נלחמים ומחדשים: כיצד המלחמה תשפיע על ההתחדשות העירונית?

את פירמידת הצרכים של מאסלו רבים מכירים - התיאוריה הפסיכולוגית מלמדת על המעבר של בני אדם מצרכים בסיסיים של הגנה וביטחון ועד לצרכי מימוש והגשמה העצמית. כולנו יודעים כי ענף ההתחדשות העירונית התחיל מתוך רצון אמיתי להגן על תושבי ישראל מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, על ידי חיזוק של מבנים ותיקים או הריסתם ובנייה מחדש של מבנים חדשים ומוגנים הרבה יותר.

עם השנים והיעדר קרקעות מופשרות לבנייה, הפכה ההתחדשות העירונית לסוג של אקזיט נדל"ני, שבעיקר מאפשר לבעלי דירות לשדרג את רמת החיים שלהם ללא השקעה כספית מצידם ("עסקת נטו"), ועונה על צרכי ההגשמה והמימוש שלהם.

אולם, החיים חזקים מהכל. ביום ה-7.10 השחור, בעקבות האסון שכולנו חווינו - התהפכו היוצרות וקיבלנו תזכורת מכאיבה על הצורך האמיתי והבסיסי ביותר הבא לידי ביטוי בפרויקטים של התחדשות עירונית - שמירה על חיי אדם. פתאום, הקולות שהיוו חסם קנייני בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כעת רוצים לקדם את הפרויקט, כמה שיותר מהר.

"התחדשות עירונית זה עסק מורכב, אשר אורך לא מעט שנים וטומן בחובו לא מעט הליכים ובירוקרטיות עד שמקבלים את המפתח לדירה החדשה. עם זאת, כשהמטרה האמיתית עומדת מולנו, שהיא הצלת חיי אדם כאמור - נדרש מאיתנו למצוא פתרונות מיידים עבור בעלי הדירות, כאלה שיוכלו להפוך את שלב ההמתנה לקצר יותר, ויותר מכך - מוגן ובטוח הרבה יותר", אומר עו"ד רועי דהן, שותף מייסד במשרד עו"ד KDC כהן קצב, קרן, דהן ושות'.

בשנים האחרונות ראינו דוגמאות של בנייני מגורים ישנים שתושביהם ניצלו ברגע האחרון מקריסה בגלל ערנות של אזרחים ופעולה מהירה של הרשויות. אך גם במקרים אלו, כמו הבניין ברחוב סרלין בחולון שקרס או הריסה יזומה של בניין ברחוב ביאליק ברמת גן, קיבלו תהודה תקשורתית נמוכה ולא הניעו לפעולה - עד שהגיעה המלחמה הנוכחית כאמור ושינתה את השיח והמחשבה. חשוב לזכור כי המטרה בקידום התחדשות עירונית היא לנהל תהליך נכון וגם בטוח עבור בעלי הדירות. כדי לבצע תהליך כזה, עלינו להסביר היטב את הצורך והסיבה להתחדשות.

"אחד השלבים הראשונים שאנו בוחנים עבור בעלי הדירות אותם אנו מייצגים הוא: מה קורה אם במהלך הליכי תכנון, ועוד לפני שהפרויקט קורם עור וגידים - הבניין הקיים יוכרז על ידי הרשויות כמבנה מסוכן? בין אם בגלל טיח מתקלף שעלול ליפול על עוברים ושבים או קיומם של סדקים בקירות/ ברזלים חשופים, לרבות כתוצאה מנפילת טילים או רקטות בסמוך למיקום הבניין הקיים", מסביר עו"ד דהן.

"כיוון שכבר נתקלנו בעבר במקרים בהם בניינים ותיקים אותם אנו מייצגים ואשר נמצאים בהליכים של התחדשות עירונית הוכרזו על ידי הרשויות כמבנה מסוכן, כעורכי דין של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית אנו דורשים ומקבלים תקציבים במסגרת הסכם ההתקשרות עליו חותמים בעלי הדירות, לצורך התמודדות עם דרישת הרשויות וכן הסרת המסוכנות מהבניין, לרבות על דרך של חיזוקים קונסטרוקטיביים לבניין הקיים, תיקוני טיח, מימון עבודות קבלניות לטיפול בעמודים עם ברזלים חשופים וכו'. מעבר לחיסכון הכספי המיידי שיהיה לבעלי הדירות (שללא תקציב ייעודי לנושא מהיזם ייאלצו לממן מכיסם את התיקונים הנ"ל), בעלי הדירות ייהנו מגוף מקצועי שייקח תחת חסותו את התיקונים הנחוצים הללו. שדרוג איכות החיים מתחיל כבר בחתימה על ההסכם מול היזם ולא רק לאחר ההריסה".

