ה-7 באוקטובר הכה את מדינת ישראל בהלם. בשבועות הראשונים של המלחמה זה הורגש באופן משמעותי גם במשק הישראלי כולו, כאשר כולם כולל כולם מתמקדים בעזרה והירתמות לטובת המפונים והחיילים בשטח. בענף הנדל"ן, שהתמודד עם אתגרים רבים עוד לפני המלחמה בעקבות העלאת הריבית, הקיפאון רק העמיק - כאשר על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוקטובר 2023 היה אוקטובר החלש ביותר בשוק הדיור מאז הקמת המדינה.
עם זאת, דוח מעודכן יותר של למ"ס מראה כי כבר בחודש נובמבר העוקב החלו רוכשי הדירות לרדת מהגדר ולחזור למשרדי המכירות והתיווך. מה ההסבר לכך? ההבנה כי אנחנו נכנסים לשגרת מלחמה, כולל תנאי השוק שהשתנו בעקבות המלחמה ויביאו על פי ההערכות לעליית מחירים בעתיד הקרוב (ארחיב בהמשך) הובילו לפריצתם של "ביקושים כבושים" מצד רוכשים, שהמתינו למה שנראה, להערכתם, כרגע הנכון לרכישת דירה.
הקשיים שנוצרו בענף - יובילו דווקא לעליית מחירים
ענף הבנייה מתמודד בימים אלו עם קשיים רבים שנוצרו עם פתיחת המלחמה, ביניהם -
עליית מחירי חומרי הגלם, מחסור בידיים עובדות, עיכוב בהליכי תכנון ובניה, ועוד. הקשיים האלו, על פי ההערכות, יובילו דווקא לעליית מחירי הדירות בעתיד הלא רחוק, כתוצאה מצמצום היצע הדירות.
מנגד, בישראל יש מאות אלפי רוכשי דירות בהמתנה. קחו למשל משרתי צבא סדיר או מילואים שמקבלים כיום הטבות משמעותיות מהמדינה, המאפשרות להם לשפר את ההון העצמי. אזכיר: גם בתכנית הדיור הממשלתית לשנת 2024 הצהירו כי זאת אחת הדרכים להצלת ענף הדיור בישראל. גם למעלה מ-150 אלף המפונים מהצפון והדרום, שחלקם יחפש ככל הנראה בית רחוק מקווי הגבול כתוצאה מהטראומה שנוצרה, וכן יהודי העולם שיישקלו עלייה או חזרה לישראל בעקבות האנטישמיות המתגברת בעולם - יובילו גם הם לזינוק בביקוש לדירות; זאת, בנוסף להורדת הריבית ברבע אחוז בתחילת ינואר 2024, והאיתות של בנק ישראל על כוונתו להוריד עד סוף השנה באחוז נוסף.
אוכלוסייה נוספת שחוזרת למשרדי המכירות הם משפרי דיור. תנאי המימון הטובים שמציעים היזמים מאפשרים להם לרכוש דירה על הנייר, שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים. ברב המקרים, ההון העצמי לו הם נדרשים כעת יהיה בין 10 ל-20 אחוזים מערך הדירה החדשה, ואת היתרה יוכלו להשלים ממכירת דירתם הקיימת בעוד כ-3 שנים, כשסביר שערכה יעלה.
דבר נוסף וחשוב שצריך להבין - מרבית הפרויקטים שנמצאים כיום בהליכי תכנון או ביצוע תומחרו על בסיס מחירי קרקע שנקנו לפני המשבר הנוכחי, ולכן אין ביכולתם של היזמים להוריד מחירים באופן משמעותי; אסור לשכוח שענף הנדל"ן הוא אחד מגורמי ההכנסה העיקריים למדינה, ולכן זהו אינטרס של המדינה שלא יפגע ושחברות לא יקרסו.
לא רק מחירי הדירות יעלו. גם דמי השכירות יעלו משמעותית בעתיד הקרוב. הסיבה לכך פשוטה: מלאי הדירות להשכרה נמוך בין היתר בגלל שהמדינה הרחיקה מהשוק את משקיעי הדירות הפרטיים (עם מס רכישה גבוה), תוסיפו לכך את חיילי המילואים שמשתחררים אט אט, רובם צעירים וסטודנטים, זוגות שמתגרשים ועשרות אלפי מפונים בפרויקטי התחדשות עירונית - ותקבלו ביקוש גבוה והיצע נמוך גם בשוק השכירות.
כותב הטור, ישי רוט, הוא המשנה למנכ"ל קבוצת שובל העוסקת ביזום ובבניה של פרויקטי מגורים, מסחר ותעסוקה בכל רחבי ישראל.