צפיפות חיובית: ניתוח שערכה המועצה הישראלית לבנייה בגובה (CTBU ישראל) מציג כי בני ברק היא כבר לא העיר הכי צפופה בישראל, כאשר נכון לשנת 2023 העיר אשדוד קוטפת לה את התואר, עם 15.6 דירות בממוצע לכל מבנה. אחריה נמצאת בני ברק עם יחס דירות של 12.2 דירות לבניין בממוצע, ותל אביב במקום השלישי עם 11.7 דירות בממוצע לבניין.
חשוב לציין כי לא מדובר בכמות אנשים לעומת קמ"ר, בה בני ברק עדיין במקום הראשון עם כ-28 אלף תושבים על כל קמ"ר - אלא במספר הדירות לעומת מבנים, המהווה רק אינדיקציה אחת לציפוף. כמו כן, בהשוואה בינלאומית, ישראל נמצאת בסיטואציה ייחודית שמחייבת אותה להיות יצירתית בייעול השימוש בקרקע לאור נתוני הילודה החריגים בקרב המדינות המפותחות.
הניתוח מתבסס על סקר דירות ומבנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) המתפרסם מדי שנה (נתוני שנת 2023 התפרסמו בינואר השנה) ומציג את מספר הדירות הקיימת בכל עיר ואת מספר המבנים. היחס ביניהם מציג למעשה את המספר הממוצע של דירות למבנה.
נתונים אלה מאפשרים לדעת אילו ערים משתמשות במשאב הקרקע בצורה יעילה יותר ומובילות לעירוניות טובה יותר, תוך השארת עתודות קרקע פנויות לטובת שטחי ציבור ושטחים ירוקים, ולעומתן, אילו ערים משתמשות במשאב הקרקע בצורה לא יעילה.
ציפוף במובן החיובי
יו"ר CTBU ישראל, האדריכל גיל שנהב, מסביר כי מה שכולנו מכנים כציפוף, הוא למעשה "אינטנסיביות עירונית" המשקפת ציפוף חיובי, בניגוד למילה ציפוף המשקפת בעינו דבר שלילי שנתפס עם מדינות עולם שלישי כגון הודו. שנהב מסכים, כי בנוסף למספר הדירות בכל מבנה יש לבחון היבטים נוספים.
"ניצול נכון של הקרקע נובע מהיבטים רבים כמו רשתות תחבורה להסעת המונים, מבני ציבור ושטחים ירוקים, אם אתה מצופף בניינים אבל לא הוספת בית ספר ואין לך מערכת להסעת המונים אז הצפיפות היא רק מספרית ולא מממשת את הייעוד שלה. כדי לקבל אינטנסיביות טובה צריך שכל הרשתות יתקיימו וכך אפשר להגיע לאינטנסיביות טובה מבלי שהעיר תרגיש צפופה במובן השלילי", מסביר שנהב.
ניתוח נוסף של הנתונים מאפשר לבחון את המצב לא רק בנקודת הזמן הנוכחית, שלרוב מושפעת מהבנייה הישנה יותר בעיר, אלא גם את מאמצי הציפוף של כל עיר בשנים האחרונות. כך למשל מהנתונים עולה שבין השנים 2018 ל-2023 תל אביב היא "אלופת הציפוף". לעיר נוספו 11,721 דירות ב-180 מבנים בלבד. כלומר מעל ל-65 דירות לבניין בממוצע. אשדוד היא העיר השנייה שהובילה לאינטנסיביות עירונית מוגברת, כאשר בין השנים הללו נוספו בעיר 80 מבנים אל מול תוספת של 3,395 דירות - ממוצע של כ-42 דירות למבנה. בחיפה נוספו 5,589 דירות ביחס של כ-24 דירות למבנה.
בשאר הערים הגדולות, בין השנים הללו, התווספו מאות מבנים עם תוספת של אלפי דירות ויחסיות ציפוף נמוכה. כך למשל, באר שבע שבמשך שנים נאבקה על תוספת של צמודי קרקע לעיר עם כ-6 דירות למבנה, וגם בירושלים לא ניצלו את משאב הקרקע היטב, כאשר נוספו מעל ל-18 אלף דירות לעיר שנבנו בכ-5,500 מבנים (כ-3 דירות למבנה).
נתון מפתיע נוסף מראה שמשנת 2018 בעיר בני ברק נגרעו 99 מבנים, אולם עדיין הייתה תוספת של כ-362 דירות. הסיבה לכך נובעת ככל הנראה מהליכי התחדשות עירונית שהעיר עוברת. כמו כן, נתוני הלמ"ס מראים עלייה מתמדת בבנייה לגובה עם קרוב ל-43 אלף התחלות בנייה בשנים 2023-2018. כך למשל, בתל אביב בלבד נבנו כ-7,000 דירות במגדלים (מעל 21 קומות) בשנים אלה.