שנת 2023 הייתה ללא ספק מרובה בגורמים מקשים מבחינת הכלכלה הישראלית, אך עוד בטרם הגיעו צרות הרפורמה המשפטית והמשבר החברתי שבעקבותיה, ולאחר מכן מלחמת חרבות ברזל, סבלה הכלכלה, הישראלית והעולמית מסביבת ריבית גבוהה במונחים אותם לא הכרנו מזה כ-15 שנים. ריבית זו הגיעה מלכתחילה על מנת לצנן את הכלכלה לאחר תקופה ארוכה של אינפלציה קשה, ואכן כך עשתה.
שיעורי הריבית הגבוהים מהווים משקולת כבדה על היבטים שונים בכלכלה, הן בעבור החברות והן בעבור משקי הבית. הענף אשר אולי סובל יותר מכולם מהריבית הגבוהה הינו ענף הנדל"ן, וגם כאן העומס נופל גם על כתפיהן של החברות הממונפות אשר חלקן ממש מתקרב לאזורי חדלות פרעון, וגם על הצרכנים אשר נפגעים פעמיים - מחירי הדירות סופגים את הוצאות המימון של הקבלנים אשר מהוות עלות בדיוק כמו מחירי הבטון או הברזל, ובנוסף לעלות הדירה מתייקרת מאד גם המשכנתה.
מחירי הדיור מהווים כבר עשרות שנים בעיה לאומית של ממש. ממשלות קמו על בסיס הבטחה של הורדת מחירי הדיור. הנושא מעסיק את מיטב המומחים בארץ, כשהשאלה כיצד מורידים את מחירי הדיור, שנעשו בלתי הגיוניים בעליל, מטרידה את הציבור כולו, שבלית ברירה "בונה" על הממשלה שתפעל בעניין.
אך האם מדינת ישראל באמת מתאמצת להוריד את מחירי הדיור? פיני שמואלי-ניסן, שותף מנהל במשרד הייעוץ הכלכלי MOORE Financial Consulting, מסביר.
האם הרוכשים יצאו נשכרים מהעלאת הריבית?
"בין הרעיונות שנהגו לאורך השנים על ידי מומחים ופוליטיקאים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן - מע"מ 0, מס על דירה שלישית, הגדלת מס רכישה לדירות להשקעה, מחיר למשתכן, מחיר מטרה. עוד ועוד רעיונות שכולם מטרתם אחת - לצנן את שוק הדיור הרותח ובמקרה הטוב להוריד את מחירי הדירות בישראל", אומר שמואלי-ניסן.
"והנה אכן בשנת 2023 מחירי הדיור לא עלו, ולא בשל אף אחת מהיוזמות הנ"ל אלא מסיבה פשוטה יותר - משבר כלכלי לא פשוט, ועלייה מהותית בשעורי הריבית. אז האם הרוכשים יצאו נשכרים? התשובה היא שעבור מרבית הרוכשים, העלות הכוללת של דירה עלתה בצורה מהותית ב-2023, אך לא דרך מחיר הדירה אלא דרך מחיר המשכנתה. משכנתה עבור רובנו הינה מוצר משלים לדירה - איננו יכולים לקנות דירה ללא נטילת משכנתה, ועל כן המבט המעניין באמת הוא להסתכל על עלות דירה ממשוכנת".
"והעניין אינו שולי כלל - לריבית על משכנתאות השפעה אדירה שלא לומר מכרעת על המחיר האפקטיבי של הדירה ועלייה בשיעורי הריבית כמוה כעלייה במחירי הדיור, רק עליית מחירים שקטה, כזו שמדוברת פחות מאשר עליית מחירי הדיור", ממשיך שמואלי-ניסן.
מחירי הדירות בירידה? המשכנתאות בעליה
שמואלי-ניסן ממשיך להסביר כי "מאז אמצע שנת 2022 עלו שיעורי הריבית על משכנתאות לא צמודות בשיעורים דרמטיים של כ-150%. אם ניקח את נתוני בנק ישראל, נגלה שמשכנתה לא צמודה בריבית קבועה ל- 15 שנים עלתה משיעור ממוצע של 2.3% באמצע שנת 2022 לשיעור של 5.6% בימים אלו".
"מדובר בעלייה אדירה של שיעורי הריבית שהמשמעות שלה היא התייקרות של כ-17% במחיר הדירה האפקטיבי לרוכש ממוצע (מבוסס על משכנתה בשיעור של 60% מערך הדירה), עלייה משמעותית שחלפה מבלי משים".
"שימו לב, כאשר אתם קונים דירה בשני מיליון שקל, אתם למעשה קונים שני מוצרים אשר העלות הכוללת שלהם הינה 2.58 מיליון שקל - 2 מיליון שקל למוכר עבור הדירה, ועוד 580 אלף שקל לבנק (ומרביתם הלאה למדינה) עבור המימון (משכנתה). לו הייתם קונים דירה בשני מיליון שקל לפני שנתיים, הייתם משלמים לבנק רק 220 אלף שקל. ז"א, רק מעליית הריבית, הדירה התייקרה לכם ב-360 אלף שקל, שהם 18% מערך הדירה", אומר שמואלי-ניסן.
"החל מאמצע 2022 הסוגייה בלטה ביתר שאת. לכאורה מחירי הדיור קפאו לחלוטין, אך התייקרות הריבית הובילה להתייקרות מחירי הדירות בפועל מבלי שנתנו את הדעת לכך. השילוב של מחירי דירות גבוהים מאד ברמה הנומינלית (ירדו באופן מינורי ב 2023) לצד שיעורי ריבית שנמצאים בשיאם הביאו יחדיו לקיפאון כמעט מוחלט בשוק הדיור".
מבט קדימה
על פי כל התחזיות, בטווח של מספר חודשים אנחנו אמורים להתחיל לראות מגמה של ירידת ריבית, בעולם ובארץ. מה תהיה ההשפעה של הורדה של 2% בשיעורי הריבית באופן שיובילו את הריבית הקבועה הלא צמודה לרמה של 3.6%?
מחישוב פשוט ניתן לראות כי הורדת ריבית בשיעור של 2% מורידה את מחיר הדירה הממושכנת (לרבות אפקט הריבית) בכ-9%, זאת בהנחה פרועה, כמובן, שמחיר הדירה יישאר על כנו.
כמו כן, עולה, כי הפחתה מינורית יחסית של הריבית (לרמות שעדיין הינן גבוהות ביחס לעשור הקודם) מסוגלת להעניק דחיפה משמעותית לשוק הנדל"ן למגורים הקפוא.