התרגלנו שמידי שנה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 עוברים 2-3 תיקונים. בשנים האחרונות הממוצע השתבש לאור מערכות הבחירות הרבות, שעצרו את הקצב הזה. כפיצוי על כך, בחוק ההסדרים האחרון הוכנסו תיקונים רבים, בעיקרם נוגעים להתחדשות עירונית. תיקוני המס המוצעים להערות לא אושרו במסגרת חוק ההסדרים, וכעת הם מוצעים כתיקונים בחוק מיסוי מקרקעין בניסיון, לפי דברי ההסבר, לתת מענה לאתגרי השעה עימם מתמודד שוק הדיור בעת הנוכחית.
אם תהיתם לרגע, תיקוני המס החוזרים ונשנים נועדו להביא בעיקר להגדלת הכנסות המדינה ממסים, הן מצד המוכרים והן מצד הרוכשים. בטח ובטח בימים אלו, בהם המדינה מנסה לפצות על ההוצאות הגדולות עקב המלחמה. כמו כן, על פי דברי ההסבר לתיקונים האחרונים שמוצעים, מטרה נוספת שלהם היא להפחית את התמריץ לרכישה והחזקה של דירות מגורים להשקעה, ובכך לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, תוך הגדלת היצע הדירות והורדת מחירים.
עם זאת, יודגש, כי מעולם לא בחנו ופרסמו האם המטרות של דבר חקיקה שנרשם לגבי בדברי ההסבר הושגו. במילים אחרות, אפשר לומר, שצפוי כי היעדים שנרשמו בדברי ההסבר להצעת החוק, לא יושגו. הסיבה היא שקשה להתייחס אליהם ברצינות, כי השינויים הם העתקה של דברי חוק אחרים שנועדים ליצור בלימת ביקושים (על ידי העלאת מס רכישה לאחוזים גבוהים) והעמסת מס שבח ודחיסת זמנים, למען יממשו דירות בערוץ מיטיב ושאם לא כן, יאלצו לשלם הרבה יותר מס.
רו"ח דורית גבאי, בעלת משרד בוטיק למיסוי מקרקעין, מסבירה מדוע תיקוני המס המוצעים בחוק המקרקעין יעשו יותר נזק מאשר תועלת ויפגעו במידה שווה גם במשקיעים וגם ברוכשים.
אלו הם התיקונים המוצעים:
ביטול החישוב הלינארי המוטב במכירת דירות מגורים
ההצעה שואפת להביא לכך שבתוך חמש שנים משנת המס 2026, כל מי שמוכר דירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014 יחויב במס שבח בשיעור 25% על כל הרווח שמחושב מיום הרכישה ועד ליום המכירה.
כלומר, להביא למצב שמכירת דירת מגורים תמוסה כמו מכירת קרקע, משרד, מניות וכן הלאה. לבטל את החישוב הלינארי המוטב זה אומר להביא לשינוי משטר המס בנוגע לדירות מגורים, שנוצר במסגרת תיקון מקיף משנת 2013, תיקון מספר 76, וליצור חיזוק של המגמה להאחדה ואדישות בשיקולים אצל המשקיע. כלומר, כעת המשקיע יצטרך לשקול האם לבחור בדירת מגורים, קרקע או משרד כאפיק השקעה, משום שלאלמנט הדירה לא יהיה שום יתרון במימוש.
לדעת מנסחי הצעת החוק, התיקון יזרים מימושים של דירות לשוק ויגדיל את ההיצע. מאוד לא ברור איך ההיצע יגדל, שהרי נשמרת אותה כמות של דירות, כלומר - במקום שהדירה תהיה ברשות רון מרמת גן, היא תעבור לידו של גיל מחיפה. קשה להבין מאיפה יצוצו דירות חדשות, שכן אלה מוחזקות בידי הבעלים שלהן כיום או בשימושם, או בשימוש בני משפחה או מושכרות.
זה להביא למצב שמכירת דירה ונדל"ן אחרי בישראל כמוהו כמו מיסוי רווחי הון בפקודת מס הכנסה, ואפשר לומר, שחוק מיסוי מקרקעין מתיישר עם פקודת מס הכנסה ואפשר לכלול את הוראותיו בפרק מיוחד בפקודת מס הכנסה.