"ושוב, חשוב להבהיר כי קבלת התחייבות חתומה מצד יזמים למימון הליכים אלו להסרת מסוכנות והתמודדות עם דרישות הרשויות קריטית בשלבים מוקדמים של הפרויקט, ומהווה כיום תנאי עיקרי במסגרת מכלול השיקולים אם להתקשר בהסכם התחדשות עירונית עם יזם כזה או אחר", אומר עו"ד דהן.

מטבע הדברים, הבניינים המיועדים לפרויקטים של התחדשות עירונית הם בניינים ותיקים מאד ובלא מעט מקרים גם מוזנחים. ההזנחה, פגעי הזמן ופגעי מזג האוויר, בלא מעט מקרים ניכרים היטב על חווית המגורים הרעועה לה זוכים בעלי הדירות בבניינים הקיימים.

דהן ממשיך ואומר כי "מהסיבות האלה, בטח בתהליך מורכב וארוך כמו קידום פרויקט התחדשות עירונית, בתהליך בו בעלי הדירות הם שותפים מלאים לעשייה ולקידום, אסור להשלים עם המצב בו בעלי הדירות יצטרכו "לסבול בשקט" עד לשלבי ההריסה".

"על כן, חשוב מאוד לוודא כי כבר במשא ומתן הראשוני מול החברה היזמית יכנס סעיף חשוב מאוד, לפיו מתחייב היזם לתקן מפגעים ברכוש המשותף הגורמים לבעלי הדירות לסבול בזמן שהם ממתינים שכלל המשוכות הבירוקרטיות יעברו ונוכל להתקדם עם הפרויקט. תקציב זה נועד לטפל במפגעים כגון: נזילות מהגג, סתימות ביוב, חצר מוזנחת ועוד. אחד מתפקידנו, כעורכי דין המייצגים את הדיירים, הוא לעשות הכל על מנת שבעלי הדירות יוכלו להמתין בסביבת מגורים מכובדת ומכבדת עד להשלמת הפרויקט, וכמובן לנסות לצמצם עד למינימום האפשרי את ההוצאות הכספיות שיש לבעלי הדירות בבניינים הקיימים עד להריסתם".

כפי שכבר הוזכר, מסע ההתחדשות העירונית הוא ארוך ומורכב ויכול להימשך שנים. אך האם זה אומר שבגלל שבחרנו להתקדם בתהליכי התחדשות עירונית אנו צריכים להמשיך להסתכן בעוד מספר שנים של סכנה ואיומים? הרי המחשבה ההגיונית אומרת, מי ישקיע כעת בפרויקט שגם ככה מיועד להריסה ולבנייה מחדש? התשובה היא חד משמעית - המיגון חייב להשתדרג ומיד.

אולם, יחד עם זאת שהתשובה היא חד משמעית היא גם מאוד תלויה. "התחדשות עירונית היא עסק של אנשים ולא עסק של בניינים", אומר עו"ד דהן. "חשוב להבין כי איכות החיים בזמן ההמתנה היא חלק מהעסקה, ובטח לאחר ה-7.10 שהזכיר לנו כמה חשוב לשמור על החיים שלנו. כיום, אנו יודעים כי יש להכניס להסכם עם היזם סעיף תקציבי מיידי לצורך השמשת המקלטים הקיימים, לרבות שיפוץ המקלט, בחינת איכות המיגון שבו, ניקיון המקלט, פסים זוהרים במדרגות לצורך הבטיחות, הצבת ריהוט בסיסי חשוב ועוד".

"דבר חשוב נוסף שלמדנו מהמלחמה: כמו במדינה כך בהתחדשות העירונית - כוחנו באחדותנו. הסירו את כל חילוקי הדעות המיותרים, צרו נציגות חזקה, בחרו יועצים נכונים שידאגו לכלל הצרכים שלכם ונהלו במשותף את התהליך. רק כך תוכלו להוביל להתחדשות עירונית חזקה, בטוחה ומוצלחת", מסכם עו"ד דהן.