השנה הגרועה ביותר בעשור האחרון: מתוך כ־300 מתחמים ששיווקה רשות מקרקעי ישראל בשנת 2023, היא הצליחה להוציא למכרז רק כמחצית. כך, עולה מניתוח של אתר מדלן למכרזי רמ"י.
לפי נתוני מדלן, רק כ־50% מהמתחמים ששווקו ב־2023 צלחו ונמצא להם זוכה, יתר המתחמים נותרו על מדפי רמ"י וככל הנראה ישווקו שוב ב־2024. לשם השוואה, ב־2022 שיווקה רמ"י מספר דומה של מגרשים, אך שיעורי ההצלחה היו גבוהים: 86%.
בשיווק דירות, רמ"י שיווקה בשנה החולפת כ־48 אלף דירות מתוכן שווקו בהצלחה 58% שהן 28 אלף דירות. ב־2022 שווק מספר דומה של דירות ורק שיווק של כ־10% מהן (4,757 דירות) נכשל. בחלוקה למחציות, ניתן לראות כי המחצית הראשונה של 2022 היתה מוצלחת במיוחד, עם 94% הצלחה בשיווק דירות, ואילו במחצית השנייה של השנה כבר נרשמה ירידה מסוימת לאור עליית הריבית במשק, הרפורמה המשפטית וגל המחאה.
ההבדל בין המחצית הראשונה והשנייה של 2022 משקף את תחילת העלאות הריבית באפריל 2022, כאשר המשיכה לעלות עד לשיעור של 4.75% לאחר שורה של 5 העלאות ריבית, וכשנקודת הפתיחה היא ריבית כמעט אפסית של 0.1% בלבד. מסיבה זו גם לא ראינו שינוי מיידי, ומהעלאה אחת לשנייה מצבם של רוכשי הדירות הלך והידרדר, ובמקביל המימון על הקרקעות התייקר והבנקים הפכו לסלקטיביים יותר בתנאים למתן מימון. נזכיר כי 2023 החלה בנקודת פתיחה גרועה במיוחד, כאשר אל הקיפאון בשוק הדיור הצטרפה המלחמה החל מ־7 באוקטובר, והמצב רק החמיר.
איפה הייתה הפגיעה הקשה ביותר בשיווקים?
בחלוקה למחוזות, 2023 הסתיימה בירידה בכלל המחוזות כאשר הפגיעה הקשה ביותר היא בשיווקים ביהודה ושומרון. ב־2022 שווקו שם 1,600 ושיעור ההצלחה היה 96%, ב־2023 שווקו רק כ־230 דירות וכ־90% מהשיווקים כשלו.
במחוזות הדרום והצפון היו שיעורי ההצלחה במכרזי דירות ב־2022 85% ו־91% בהתאמה לעומת שיעורי הצלחה של 49% ו54% בלבד בשנת 2023 בהתאמה. המחוזות שסיימו את השנה עם פגיעה קלה יותר היו המרכז וחיפה, עם שיעורי הצלחה של 76% ו־71% בהתאמה, וגם תל אביב וירושלים הצליחו להגיע לשיעורים של 69% ו־67% בהתאמה בשיווק.
הנתונים שהתפרסמו כעת אינם מפתיעים, כאמור, שכן מהרגע שהריבית החלה להכביד על עלויות המימון של היזמים, הם חתרו לצמצום ההתחייבויות הקיימות, הפחתה ככל הניתן בנטילת הלוואות חדשות, והגדלת הנזילות. חלק מהחברות הפנו הרבה מהפעילות להתחדשות עירונית שבה נטל המימון נמוך היות שהעלויות לא כוללות את מרכיב הקרקע; והאיצו את הבנייה על מגרשים במלאי שלהן.
הירידה בהיקף השיווקים משפיעה בטווח הבינוני ארוך, מאחר שכל מגרש ששווק דורש קידום של תוכנית ובהמשך קבלת היתרים, כך שהזמן החולף מרגע הזכייה ועד תחילת הבנייה אינו מיידי ויכול לארוך שנים. בהצעת המחליטים שהוצגה לאחרונה, הציעו במשרד האוצר סבסוד של הוצאות הפיתוח בפריפריה, ביישובים שמרוחקים עד 10 ק"מ מגבול הצפון או רצועת עזה, למקומות שבהם הניסיון לשווק מגרשים לבנייה למגורים נכשל בשנה עד השנה וחצי האחרונות בהיקפים של 50%-35%.
טל קופל, מנכ"ל מדלן, אמר בנוגע לנתונים: "כמו לכל שוק הנדל"ן, גם לרמ"י לא היתה שנה מוצלחת בשיווק קרקעות. אומנם חלה התאוששות קלה בין המחצית הראשונה לשנייה, ושיעור ההצלחה עלה מ־54% ל־60%, אך עדיין לא מדובר ברמות ההצלחה של 2022. את המצב ניתן לייחס להעלאות הריבית: יזמים רבים בחרו שלא להיכנס לפרויקטים ארוכי טווח כשרמת הריבית שישלמו במהלכם אינה ידועה ונמצאת במגמת עלייה. מהבחינה הזו, הורדת הריבית שהביאה המלחמה, והצפי כי הריבית לא תשוב לעלות בזמן הקרוב, הם צפירת הרגעה חשובה וחיובית לשוק, אך המלחמה עצמה לא טובה לו, בעיקר באזורי המתיחות בדרום ובצפון".