למרות המלחמה: שוק המשרדים בדרום הוא היחיד שמציג עלייה קלה במחירי השכירות של 2.33% בממוצע בשנת 2023. לעומתו, שוק המשרדים בתל אביב מציג תיקון מחירים כלפי מטה, עם ירידת מחירים ממוצעת של 3.6% בחציון השני של 2023. עם זאת, מדובר בירידה מתונה יותר מאשר בחציון הראשון של השנה, אז נרשמה ירידה ממוצעת של 7.94%. כך, עולה מדוח שמפרסמת היום (ד') חברתNEWMARK NATAM המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, ומציג את נתוני שוק הנדל"ן המניב לחציון השני של 2023.
עוד, מהדוח עולה כי הענף שמגלה את העמידות הגבוהה ביותר בפני השפעות המלחמה, האינפלציה והריבית הוא ענף הלוגיסטיקה והתעשייה, שהביקושים בו רק גדלים, והמחירים עולים בהתאם.
הצינון בהייטק נמשך גם בחציון השני של 2023
כמו כן, ההערכה המרכזית של חברת נת"מ הינה כי המגמה הבולטת של הצינון בהייטק ממשיכה גם בחציון השני. אם בעבר מה שאפיין את הענף הוא ביקושים לשטחי משרדים גדולים מעבר לצרכים האמיתיים של החברות, כיום על פי הדוח ירדו מאוד הביקושים של חברות הטכנולוגיה לשטחים גדולים מאוד. בשל כך, אנו ממשיכים לראות את תיקון המחירים כלפי מטה בחציון השני של 2023 בעיקר בתל אביב, בה עומדים המחירים על ממוצע של 125.6 שקל למ"ר.
בנת"מ מציינים כי "לאחר שהמלחמה הקפיאה את שוק המשרדים והנדל"ן בכלל, הוא חזר לפעילות החל מסוף דצמבר, אך העסקאות הן בעיקר עסקאות על שטחים בינוניים ולתקופות קצרות יותר מבעבר. בדרך כלל ניתן למצוא עסקאות יקרות וחוזים אורכים יותר סמוך לציר הרכבת, הרכבת הקלה או באזורי פריים לוקיישן בתל אביב, שם עדיין הביקושים מאוד גבוהים אל מול ההיצע".
מגמה נוספת שמשפיעה על המשרדים ותמשיך להשפיע בחציון הבא היא פעילות הקו האדום של הרכבת הקלה. הקו מתחיל בפתח תקווה, עובר בסמוך לאזורי תעסוקה בולטים בעיר, ממשיך לכיוון בני ברק בסמוך למתחם ה-BBC, מגיע לאזור התעסוקה העיקרי של רמת גן (הבורסה) וממשיך לתוך חלק מאזורי התעסוקה בתל אביב. הקרבה הזו מהותית להגעת כח אדם למשרדים באזור, ובחודשים האחרונים ניכרת ההשפעה של עוגן תחבורתי זה על המשרדים בקרבת הציר".
אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת NEWMARK NATAM: "ניתן לראות כי הלחימה בעזה שהחלה באוקטובר, מצטרפת למגמות שאפיינו כבר את החציון הראשון ותחילת החציון השני של 2023, של האינפלציה הגבוהה והמשבר בהייטק, והדבר הכביד עוד יותר על השוק בחציון הנוכחי. בשל כך, אנו רואים תיקוני מחיר כלפי מטה באזורי תעסוקה רבים. הירידה בהשקעות בחברות הטכנולוגיה הישראליות גורמות להן להיות יותר ממוקדות ומחושבות הן בגיוסי כח אדם והן בהשכרת שטחי עבודה".
