"מתוכננים מספר צעדים שיובילו לשינוי אמיתי בשוק הנדל"ן בישראל"

כנס מיוחד בנושא "אתגרי שוק הנדל"ן לאחר ה-7 באוקטובר", של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, התקיים אמש (ד') בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, בהובלת והנחיית פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב, ורוית הוברפלד מנהלת המכון.

הנושאים שנדונו בכנס לגבי האתגרים של שוק הנדל"ן בהקשר להשפעות המלחמה: צעדי הממשלה להאצת ענף הנדל"ן, מיסוי נדל"ן, הזרמת חמצן לשוק הנדל"ן בשלושה צעדים, שוק הדיור וענף הבנייה בישראל והמגמות הכלכליות, התיקונים שנדרשו לפני המלחמה ונדרשים עתה שבעתיים, תוכנית הדיור ועתיד ענף הנדל"ן, הקלות לבניה בפריפריה והסבת משרדים למגורים במרכז, דיור להשכרה לטווח ארוך, היבטי שוק הנדל"ן וההשפעות של המלחמה על שוקי הדיור והתשתיות בטווח הקצר והארוך.

לדברי שלומי הייזלר, מנכ"ל משרד האוצר, שדיבר בחלקו הראשון של הכנס: "אנו מתכננים לבצע אוסף צעדים שיכולים להוביל לשינוי בשוק הנדל"ן בכלל זה סבסוד לפריפריה והקצאה של 1.1 מיליארד שקל במסגרת מחיר מטרה של עשרת אלפים (10,000) דירות ב-800 אלף שקל. כמו כן, מיקוד ההטבות בזוגות צעירים ומחוסרי דיור תוך שמירה על שיעור מס הרכישה בדירות למשקיעים. צעד נוסף הוא הקלה מימונית לעידוד פרויקטי שכירות ארוכת טווח. במסגרת התיקון נאפשר מסלול נוסף לקיים במסלול של עסקה חייבת במע"מ יוכל לקזז מע"מ כבר בהתחלה ועוד שורה של צעדים. כל זאת בכפוף לכך שניתן יהיה לפתור את בעיית העובדים שהיא בעיה חמורה ביותר".

לדברי שי אהרונוביץ, מנהל רשות המיסים "אנו רואים התאוששות בעסקאות בדירות מגורים בדצמבר 23 בעיקר בתחום מכירות קבלנים". לדבריו, "תנאי התשלום שמציעים הקבלנים של 20/80 בעצם מבטאים הנחה בפועל במחיר הדירה שלא באה לידי ביטוי בדווח על העסקה ומכאן בנתונים של מחירי הדיור, לפיכך רשות המיסים תבחן איך לתת לזה ביטוי. אנו מקדמים הקלה בסוגיות המע"מ ליזמים שיבנו לשכירות ארוכת טווח, זאת במסגרת מסלול משולב שיתווסף, כאשר השכירות תמשיך להיות פטורה ממע"מ והיזמים יוכלו לקזז מע"מ בתחילת הדרך, אבל המכירה בסוף תחויב במע"מ, ובכך להקל משמעותית על יזמים בבניית שכירות ארוכת טווח. אנו מעוניינים גם להקל בהתחדשות עירונית תמ"א 38 ופינוי בינוי בפריפריה, המטרה היא לאשר הפחתה במס רכישה מופחת של 3% במקום 6%".

"בהקשר למס רכישה למשקיעים, בקרוב צריך יהיה לקבל החלטה האם המס חוזר לשיעור של 8-10% או ממשיכים את הוראת השעה של מס בגובה של 5-6%. החלטה זו תייצר וודאות בשוק. בין המהלכים הנוספים בחינת חקיקת הריט לאחר עשרים שנה".

עוד, אהרונוביץ ציין כי "במסגרת הוועדה החדשה שהוחלט על הקמתה, הבוחנת החזרת מס רכוש, רשות המיסים תמליץ לחזור ולהפעיל את המס תוך שימוש באמצעים ממוחשבים חכמים בתפעול המס".

לדברי פרופ' דני בן-שחר ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, "ישנן 3 התפתחויות מרכזיות בשוק הנדל"ן בעקבות אירועי ה-7 באוקטובר: עלייה באי הוודאות בשוק; ירידה בדירוג האשראי של ישראל; וירידה דרסטית במספר העובדים באתרי הבנייה. אלה חוברים יחד להעמקת המיתון בשוק הנדל"ן ובהמשך - ללחץ מחודש על מחירי הדירות בשל מחסור בהיצע שיווצר בעתיד לבוא".

