וואלה
וואלה
וואלה
וואלה

וואלה האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

בצל המלחמה: זו הדרך לקיצור לוחות זמנים בפרויקטים של פינוי בינוי

עודכן לאחרונה: 15.2.2024 / 17:22

מה הם הצעדים הנדרשים מענף ההתחדשות העירונית בעקבות המלחמה, ומה ניתן לעשות כדי לקדם פרויקטים באופן יעיל יותר בתקופה זו? עו"ד אור קרן ממשרד KDC מסביר

העיר אשקלון מנסה לחזור לשגרה. דצמבר 2023. אבי רוקח
העיר אשקלון מנסה לחזור לשגרה. דצמבר 2023/אבי רוקח

החזית והעורף כאחד: כבר בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית בה יהרסו מבנים ישנים על מנת לייצר שכונות חדשות, בטוחות וממוגנות יותר עבור התושבים. מאז עברו כ- 25 שנים, בהן התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית שועטת קדימה והופכת לשחקן מרכזי בהווה ובעתיד הבנייה בישראל.

אולם, עם השנים נעה ההתחדשות העירונית ממטרתה המקורית כצורך לאומי להגנה על ביטחון האזרחים במדינה - להזדמנות עסקית כלכלית בלבד. לצערנו, מלחמת חרבות ברזל הוכיחה לנו, באופן כואב מאוד, כי להתחדשות העירונית יש תפקיד חשוב מאוד, והוא, לפני הכל, הגנה על חיי אדם.

עם ההבנה הזאת, כשהצפי לסיום המלחמה אינו קיים, עולות השאלות: כיצד ניתן לקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים לקידום הפרויקט? ואילו צעדים משמעותיים צריכים לבצע כדי לקדם התחדשות עירונית שעונה באופן ראוי יותר על מטרתה המקורית? עו"ד אור קרן, שותף מייסד במשרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC, מסביר.

"הצרכים בגינם מובילים התחדשות עירונית בהירים יותר מתמיד עכשיו. כדי להבין זאת, כל שהייתי צריך זה להעיף מבט אחד קצר ולהסתכל לנוף הנחשף מגזרת הר דב לעורף הצמוד אליי, שסופג אבדות כבדות בגוף ופגיעות ישירות במבנים"

"כבר 4 חודשים שהנחתי בצד את עיסוקיי כבעלים של משרד עורכי דין המייצג אלפי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, לטובת הגנה על גבולות המדינה כמפקד בגדוד המילואים של חטיבת גולני בגזרה הצפונית מול טילי ואיומי חיזבאללה", אומר עו"ד קרן, "מה שנראה לי בתחילה כעולם רחוק מאוד מענף ההתחדשות העירונית, בו אני עוסק בשגרה, הוכיח לי בצורה מדהימה עד כמה קריטי תפקיד ההתחדשות העירונית ועד כמה מקבלי ההחלטות במדינה כושלים באופן מימושה".

"הצרכים בגינם מובילים התחדשות עירונית בהירים יותר מתמיד עכשיו. כדי להבין זאת, כל שהייתי צריך זה להעיף מבט אחד קצר ולהסתכל לנוף הנחשף מגזרת הר דב לעורף הצמוד אליי, שסופג אבדות כבדות בגוף ופגיעות ישירות במבנים. כעת, חשוב שהמדינה והרשויות יקבלו החלטות משמעותיות של קידום התחדשות עירונית ומיגון של אזרחים בכל רחבי המדינה, ולא רק איפה שישנה כדאיות כלכלית מובנת"

יש מחיר כבד לסחבת הבירוקרטית

לצערנו, המלחמה הנוכחית לימדה אותנו רבות על כשלים ובעיות שלנו כמדינה, חברה ופרטים. לאחר 4 חודשים בחזית, התבהרה לי העמדה אשר למען האמת הייתה מוצקה כבר לפני - ההתחדשות העירונית היא צו השעה, והיא לא פחות מהצלת חיים של בעלי דירות המתגוררים כיום בבניינים ישנים בכל רחבי המדינה, שבכל אזעקה לוקחים סיכונים בדרך למקלט רעוע במקרה הטוב, או לחדר המדרגות במקרה הרע. עם חידוד ההבנה התבהר גם הפער המשמעותי שבין הרצון לקדם תכנית להתחדשות עירונית לבין דרכי האישור והבירוקרטיה המעיקים שלה. השאלה שנשאלת היא, האם לא הגיע הזמן להתייחס להתחדשות עירונית ולאשר אותה כמו שמאשרים נושאים אחרים הנחשבים לפיקוח נפש? אם נכנסים מעט יותר לעומק ובודקים במה חשוב לטפל, אז כנראה שהסוגייה הראשונה היא הבעיה הבירוקרטית.

על מנת להבין את עומק הבעיה הבירוקרטית, יש נתון אחד שמלמד אותנו הרבה מעבר לכל מה שאנו צריכים לדעת ולהבין, והוא: כיום, לפי הנתונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ישנן תוכניות של כ-250 אלף דירות עם ממ"דים המונחות על שולחנם של מוסדות התכנון ונמצאות בשלבי אישור שונים. מדובר בנתון בלתי נתפס ואפילו מקומם לאור המצב המורכב בו אנו נמצאים היום. המשמעות הזועקת ממנו היא שהגיע הזמן לייצר סדר בירוקרטי חדש ויעיל לאישור תכניות של התחדשות עירונית.