אפשר לסכם בעניין זה כי הצעת החוק תורמת להעשרת קופת המדינה ולדילול משאבים של אזרחיה, מגמה שהולכת ומחריפה בעשרים השנים האחרונות. היצע הדירות לא יגדל לאור זה, מחירי הדירות לא ירדו בשל הוספת המחסומים האלה, גם משום שבין השאר ייעשו תכנוני מס לשמור את ההטבה הזו ככל שניתן, ומה שחשוב הוא שתמיד היחיד שמרוויח מתיקוני חקיקה אלו הם אוצר המדינה.
ציטוט מדברי ההסבר מוצג כאן להמחשה כמה צינית היא ההצעה, וכמה בינה לבין טובת המדינה ואזרחיה - אין דבר: "בעת זו של האתגרים הפיסקליים על רקע המלחמה מוצע לפעול לצמצום הטבה זו. אשר על כן, בכדי לעודד כניסת דירות נוספות למכירה בשוק הדיור, ולהשוות את נטל המס החל על מוכרי דירות להשקעה, בלא תלות במועד רכישתם".
קיבוע שיעורי מס הרכישה על דירה נוספת
משמעות ההצעה היא לתת תוקף של חוק ולא הוראת שעה לתקופות קצובות ולקבוע בחוק שמי שרוכש דירה נוספת (שניה, שלישית וכן הלאה) ללא קשר לשווי הרכישה שלהן - ישלם עליה מס תחילי בשיעור 8% עד לסך של כ-6 מיליון שקל כיום בשנת 2024. עבור שווי רכישה העולה על 6 מיליון לערך ישולם 10%.
אין יותר גרוע מהחוק הזה ומכל התקופה בה מדינת ישראל מטילה מס כל כך גבוה וקשה על ציבור המשקיעים שלה.
הצעת חוק זו ממחישה שוב שהמטרה של מדינת ישראל היא לרוקן את הכספים והחסכונות של אזרחיה ולהשתמש בחוקים נוקשים אלו בתירוץ לבלימת הרצונות של אנשים להשקיע בדירות מגורים כאפיק השקעה.
זה ברור: היעדים לא יושגו, היצעים לא יגיעו מבלימת הביקושים
לסיכום, ניתן לראות שחוקי המס מוצעים ו-"מותאמים" בניסוחים שלהם למצבים ואתגרים, כשהקשר לחרבות ברזל לא באמת קיים, משום שזו מדיניות רבת שנים של רשות המיסים להניח לשר האוצר הצעות חוק שמוכנות מבעוד מועד, הצעות חוק שמפצות ו"מתקנות" מצבים בהם רשות המיסים הפסידה בבית המשפט, בהבטחה שזה לא יקרה שנית, ועוד.
וזה ברור, היעדים לא יושגו, היצעים לא יגיעו מבלימת הביקושים. כל בר דעת יודע זאת. אבל למי אכפת? הרי ברור שאדם שמשקיע 3 מיליון שקל בשלוש דירות קטנות, ישלם על הדירה השנייה והשלישית 8% מס רכישה, בעוד מי שרוכש באותו סכום דירה אחת ישלם הרבה פחות. במקום לבטל את מס הרכישה או למזער אותו ולצמצם למצבים כלשהם, ולהוריד את הנטל הזה מרוכשי הדירות, מטילים אותו וכעת ייכנס לחוק באופן קבוע.
במקום שרשות המיסים תציע לשר האוצר לתקן עוולות שזועקות לשמיים לעשיית צדק מיסוי, הם דוהרים ושועטים קדימה עם הצעות החוק שהוכנו מבעוד מועד לרגעים שיש צורך לתת מענה תקציבי לכסוי הוצאות הממשלה. אותו ציבור משלם ונושא על כפתיו את כל חוליי המשק וממשלות ישראל. ניתן לתת הערות על עד ליום 21.1, היכנסו והשפיעו.
רו"ח דורית גבאי היא בעלת משרד בוטיק למיסוי מקרקעין יוצאת רשות המיסים. בתפקידה האחרון כיהנה כסגנית ומ"מ למנהל אזורי למיסוי מקרקעין ומחברת הספרים כלכלת נדל"ן בישראל מהדורת 1998, 2005.