ברשת הסבוכה של מדדים פיננסיים גלובליים, דירוג האשראי של מדינה משמש ברומטר קריטי לבריאותה הכלכלית. ההתפתחויות האחרונות בישראל, הכוללות את מלחמת חרבות ברזל, וכן את הרפורמה המשפטית במהלך 2023 שיצרה כאוס כלכלי וחברתי בתקופה של אינפלציה גואה - הובילו, לראשונה מאז הקמת המדינה - להורדת דירוג האשראי שלה.
לפני שאסביר את המשמעות, נזכיר את ההתרחשות: ביום שישי ה-9 בפברואר הודיעה חברת דירוג האשראי הבינלאומית "מודי'ס", אחת משתי החברות הגדולות והנחשבות בעולם, על הורדת דירוג האשראי של מדינת ישראל לרמה A2 (מרמה של A1). החברה הגדילה לעשות והוסיפה תחזית שלילית, העלולה להוביל להורדת דירוג נוספת, אם מצבה הביטחוני, הגיאו-פוליטי והכלכלי של ישראל יורע בעקבות המלחמה בעזה ובצפון. כאמור, הבסיס להחלטה הזאת נרקם עוד לפני המלחמה, כאשר בחודש אפריל 2023 הודיעה מודי'ס על הורדת תחזית הדירוג של ישראל מ-"חיובית" ל-"יציבה", בעקבות הרפורמה המשפטית.
לחברת מודי'ס הצטרפה בימים האחרונים גם חברת פיץ' (Fitch Ratings), הנחשבת לאחת משלוש סוכנויות דירוג האשראי הגדולות, לצד מודי'ס. ביום חמישי האחרון הודיעה החברה כי תשקול להוריד את דירוג האשראי של ישראל בדרגה אחת, אלא אם כן יצליח החשב הכללי במשרד האוצר, רו"ח יהלי רוטנברג, שיצא ללונדון כדי לערוך פגישה עם כלכלני החברה, לשכנע אותם להימנע מההפחתה בשלב זה.
לצערנו, המהלכים האלו מעצימים את תחושת חוסר הביטחון של יזמי הבנייה בישראל, המתמודדים בימים אלו עם סימני שאלה רבים, שרק הולכים ומתגברים.
כמנכ"ל טופ קפיטל, מחברות מימון המובילות בישראל המספקת מעטפת מימון מלאה ליזמי נדל"ן, אבחר להתעמק בהשלכות המורכבות של הורדת דירוג זו על ענף הנדל"ן בארץ. ההבנה כיצד שינויים פיננסיים כאלה מהדהדים בשוק חיונית לכלל בעלי העניין בענף, ויזמים בפרט, על מנת שיוכלו לנווט בנוף המתפתח הזה בצורה מעט ודאית ומושכלת יותר.
כיצד ההחלטה תשפיע על ענף הנדל"ן?
להחלטה להוריד את דירוג האשראי של ישראל יש השלכות משמעותיות על ענף הנדל"ן. למרות שההשפעה לא תהיה מיידית או ישירה, הקשר ההדדי של השווקים הפיננסיים גורם לכך שההשלכות יורגשו בצורה רוחבית, על פני מגזרים שונים.
אחד האתגרים העיקריים הנובעים מהורדת דירוג האשראי הוא העומס שהיא מפעילה על המדיניות המוניטרית. עם דירוג אשראי נמוך יותר, הבנק המרכזי של המדינה מתמודד עם אילוצים בהתאמת שיעורי הריבית כדי לעורר צמיחה כלכלית תוך הבטחת יציבות פיננסית. פעולת האיזון העדינה הופכת לקריטית עוד יותר בזמנים של סיכונים כלכליים מוגברים ותנאי שוק לא ודאים. במילים אחרות, אם בתחילת ינואר, לאחר הורדת הריבית הראשונה, ההערכות היו שריבית בנק ישראל תמשיך לרדת - החלטת דירוג האשראי טורפת את הקלפים ומקשה על הנגיד לבצע הורדות ריבית דרמטיות נוספות; הוכחה לכך היא החלטתו האחרונה מיום 26/02/2024 להשאיר את הריבית ברמתה הנוכחית.
