בנק ישראל מפרסם היום (ד') את דוח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2023, שעוסק בין היתר בשוק הדיור, ומציג תמונת מצב מבלבלת, על פיה הביקוש מצד הרוכשים ככל הנראה יעלה בעקבות המלחמה, בזמן שנושא ההיצע נותר לא ברור.
על פי הדוח של בנק ישראל, התקופה שלפני המלחמה התאפיינה במלאי גבוה של דירות שלא נמכרו ובפעילות נמוכה משמעותית בענף הבנייה. חלה ירידה במספר העסקאות ובהיקף המשכנתאות החדשות, המעידה על ירידה בביקושים.
במהלך 12 החודשים שבין אוקטובר 2022 ל-אוקטובר 2023, שוק הדיור חווה ירידה במחירים בשיעור של כ-2%, כאשר במקביל שכר הדירה רשם עלייה של כ-5% באותה תקופה. כתוצאה מכך, ירד היחס בין מחירי הדירות לשכירות, מדד מכריע לתמחור בשוק. בדומה, גם היחס בין מחירי הדירות לשכר הממוצע של משק הבית רשם ירידה. עם זאת, ראוי לציין כי מדדים אלו עדיין נותרים גבוהים יותר מאשר בשנים קודמות.
כיצד תשפיע המלחמה על שוק הדיור?
עם פרוץ המלחמה, צופה בנק ישראל שינויים מהותיים בשוק הדיור, הן בביקוש והן בהיצע.
בצד הביקוש, הנזק הכלכלי ואי הוודאות המוגברת סביב ההכנסה העתידית צפויים להקטין זמנית את הביקוש לדירות. עם זאת, עקירת המפונים מבתיהם בצפון ובדרום עקב המלחמה, עלולה לגרום לעלייה בביקוש לדירות באזורים מרוחקים מקו הגבול, כאשר הם מחפשים מגורים חלופיים, זמניים או קבועים. גם רכישת דירות על ידי יהודים המתגוררים בחו"ל וחווים אנטישמיות עקב המלחמה עשויה לתרום להגברת הביקוש.
בצד ההיצע, אמנם מלאי הדירות שלא נמכרו נותר גבוה נכון למועד הדוח, אך לענף הבנייה נגרם נזק משמעותי עקב חוסר זמינות של עובדים שגויסו למילואים, כמו גם היעדרות של עובדים פלסטינים, עובדים זרים והשבתות פרויקטים עקב חששות ביטחוניים. ההשפעה על ענף הבנייה בולטת במיוחד בפרויקטים חדשים, בהם קיים קושי בגיוס עובדים מיומנים.
"עתיד לא ברור לשוק הדיור"
בנק ישראל מציין כי נכון להיום קשה לחזות אילו השפעות יהיו משמעותיות יותר וכיצד הן ישפיעו על מחירי הדירות. הדבר תלוי בהתפתחויות השונות של המלחמה ובהשלכותיה על פעילות התעשייה. ככל והמצב יישאר כמו שהוא, נכתב בדוח, שוק הדיור ימשיך להתמודד עם אי ודאות ותנודות פוטנציאליות בתמחור.
לסיכום, נראה כי בסך הכל עתיד מחירי הדירות נותר לא ברור בתוך המלחמה המתמשכת, כאשר להתפתחות המלחמה בחודשים הקרובים, שתשפיע על גורמי הביקוש וההיצע, תהיה השפעה מכרעת על מחירי הדירות.
דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל מתפרסם פעמיים בשנה. בדוח זה מבטאים כלכלני הבנק את הערכתם בעניין החשיפות לסיכונים העיקריים הנשקפים למערכת הפיננסית, מנתחים את החשיפות ומעריכים תרחישי סיכון פוטנציאליים. הדוח החצי שנתי הראשון הנו דוח מלא, הכולל ניתוח של כלל ערוצי החשיפה והסיכונים הפוטנציאליים למערכת הפיננסית; זאת לצד ניתוח יציבותם של המוסדות הפיננסיים ועמידותם. הדוח החצי שנתי השני, בו עוסקת הכתבה, הנו דוח מקוצר שמתמקד בעדכון ההתפתחויות החדשות שהתרחשו בתקופה הנסקרת ומרחיב בנושאים עדכניים הנוגעים ליציבותה של המערכת הפיננסית.