"בנוסף, בשל השינויים המשיך להתפתח ולהתחזק מאידך שוק השכירות משנה של שטחי משרדים, בעיקר במרכז תל אביב. השפעה חיובית נוספת הבולטת בחציון השני של 2023 היא ההשפעה של פעילות הקו האדום שכבר עובד תקופה ממושכת על מנת שתהיה לו השפעה על שוק המשרדים. הקו האדום של הרכבת הקלה התחיל לפעול באוגוסט 2023. משרדים לאורך התוואי צפויים ליהנות מעדיפות מצד שוכרים, וכבר עכשיו מורגש ביקוש מצד שוכרים למשרדים בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה, במיוחד לאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה , בבני ברק והבורסה ברמת גן".
מחירי המשרדים בתל אביב חוזרים לתקופת טרום קורונה
מצב המחירים של שכירות למשרדים בתל אביב ממשיך במגמת החזרה לממוצע טווח המחירים שהיו לפני שפרצה מגפת הקורונה כאשר בסוף 2021 עמדו מחירי השכירות הממוצעים בתל אביב על כ-120 שקל למ"ר. בחציון השני של 2022 זינקו המחירים בעיר בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים ליותר מ-140 שקל למ"ר בממוצע, ואילו כעת בסוף החציון השני של 2023 מתקרב המחיר לרף של סוף 2021 ועומד היום על כמעט 126 שקל למ"ר שכירות בממוצע.
לדוגמה, ציר יגאל אלון שרשם מחירי שיא בסוף החציון השני של 2022 ועמד על דמי שכירות ממוצעים של 178.3 שקל למ"ר, רושם כעת תיקון כלפי מטה לרמת מחיר של 138.3 שקל למ"ר - ירידה של 40 שקל למ"ר בשנה. בציר מנחם בגין בו עמדו המחירים על 159.69 שקל למ"ר בחציון השני של 2022, כעת הם ירדו ל-145 שקל למ"ר בחציון השני של 2023.
מתחם הסיטי ספג גם הוא בחציון הנוכחי מכה בעקבות עזיבת שטחים משמעותיים על ידי בנק דיסקונט ובנק לאומי שפינו מעל 10,000 מ"ר. הדבר גרם לירידה במגמת האכלוס במתחם כיום ב-15% וירידת מחירים של 8 שקל למ"ר. בין החציונים ואל מול החציון השני של 2022, מדובר בירידה של 18 שקל למ"ר מ-169 שקל למ"ר בסוף 2022 ל-151 שקל למ"ר בסוף החציון השני של 2023 - ירידה של כמעט 12%.
ניתן לראות שאזור הבורסה ברמת גן כמעט ולא הושפע וירידת המחירים בו הייתה מזערית: פחות מחצי שקל למ"ר בין החציון הראשון של 2023 לשני. כאמור, ירידה מזערית בהשוואה לירידות חדות יותר באזורי תעסוקה אחרים בתל אביב, וזאת ככל הנראה בזכות ההשפעה של הרכבת הקלה שחיזקה מאוד את הביקושים באזור.
בנת"מ מציינים כי "שוק המשרדים בתל אביב חווה ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס עקב ההשפעה של המצב הכלכלי. התיקונים בדמי השכירות מושפעים מחוסר היציבות הפוליטית בשנה האחרונה בישראל, בשל משבר מאקרו עולמי בענף ההייטק ובנוסף מהמלחמה שהחלה ב-7 באוקטובר".
מה קורה מחוץ לתל אביב?
הרצליה פיתוח ממשיכה להיות אזור תעסוקה יציב, מגמות האכלוס בירושלים עולות והמחיר יציב, ובדרום נרשמו עליות מחירים.
על פי דו"ח נת"מ, ההשפעה על המחירים מינורית יותר באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב. התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת רעננה, הוד השרון, חיפה, פתח תקווה ובני ברק תורמות לביקושים באזור וניתן לראות מגמה של חברות הייטק וחברות אחרות שרוצות להישאר באזור התעסוקה אליו הן מביאות את כוח האדם, אך לעבור לבניינים או מתחמי תעסוקה חדשים יותר.