עבור חברות הפועלות בתחום הנדל"ן, החל מיזמים קטנים ועד חברות גדולות, ההשפעות של הורדת דירוג האשראי הן רב-גוניות. דירוג אשראי מופחת יכול להיתרגם לעלויות אשראי גבוהות יותר, מה שייקר עוד יותר את גיוס ההון (ו/או אג"ח) עבור פרויקטים חדשים או הרחבות פרויקטים קיימים. זה, בתורו, עלול להוביל להאטה בפיתוחי הנדל"ן בישראל ובהשקעות, ולהשפיע על מסלול הצמיחה הכולל של המגזר. יתרה מכך, להורדת דירוג האשראי עשויה להיות השלכות גם על אמון המשקיעים ועל דינמיקת השוק. אי ודאויות הנובעות מדירוג אשראי נמוך יותר עשויות לגרום למשקיעים לנקוט עמדה זהירה יותר, מה שיוביל להאטה אפשרית בעסקאות נדל"ן ורכישות נכסים. גישה זהירה זו עלולה להחמיר עוד יותר את אתגרי השוק, וליצור אפקט גלים ברחבי התעשייה.
השפעת הדברים האלו תורגש גם, כמובן, בקרב רוכשי הדירות בישראל, ובעיקר בקרב הזוגות הצעירים המעוניינים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם. השפעת הורדת דירוג האשראי על עלויות המשכנתה ויציבות השוק עשויה להרתיע חלק מהרוכשים הפוטנציאליים ולגרום להם לנקוט בגישה זהירה יותר. במילים אחרות, דווקא כשנראה היה שיש התעוררות של רוכשים, הורדת דירוג האשראי תחזיר אותם ככל הנראה לשבת על הגדר בהמתנה לימים טובים יותר, מה שיעמיק את המשבר בקרב היזמים והקבלנים, שכבר ראו את האור בקצה המנהרה.
איך נכון לפעול בתקופה כזאת?
על רקע הורדת דירוג האשראי, בימים אלו קבלת החלטות נבונה ותכנון אסטרטגי הופכים לערך עליון עבור יזמים ומשקיעים בשוק הנדל"ן. ביצוע הערכות סיכונים יסודיות, הטמעת אסטרטגיות הסתגלות ושמירה על גישה שמרנית לניהול פיננסי - חיוניים להתמודדות עם המורכבות של סביבת דירוג אשראי מופחת, לפחות עד שהשוק יבין את המשמעויות של המהלך ויתרגל אליהן.
מבחינת רוכשי הדירות, בסופו של דבר המדינה שלנו ממשיכה לצמוח גם מבחינה כלכלית וגם מבחינת אוכלוסייה. הנדל"ן הוא צורך בסיסי, כולם צריכים לגור איפשהו, ועל כן אני לא רואה הורדה דרמטית של מחירי דירות. על אף הזהירות הנוספת שיש לנקוט בה, גם בימים אלו יזמים צריכים להמשיך לבנות דירות. רוכשים שיכולים לקנות דירה שיקנו, נדל"ן זו השקעה לטווח ארוך, ומי שניסה לתזמן את השוק תמיד הצטער על זה בסופו של דבר.
לסיכום, בעוד שהדרך קדימה עשויה להציב אתגרים, צעדים פרואקטיביים והבנה מגוונת של הנוף הכלכלי יכולים לסלול את הדרך לצמיחה ויציבות בת קיימא. על ידי שמירה על ערנות, הסתגלות ושיתופי פעולה, שחקני התעשייה יכולים לנווט בתקופות סוערות אלו ולהתגלות חזקים יותר בצד השני.
ויקטור וייסמן, מנכ"ל חברת טופ קפיטל, מחברות המימון המובילות בענף הנדל"ן בישראל.
פרטים נוספים באתר החברה>>
**אי עמידה בפרעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים ונקיטת הליכי הוצאה לפועל