לדברי נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ישראל "הזרמת חמצן לשוק הנדל"ן בשלושה צעדים: ההתחדשות העירונית היא המנוע המרכזי של שוק הנדל"ן למגורים, יש להמשיך ולייעל תהליכים כגון מנגנון דיון על תקן 21 השמאי. דיור להשכרה חייב להפוך לאלטרנטיבה מעשית בישראל, נדרש עידוד ממשלתי אמיתי. טיפול בתחום התשתיות שמהווה חסם לפיתוח, השלטון המרכזי צריך לתמוך בשלטון המקומי כדי לאפשר פיתוח מתחמים שכבר אושרו תכנונית".

לדברי ד"ר עדי ברנדר, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל "הפעילות בענף הבניה לפני המלחמה הייתה בהיקף גבוה. סך הבניה הפעילה, התחלות הבניה והתעסוקה בענף היו ברמות גבוהות, והיתרי הבניה והיקפי האישורים של מוסדות התכנון הצביעו על "צנרת" מבטיחה של התרחבות בשנים הקרובות. עם פרוץ המלחמה, הפעילות בענף הצטמצמה מאוד. כיום, החסם המרכזי לפעילות הוא המחסור בעובדים, בשל היעדרות העובדים הפלסטינים. יש צורך בקבלת החלטות לגבי תמהיל העובדים והטכנולוגיה הרצויים בענף הבניה, שכן הגעת מספר גדול של עובדים זרים שיחליפו את הפלסטינים תיקח זמן רב, העסקת העובדים הפלסטינים כרוכה בשיבושים בתקופות של מתיחות ביטחונית, והתקדמות טכנולוגית שתצמצם את מספר העובדים הדרושים בענף ותעודד תעסוקת ישראלים נוספים, כרוכה בהשקעות ובתהליכי התאמה. בנוסף, חשוב לפעול לקידום השקעות ציבוריות בתשתיות כדי לשחרר את הפוטנציאל של קרקעות שקידומן לבניה מותנה בפיתוח אותן תשתיות."

לדברי רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר ושותפה מנהלת בשטרק את שטרק רואי חשבון "שני המהלכים האסטרטגיים שיסייעו להוצאת ענף הנדל"ן מהמשבר הם - תימרוץ ההתיישבות בנגב ובגליל ע"י מתן קרקעות חינם. בספטמבר האחרון המדינה קידמה סבסוד משמעותי להתיישבות באזורים אלה, מהלך שהצעתי לבצעו ובהחלט סייע לשיפור המצב, אך בעקבות המלחמה, יש לעודד לכיוון צעד נוסף ולהעניק קרקעות חינם למחוסרי דיור ולמשפרי דיור בישובים הכפריים של הנגב והגליל. בכך הפתרון למצוקת הדיור ישתלב עם הצורך החיוני של התיישבות בהגנה על הגבולות. במקביל יש לתמרץ יזמים וקבלנים לבנות במקומות אלה ע"י הטבות שונות".

"המהלך האסטרטגי הנוסף מתייחס לאזורי הביקוש במרכז, והוא להוביל מדיניות של הסבת בנייני משרדים למגורים. המחסור בדירות מגורים במקביל לעודף ההיצע ולשפל אליו נקלעו בנייני המשרדים בארץ ובעולם, מגמה שרואים בבירור בארה"ב ועלולה גם לאיים על יציבות הבנקים, יכול לאפשר פתרון מיטבי. זאת ע"י יצירת היצע עצום של דירות בלב ערים מבוקשות אשר יכולות להתאים לצעירים ולמשפחות. יש לקדם מודל משולב של עירוב שימושים בתמהיל של 70% למגורים והיתר למבני ציבור ולמסחר. מהלך זה מחייב מדיניות ממשלתית מקדמת ומסירה חסמים ובירוקרטיה, לתמיכה ביזמים שיבצעו את השינוי תוך מתן הטבות מס, זירוז תהליכי בנייה כמו חיזוק מבנים ושינוי תב"ע. הדירות למגורים יוצעו למכירה וכן להשכרה ארוכת טווח", מסכמת רו"ח שטרק.

פרופ' יעל שטיינהרט, סגנית הדקאן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בירכה בפתיחת הכנס. עם הדוברים בכנס נמנו - שלומי הייזלר, מנכ"ל משרד האוצר, שי אהרונוביץ, מנהל רשות המיסים, נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ישראל, ד"ר עדי ברנדר, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת אביב, יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר, ד"ר אמילי סילברמן, ראשת הקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית בירושלים וראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ.