למרות שהייתה ציפייה בשוק להורדת ריבית נוספת, בנק ישראל הודיע היום (ב') כי הריבית במשק תיוותר על כנה ותמשיך לעמוד על 4.5%, זאת לאחר שבחודש שעבר רשמה ירידה של 0.25%, לראשונה מאז פרוץ מגיפת הקורונה באפריל 2020.
יועץ המשכנתאות דניאל זנדני, זכיין ברשת דרכו לייעוץ משכנתאות, מסביר להחלטה של הנגיד שלא להוריד את הריבית יש השפעה ישירה על שוק דירות יד שנייה, שלפי הלמ"ס הפעילות בו ממשיכה לרדת בחודשים האחרונים, בהשוואה לשוק הדירות החדשות.
לדבריו, בחודשים הראשונים להעלאת הריבית (החל מאפריל 2022) היא גרמה לעצירה בביקושים לדירות חדשות גם בשל הגידול בעליות המימון וגם בשל החשש שהריבית תמשיך לעלות. היזמים הבינו שעל מנת למכור דירות חדשות עליהם לנטרל את השפעת הריבית, ולכן כיום מרבית היזמים מציעים דירות חדשות בתנאי תשלום שבהם הרוכש משלם סכום מינימלי בעת הרכישה (עד 20% ממחיר הדירה אבל יש גם יזמים שמאפשרים גם תשלום ראשוני של 5% ו-10%) ואת יתרת התשלום באכלוס.
המשמעות היא שהרוכשים יכולים לשלם את התשלום הראשוני מההון העצמי שברשותם ולדחות את נטילת המשכנתא למועד מאוחר יותר שבו הריבית תהייה נמוכה יותר. במקביל הם יכולים ליהנות מעליית הערך של הדירות.
לדברי זנדני, ההטבות שנותנים היום היזמים גרמו למעבר של המשקיעים מרכישת דירות יד שנייה לרכישת דירות חדשות בשלבי פריסייל שמועד המסירה הוא לעוד שלוש או ארבע שנים. מלבד הפחתת הסיכונים, ההטבה הזאת שמציעים היום היזמים מגלמת הנחה משמעותית במחיר הדירה שכן היזם סופג את עלות הריבית.
לעומת זאת ברכישת דירת יד שנייה הרוכש צריך לקח משכנתא מהיום הראשון, ולמרות שהוא יכול גם ליהנות מדמי השכירות, הרי שלאור הריבית הגבוהה במקרים רבים דמי השכירות לא מכסים את החזר המשכנתא.
כאמור, על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה ומתייחסים לשנת 2023 - 47% מהעסקאות היו בשוק הדירות החדשות, לעומת ממוצע של 39% עסקאות מול קבלנים בשנת 2022. זנדני מעריך כי המגמה של גידול השיעור של דירות חדשות מסך העסקאות תלך ותגדל גם בחודשים הקרובים ככל שסביבת הריבית הגבוהה לא תרד והיזמים ימשיכו לתת הטבות בתחום המימון.
התגובות בענף הנדל"ן להחלטת הנגיד
דרור אוהב ציון, מנכ"ל דרא שיווק נדל"ן, הגיב להחלטת הריבית של נגיד בנק ישראל: "אנו מצרים על אי הורדת הריבית ומצפים כי נגיד בנק ישראל ימשיך בתהליך הדרגתי של הורדת הריבית במהלך שנת 2024. מבחינת ריסון האינפלציה ועידוד הצמיחה יש כעת לדעתנו הזדמנות פז להפחית ריבית גם בהמשך השנה".
"המלחמה פגעה קשות במגזר העסקי והורדת הריבית הכרחית כעת לעידוד העסקים ולהתעוררות שוק הנדל"ן המאופיין בכל מקרה בשיעורי מימון גבוהים, גם מצד יזמים וגם מצד הלקוחות. העלאות הריבית שהתרחשו בשנת 2023 פגעו קשה הן ביזמים והן בציבור רוכשי הדירות וזאת עוד לפני פרוץ המלחמה. הורדת ריבית הדרגתית במהלך 2024 תעודד את שוק הנדל"ן המקומי ויכולה לתרום להתאוששות המשק ועליית הביקושים".
לעומתו, ליאור לייבל, מנהל מרחב צפון בחברת אלדר משכנתאות, דווקא מברך על ההחלטה: "בנק ישראל החליט להשאיר את הריבית ללא שינוי, ובכך הריבית נותרה על 4.5%. המשמעות הישירה של ההחלטה היא יצירת סביבת ריבית יציבה ומעבר למשמעות הכלכלית קיים גם אספקט פסיכולוגי כתוצאה מהמשך המגמה. עצם ההחלטה להשאיר את הריבית ללא שינוי מייצרת ביטחון ותקווה לירידה הדרגתית של הריבית בקרב הציבור הישראלי.
בחודשים האחרונים מורגשת התאוששות בהיקף המשכנתאות, שהחלה בחודש דצמבר, כשהיקף המשכנתאות נאמד בכ-5.6 מיליארד שקל, נתון הגבוה ב-1.1 מיליארד שקך מהשפל של חודש אוקטובר. במקביל, מורגשת חזרה למשרדי המכירות ועליה במספר העסקאות. בהנחה שבנק ישראל ישמור על סביבת ריבית יציבה או נמוכה יותר ייווצרו הזדמנויות רכישה בטווח הקצר, אך בטווח הלא רחוק ישנו דווקא צפי לעליית מחירים משמעותית".