בשורה לאלפים: הצעת חוק תשחרר מתחמי פינוי בינוי שתקועים מעל עשור?

ועדת הפנים של הכנסת תדון בימים הקרובים בתיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שיאפשר קידום תהליכי התחדשות עירונית במתחמים בהם פועלים מספר יזמים, באופן שאינו מאפשר לאף אחד מהם להשיג את הרוב הדרוש ולהביא את הפרויקט למימוש ("עסקאות חוסמות").

תיקון החוק יאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להתיר חסם זה, באמצעות קידום הסדר בין היזמים, או לחילופין מתן אישור לבעלי הדירות להשתחרר מן העסקאות החוסמות.

לפי ההצעה שמקודמת, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוסמך להפעיל מנגנון של שחרור מעסקאות חוסמות, לאחר שקיבל פנייה לעשות כן מטעם גורמים המעורבים בעסקה - יזמים או תושבים, לפי התנאים הבאים:

• הפנייה תיעשה על ידי שני גורמים המעורבים במתחם, לכל הפחות, כאשר גורם מעורב הוא יזם שיש לו הסכמים עם לפחות 20% מבעלי הדירות במתחם, או קבוצה של 20% מבעלי הדירות במתחם, שהתקשרה עם יזם.
• כלל הפונים התקשרו בעסקאות ביחס ל50% מהדירות במתחם, לכל הפחות.
• חלפה שנה וחצי מהמועד בו נחתמה עסקה ראשונה במתחם, לכל הפחות.

ככל שמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ימצא כי התקיימו תנאים אלה, כך שמדובר במצב של "עסקאות חוסמות", הוא יודיע לצדדים על כוונתו להפקיע את כלל העסקאות במתחם, בחלוף שישה חודשים ממועד הודעתו.

במצב זה, תעמוד לרשות הצדדים תקופה של שישה חודשים במהלכה עליהם להסכים על מתווה שיאפשר חתימה של כל בעלי הדירות עם יזם אחד מביניהם (שותפות, רכישה אחד מהשני, מכירה לצד ג' וכו'). הצדדים יוכלו, לפי בחירתם, להסתייע ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך קידום ההסכמות ביניהן, או לפעול בעצמם לגיבוש הסכמות כאמור במסגרת תקופת הזמן הקצובה.

ככל שלא תושג הסכמה כאמור בתוך שישה חודשים, מנכ"ל הרשות הממשלתית יוכל להפעיל את סמכותו שבחוק, ולאשר לבעלי הדירות להשתחרר מן ההסכמים הקיימים עם היזמים, מבלי שהדבר ייחשב הפרת חוזה. אישור זה יאפשר לבעלי הדירות לבטל את העסקה, ולבחור יזם חדש בהליך תחרותי, מסודר ומאורגן. תיקון חקיקה זה פוצל מחבילת תיקוני החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים האחרון, והוא מקודם עתה, בנפרד, בשל חשיבותו לקידומם של עשרות מתחמים, אשר תהליכי ההתחדשות העירונית בהם מתעכבים שנים רבות בשל הנסיבות האמורות.

הצעת החוק והמתווה שבבסיסה גובשו על סמך ניסיון שהצטבר ברשות הממשלתית ביצירת הסכמות בין יזמים שפנו אליה בבקשה לסיוע בקידום פרויקטים שנעצרו בשל מעורבות של מספר יזמים במתחם אחד.

בין הפרויקטים הללו, מתחם הרצל בבאר יעקב, שקודם במשך כ-10 שנים בידי שני יזמים שונים. בעקבות מעורבות הרשות הממשלתית, נחתם בין היזמים הסכם שיתוף פעולה וכיום הם פועלים במשותף לקידום הפרויקט במתחם.

דוגמה נוספת היא מתחם ביאליק בבית שמש, בו סייעה הרשות הממשלתית להסדרת היחסים בין שני יזמים שפעלו בו, במשך למעלה מעשור, באופן שמנע מימוש תכנית פינוי בינוי רחבה במתחם. במסגרת ההליך בוצע הליך התמחרות בין היזמים, אשר בסופו יזם אחד רכש מהשני את חלקו בפרויקט.

יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "התקופה הקשה שעוברת על מדינת ישראל ממחישה את הצורך הדחוף בביצוע של התחדשות עירונית, בכל רחבי הארץ ובמהירות האפשרית, ללא פשרות על האיכות. תיקון החקיקה שיקודם ייתן מענה לתושבים רבים, שכבר החלו את התהליך אך נקלעו, שלא בטובתם, למבוי סתום."

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "תיקון החקיקה שיעלה לדיון, מביא לידי ביטוי את הניסיון שצברנו מטיפול במיזמים שנקלעו לשיתוק, ומספק פתרון לצורך רחב שקיים בשטח. המנגנון החדש שאנו מקדמים, יאפשר ליזמים זמן משמעותי לגבש הבנות ביניהם, ולצד זאת יאפשר לבעלי הדירות השתחררות מהחוזים עמם, במקרה שהבנות אלו אינן מושגות. אנו מאמינים כי ההסדר החדש ייתן אופק למיזמים רבים שנקלעו למבוי סתום בנסיבות כאלה בשנים האחרונות, המתאפיינות בפעילות מסיבית של יזמים שנכנסו לתחום ההתחדשות העירונית".