הגיע הזמן שמשרד הבינוי והשיכון יחד עם מנהלי התכנון ברשויות המקומיות יתוו תכנית סדורה, המתמקדת במתן וודאות מקסימלית לקידום פרויקטים של ההתחדשות העירונית, גם בקרב בעלי הדירות המשוועים למיגון ראוי וגם לעוסקים במלאכת הבנייה כמו יזמים, עורכי דין, אדריכלים וכו'. זאת, כדי שיוכלו לעסוק ולקדם את מה שהם יודעים לעשות הכי טוב וזה לחדש ולבנות.

sheen-shitof

פתרון טבעי

גבר, הגיע הזמן לשפר את התפקוד המיני ואת הזוגיות שלך

בשיתוף גברא
בניין עם פרויקט תמ"א שנתקע ברחובות יהודה המכבי-ויצמן בתל אביב. ראובן קסטרו
בניין עם פרויקט תמ"א שנתקע ברחובות יהודה המכבי-ויצמן בתל אביב/ראובן קסטרו

אחד הנושאים הכי כואבים בהיבט הבירוקרטי הוא הזמן הנדרש לאשר תכנית התחדשות עירונית (תב"ע) והוצאת היתר בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. נכון להיום, אישור תכנית פינוי בינוי והוצאת היתר בנייה יכול להגיע למשך זמן כמעט בלתי נתפס של כ-7 שנים ואף מעבר לכך. מה שיכול, בחישוב מהיר, להפוך פרויקט עם לוח זמנים ממוצע לחלוטין לכ-7 שנים של המתנה לאישור תכנית והוצאת היתר בנייה, ועוד כ-3 שנים של הריסה ובנייה עד שבעלי הדירות זוכים להגנה הכל כך בסיסית להם הם ראויים.

אם בעבר החשש בשוק ובענף בנוגע לעיכובים הבירוקרטים של הוצאת היתרי בנייה היה עלייה של מחירי הנדל"ן, הגיעה השבת השחורה של ה-7.10 והמלחמה הקשה שבאה בעקבותיה, הכוללת מספר בלתי נתפס של טילים שנורו ונורים לכל עבר מדינת ישראל, והוכיחה כי לעיכובים המטרידים בקבלת היתרי הבנייה ישנם מחירים שיכולים לעלות בחיי אדם, והם הרבה יותר משמעותיים מאשר כל היבט כלכלי כזה או אחר.

מדובר בצוואר בקבוק שהגיע הזמן לשחררו

מה ניתן לעשות כדי ליעל ולקצר את התהליכים? ראשית, חשוב לייצר ברמה המדינית בהירות ושקיפות בתוכניות בניין-עיר בישראל. כיום, המציאות היא שבכל רשות חלות מספר תוכניות והמדיניות העירונית משתנה חדשות לבקרים, ולעיתים הן אף סותרות זו את זו, מה שהופך את הפענוח בדרך לאישור תכנית פינוי בינוי והוצאת היתר למסובך מאוד; לאחר מכן, יש לטפל בחוסר של כח אדם מקצועי, שתפקידו לבדוק ולאשר את התכניות וההיתרים. לעיתים, כח אדם מקצועי ויעיל בשילוב עם הכנסת מערכות טכנולוגיות חדשניות יכול לחסוך חודשים רבים ומעיקים בהמתנה להיתר המיוחל; פער נוסף שעליו צריך לגשר הוא בין הרצון הכלכלי של היזמים להוסיף כמה שיותר יחידות דיור לבין הרצון של הרשויות המקומיות לפתח תשתיות, מסחר ותנועה לצד שיקולים אישיים ופוליטיים, שגם הם יוצרים בעיות ועיכובים.

מהניסיון שלי, כדי לייעל את התהליך (עד שהממשלה תפעל לקצר את לוחות הזמנים, אם בכלל) יש לפעול בשני שלבים: בשלב הראשון, יש לבחור אנשי מקצוע שמכירים את אופי הרשות שבה פועלים ואשר חיים ונושמים את המדיניות התכנונית בעיר, ובכך לחסוך זמן בתכנון; בשלב השני, כידוע, יש לא מעט שיקולים שהרשות המקומית לוקחת בחשבון בטרם המלצתה לקדם תכנית פינוי בינוי. הסוד הוא להבין ולהכיר את השיקולים הרלוונטיים בכל רשות, ולדעת לתכנן פרויקט שגם מטיב עם הרשות העירונית והצרכים שלה (כגון תכנון של מבנים ציבוריים במסגרת התכנית), ובכך בעצם לענות על צרכי הרשות מה שיסייע בקידום התכנית בקצב מהיר יותר.

עו"ד אור קרן, שותף מייסד משרד עוה"ד KDC – כהן-קצב, קרן, דהן ושות'. KDC,
עו"ד אור קרן, שותף מייסד משרד עוה"ד KDC – כהן-קצב, קרן, דהן ושות'/KDC

לסיכום, עלינו להתעורר כבר עכשיו ולהבין כי מספר דירות המגורים שאינן ממוגנות בישראל חסר תקדים. במציאות שבה יש חוסר בקרקעות מופשרות לבנייה, פערי מיגון קריטיים ודרישה הולכת וגוברת לדיור, להתחדשות העירונית יש תפקיד קריטי בהעלאת כמות מבני המגורים, ומתן מענה לצורך במיגון עבור אזרחים רבים במדינה. אלו הן בדיוק הסיבות להפקת הלקחים מהמלחמה בתחומי הנדל"ן והמיגון וההתייחסות להתחדשות עירונית כתוכנית שתפקידה המרכזי הוא הצלת חיי אדם. לכן, הגיע הזמן לקצר את הבירוקרטיה ולייעל את תהליכי התכנון אשר יאפשרו לבעלי הדירות חיים טובים ובטוחים יותר ולעוסקים במלאכת הבנייה, לבנות, לחדש ולמגן את ישראל.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    4
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully