסך של כ-31 מיליון שקל. בנטרול ההנחות, ה-NOI המיוחס לבעלים עלה בכ-10%, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
ה-FFO ברבעון הרביעי של שנת 2023 עלה בכ-7% לכ-241 מיליון שקל, בהשוואה לכ-226 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ובנטרול ההקלות בגין "חרבות ברזל" ה-FFO עלה בשיעור גבוה יותר של כ-19%.
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ברבעון הרביעי של שנת 2023 עלה בכ-14% לכ-426 מיליון שקל, בהשוואה לכ-375 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, וזאת כתוצאה מעלייה ברווחי שערוך (נטו), ממס בסך כ-302 לעומת הרבעון המקביל ב-2022 ומירידה משמעותית בהוצאות המימון (נטו), בגין התמתנות עליית המדד ברבעון הנוכחי מול הרבעון המקביל אשתקד.
ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות לסוף שנת 2023 עלה לכ-10.55 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-9.88 מיליארד שקל בסוף שנת 2022 - גידול של כ-665 מיליון שקל בשנה האחרונה, וזאת לאחר חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך 380 מיליון שקל במהלך שנת 2023. עם אישור הדוחות הכריז דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד נוסף בגין רווחי 2023, בסך 120 מיליון שקל.
יתרות מזומנים ושווי מזומנים נכון לסוף שנת 2023 עמדו על כ-1 מיליארד שקל, לצד מסגרות אשראי מחייבות ולא מנוצלות בסך של 500 מיליון שקל. נכון למועד זה גדלו יתרות המזומנים וזאת לאחר שהחברה הנפיקה אגרות חוב בהיקף של כ-1.44 מיליארד שקל בחודש פברואר האחרון. יתרות המזומן יאפשרו לחברה להמשיך את תנופת הפיתוח העסקי והצמיחה המתוכננת גם בתקופה מאתגרת זו, תוך שמירה על יציבות ואיתנות פיננסית. בחודש שעבר, העלתה חברת הדירוג מעלות S&P את תחזית הדירוג של מליסרון מ'יציבה' ל'חיובית', תוך אשרור דירוג המנפיק של החברה 'ilAA-', וזאת בשל צפי להמשך שיפור במאפיינים העסקיים והגיוון הסגמנטלי במקביל לשמירה על פרופיל פיננסי שמרני.
בתחום הייזום - למליסרון 18 פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע, אכלוס ובשלבי תכנון שונים הצפויים להניב לחברה עם סיומם תוספת NOI של קרוב לחצי מיליארד שקל - נתון המשקף גידול של כ-33% ב-NOI של החברה ביחס לנתון כיום. יצוין, כי החברה נערכת לקראת איכלוס מגדל A בפרויקט הדגל LANDMARK במתחם שרונה ת"א (חלק החברה 50%) עם קבלה צפויה של טופס 4 בחודש הבא. שיעור השיווק של המגדל הינו 92% (כאשר ביחס ל-80% מהשטחים במגדל קיימים חוזים חתומים והיתר מצויים בטיוטות חוזים). החברה מנהלת משאים ומתנים על יתרת השטחים. במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2023 התקבל היתר בנייה למגדל B, בהיקף של 50 אלף מ"ר ו-116 דירות מגורים, שבנייתו צפויה להסתיים במהלך שנת 2026. בנוסף, החלה החברה בהקמתו של המרכז המסחרי עופר יבנה אשר יכלול 17,000 מ"ר מסחר ו-7,300 מ"ר משרדים, כאשר על כלל השטחים המסחריים בפרויקט הושגו הסכמות מסחריות עם שוכרים.
בתחום המגורים - לחברת אביב ייזום, המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית (חלק מליסרון 50%), פרויקטים בתהליכי בנייה ובתכנון בהיקף כולל של כ-4,290 יחידות דיור (חלק אביב ייזום כ-2,590 יחידות דיור) הצפויים לתרום לאביב ייזום עם השלמתם הכנסות בסך של כ-10.6 מיליארד שקל ורווח גולמי של כ-19 מיליארד שקל.
מאז השלמת העסקה לרכישת 50% מאביב ייזום בחודש יולי 2022, חלה עלייה משמעותית בהיקפי הפעילות של אביב ייזום המתבטאת בצבר יחידות הדיור שעלה מכ-1,640 יחידות דיור לכ-2,590 יחידות דיור - קרי, תוספת של כ-950 יחידות דיור תוך פחות משנתיים, תוך עלייה ברווח הגולמי הצפוי מכ-1.15 מיליארד שקל לכ-1.94 מיליארד שקל (לא כולל רווח גולמי הגלום בפרויקטים של התחדשות עירונית שאביב ייזום זכתה בהם בתקופה אך שיעור חתימות הדיירים בפרויקטים אלו אינו עולה על 67%). כמו כן, בתקופה זו מסרה אביב ייזום 201 דירות והכירה ברווח גולמי של 103 מיליון שקל.
