הכל על פי החוזה: יזם ביטל עסקה כעבור שנה, ודרש מהרוכשים חצי מיליון שקל יותר

ביהמ"ש העליון דן לאחרונה בסוגייה מעניינת: האם חברה יזמית יכולה לבטל חוזה רכישה בתנאים, כאשר התנאים לא התקיימו, גם אם היא ממשיכה לשווק את הפרויקט?

מדובר בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה שבו נרכשה דירה לפני קבלת היתר. בחוזה צוין שאם לא יתקבל היתר תוך שנה, העסקה מבוטלת. לאחר שלא התקבל היתר עד המועד שנקבע, אלא במועד מאוחר יותר, החברה היזמית הודיעה שהחוזה מבוטל, אלא שהרוכשות סירבו לכך ועמדו על מימוש ההסכם.

בינתיים עבר זמן ואחרי עוד כשנה התקבל היתר. עכשיו היזמית הציעה להן לממש את החוזה אם יוסיפו כחצי מיליון שקלים. הרוכשות סירבו ופנו לבית המשפט המחוזי בבקשה להורות על אכיפת הסכם המכר ומתן צו מניעה שהחברה היזמית לא תוכל לשווק את הדירה לצדדים שלישיים.

בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה לסעד זמני, והורה על מתן צו מניעה האוסר על החברה למכור את הדירה או להעביר אותה לאחרים. בנוסף, ציין בית המשפט כי מתשובת המבקשים עולה כי יש בסיס לטענת המשיבות לפיה המבקשת ביטלה את חוזה המכר במטרה למכור את הדירה בסכום גבוה יותר מזה שנקבע בחוזה. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור לעליון.

בית המשפט העליון דן בבקשת רשות ערעור על החלטת ביה"מ המחוזי בתל אביב שקיבל את בקשת הרוכשות למתן צו מניעה זמני, האוסר על החברה היזמית למכור את דירת המגורים, והחליט לקבל את הערעור לאחר שמצא כי סיכויי התביעה אינם גבוהים.

מהחלטת בית המשפט עולה כי אכן, מבחינת החברה היזמית, העובדה שתוקף החוזה פג לאור התנאי המתלה שנכלל בו, עלתה בקנה אחד עם האינטרסים המסחריים שלהם. החברה לא כפרה בכך. אולם, אם לא יוכח כי החברה היזמית נהגה בחוסר תום לב או סיכלה את קיום התנאי המתלה, הרי שאין בעצם העובדה שהמצב המשפטי-החוזי עלה בקנה אחד עם האינטרסים שלה כדי לשלול מהם את האפשרות "לנצל" אותו לזכותם. "ניצול" זה אין בו כשלעצמו כדי להצביע על חוסר תום לב מצד המבקשים בביטול.

עו"ד נדיר אביעד, ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות' סבור כי החלטת בית המשפט העליון הינה נכונה וראויה במקרה זה. במרבית העסקאות שבהן מבוצעת מכירה מוקדמת (לפני קבלת היתר בניה), הסיכון שלא יתקבל היתר בניה במועד שהוסכם - מגולם במחיר התמורה. התמורה נמוכה בגלל זה סיכון זה.
מדובר בסיכון מחושב לשני הצדדים.

"שני הצדדים כפופים לתום הלב. היו לא מעט סיפורים שבהם היזם הבין כי הוא יכול "לעכב" את הוצאת ההיתר ומועד התקיימות התנאי המתלה, ובכך למכור את הדירה לצד שלישי במחיר גבוה מהמחיר המקורי. ככל ואין לרוכש הדירה ראיות שיוכיחו כוונה או התנהלות זו, סביר שבית המשפט יבחן את ביטול העסקה בהיבט החוזי המוסכם בין הצדדים. כלומר, אם אכן לא התקבל היתר בניה במועד, הקבלן זכאי להודיע על בטלות ההסכם, ולמכור אותה במחיר הגבוה מהמחיר שמכר בתחילה".

להרוויח זו לא מילה גסה, מדגיש עו"ד אביעד, כל עוד ההליך בוצע בתום לב. "בעסקאות הכוללות תנאי מתלה, ובנסיבות שניתן, אנחנו ממליצים להוסיף להסכם המכר סעיף כי, ככל והתנאי המתלה לא התקיים, היזם לא יוכל למכור את הדירה בתמורה גבוהה יותר, וזאת בניסיון ל"נטרל" את התמריץ ליזם לבטל את ההסכם. לא בכל עסקה זה ניתן". לסיכום, אומר עו"ד נדיר אביעד, הסכמים צריך לכבד גם כשהם לא תמיד לטובתנו.