גם באזורים מחוץ לתל אביב דוגמת פתח תקווה ובני ברק ניתן להבחין בהשפעת המשך הפעילות של הקו האדום של הרכבת הקלה המחבר אותם עם תל אביב. על פי הדו"ח, בחציון השני של 2023 שמרו אזורים במעגל השני של תל אביב על יציבות עם ירידה מינורית של חצי אחוז בממוצע במחירי השכירות למ"ר. גם הרצליה פיתוח ממשיכה במגמת ההתייצבות ללא שינוי על מחיר גבוה של 103.5 שקל למ"ר.
בירושלים על פי דוח נת"מ ממשיך שוק התעסוקה להתחזק עם עלייה של 0.53% במגמות האכלוס הממוצעות בעיר. גם כאן חלה מאידך ירידת מחירים ממוצעת אבל גם היא מזערית ועומדת על 0.7% בממוצע
לפי התחזית של נת"מ, באזור כפר סבא, רעננה דרום-הוד השרון נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים יחסית. ניתן לראות זאת בין היתר ברעננה, שם מתאכלס בימים אלה אחד הפרויקטים המרכזיים שנבנו שם בשנים האחרונות - פרויקט אינפיניטי פארק של ריט 1 וס.ע.ן זהב, הכולל את המגדל הגבוה באזור השרון המונה מעל 30 קומות, בניין הקמפוס והפלאזה.
נטלי מרשל , נציגת ריט 1 ו ס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי בפארק רעננה מציינת: "ניתן לראות ששוק המשרדים באזור השרון בכלל וברעננה בפרט מתאושש מהאירועים הטראומתיים שפקדו אותנו ב-7 באוקטובר ומהלחימה בעזה, חברות חזרו לעבוד ולקדם את העסקים שלהן ויש בשטח עסקאות בגדלים שונים. אנו חווים ביקושים מגוונים לשטחי משרדים בפרויקט אינפיניטי פארק מצד אחד ומצד שני בימים אלה ממש עוברות חברות הייטק בולטות, שחתמו על חוזים ארוכי טווח למגדל החדש בפרויקט".
בנת"מ ציינו: "כניסת פרויקטים חדשים לשוק במהלך שנת 2024 צפויים להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלו". כאמור, האזור המפתיע בדו"ח הוא דווקא אזור הדרום שרשם עלייה במחירי השכירות למשרדים של כ-2.33%;
תחום התעשייה זוכה לפריחה
תחום התעשיה והלוגיסטיקה, וכן המסחר, מגלה עמידות ויציבות גם בתקופה זו. על פי דו"ח נת"מ, שוק התעשיה שמר על יציבות בשנת 2023, למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים. בשנים האחרונות, הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העקבי במסחר באינטרנט, שהואץ בעקבות הקורונה. ענפים מסוימים אף חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון - קמעונאות, הפצה, מוצרים רפואיים ותרופות. הגידול בביקושים בענפים אלו מצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים.
גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה נובע מהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, וכן מתוספת באחוזי הבניה הניתנת על ידי הרשויות באזורים אלו. בעקבות כך, נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז. כתוצאה מסיבות אילו ומכיוון שהתחום הלוגיסטי צורך מרכיב גבוה של קרקע ביחס לתחומים אחרים, חווינו בשנים האחרונות עליות בשיעורים של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות והמבנים לתעשייה ולוגיסטיקה.
כידוע, העלייה בשווי הקרקעות מחייבת ניצול מירבי של זכויות הבניה, על מנת שההשקעה בהקמת מבנה לוגיסטי תהיה כלכלית. לכן, רוב הפרויקטים שנבנים כיום מקדמים בנית מבנה גבוה (עד 42 מטר), או בנית בנין לוגיסטי בקומות עם רמפות לגישה נוחה למשאיות. במקביל, נבנים פרויקטים שמציעים למכירה שטחים תעשייתיים קטנים (200-500 מ"ר) - ומציעים פתרון מעולה ללקוחות קטנים בסמוך למרכזי הערים.