"בזמנים קשים אלו מפגינה החברה הישראלית את חוסנה החברתי והלאומי"
יו"ר מליסרון, ליאורה עופר: "מדינת ישראל מצויה מאז שבעה באוקטובר בעיצומה של מלחמת "חרבות ברזל". אנו מחזקים את חיילי צה"ל וכוחות הביטחון, משתתפים בצער משפחות החללים והנרצחים ומייחלים לשובם של כל החטופים במהרה לביתם. בזמנים קשים אלו מפגינה החברה הישראלית את חוסנה החברתי והלאומי. למלחמת "חרבות ברזל" השלכות רחבות היקף גם על המשק הישראלי. כחברה מובילה, הגיעה מליסרון לתקופה מאתגרת זו כשהיא יציבה וחזקה ובעלת יכולות פיננסיות איתנות. עוצמה זו מאפשרת את המשך פעילותה העסקית של החברה, פעילות שהיא משמעותית להנעת גלגלי המשק ולחיזוק הכלכלה הישראלית, במיוחד בימים אלו. מליסרון מסכמת את שנת 2023 כשנה בה היא מציגה תוצאות כספיות טובות עם גידול ברווח התפעולי (NOI) ובתזרים מפעילות (FFO), המשך מגמת העלייה בפדיונות בקניונים ושמירה על שיעורי תפוסה גבוהים של נכסי החברה.
במקביל פעלה החברה בשנה זו להמשך יישום תוכניתה האסטרטגית - חיזוק ושימור ליבת הפעילות בעולמות הקניונים והמשרדים לצד קידום ופיתוח מנועי צמיחה חדשים. במסגרת זו המשיכה החברה להעמיק את פעילותה בתחום הייזום למגורים וההתחדשות העירונית באמצעות החברה המשותפת אביב ייזום. אנו מאמינים כי בעזרת הנכסים האיכותיים שלנו, קהל המבקרים והמשך האמון של שוק ההון, נוכל להמשיך גם בתקופה מאתגרת זאת לייצר ערך לציבור המשקיעים".
אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון: "שנת 2023 הייתה רוויית אתגרים כאשר לקראת סיומה פרצה מלחמת "חרבות ברזל" שנמשכת גם בימים אלו. האיתנות הפיננסית של מליסרון תמכה ביכולתה להתמודד בצורה מיטבית עם האתגרים תוך המשך יישום אסטרטגיית החברה לצמיחה ולגיוון מקורות ההכנסה. אנו מסכמים את שנת 2023 עם גידול משמעותי במדדים התפעוליים כאשר לראשונה אנו מציגים FFO של כ-מיליארד שקל וצופים כי בסוף 2024 יעמוד קצב ה-FFO השנתי על כ-1.25 מיליארד שקל. בתחום הקניונים, אנו עדים להתאוששות מהירה וחזקה של הפדיונות בקניונים וממשיכים בהשבחת הקניונים, כך למשל סיימנו במהלך השנה החולפת שיפוץ והשבחת תמהיל משמעותי בקניון רמת אביב ואנו בעיצומו של מהלך דומה גם בקריון. בתחום המשרדים, אנו עומדים לקראת איכלוסו של מגדל A בפרויקט הדגל לנדמארק בהיקף של 100 אלף מ"ר בו שווקו עד כה מעל 90% מהשטחים. בתחום המגורים זכינו השנה באמצעות אביב ייזום בשני מכרזים לרכישת קרקעות, במתחם קריית שחקים בהרצליה ובפרויקט שירת הים בנתניה. מיום רכישת אביב ייזום (יולי 2022) ועד היום זכתה אביב ייזום ב-21 פרויקטי התחדשות עירונית הכוללים כ-2,500 יחידות דיור, והחברה נערכת להתחלת בנייה בארבעה פרויקטים במהלך שנת 2024. את 2024 פתחנו עם גיוס חוב בסך של 1.44 מיליארד שקל שזכה לביקושים גבוהים במיוחד בהיקף של למעלה מ-2.6 מיליארד שקל. גם בעת הנוכחית אנו בוטחים באיתנותו של המשק הישראלי, בתקווה לימים בטוחים, שקטים וטובים".