מה שיורד, עולה במקום אחר: האם זה הזמן לנצל הזדמנויות?

למלחמת חרבות ברזל נכנסנו עם שפל חסר תקדים בשוק הדיור. מדינת ישראל חוזרת עשרים שנה אחורה לימי האינתיפאדה השנייה מבחינת בנתוני מכירות של דירות חדשות ויד שנייה. והנה, בא הכלכלן הראשי באוצר ומדווח על התאוששות משמעותית ביותר בשוק הדיור - שהחלה דווקא בשבוע האחרון של אוקטובר השחור.

מה הדבר הכי מפתיע? זה מורגש במיוחד ברחובות וראשון לציון - שתי הערים במטווחות ביותר במלחמה, מחוץ לעוטף עזה כמובן.

האם זה הזמן לקנות דירה? אולי, הזמן יגיד. האם זה הזמן לחפש ולנצל הזדמנויות בשוק הדיור הישראלי? בהחלט; ההזדמנויות נמצאות בשוק. גם אם לא תקנו, זה בהחלטה הזמן לבדוק את השוק. אם לא תעשו זאת, אחר כך תגידו, כרגיל: מאוחר מדי, חבל.

את מלחמות ישראל אין מה להשוות למלחמת עזה הנוכחית. זו פעם ראשונה בה חטפנו פגיעה בבטן הרכה של כל אזרח ואזרח. זו לא האופוריה של 1967 ולעולם לא תוכל להיות, גם אם נחסל את כל החמאס; זה גם לא שנות מיתון הנפט של יום כיפור בשנות ה-70; לא מבצעי לבנון ועזה למיניהם. הפעם - זה פינוי בינוי במלוא מובן המילה.

את יום השביעי באוקטובר השחור כבר לא נוכל לשנות. הוא עובדה מונצחת בספרי ההיסטוריה. נותר רק להפוך את ההיקש לחיובי. למשל, לקחת את ההתחדשות העירונית על המיגון שהיא מביאה עימה - ולהפוך אותה להליך מהיר; לקחת את המושג ההזוי בירוקרטיה - ולחסלו כמו במבצע צבאי; להביא בכנפי זהב את ההתחדשות העירונית לפריפריה - וליצור שם הזדמנויות פז לחברות בניה; לקחת את השכירות לטווח ארוך להעניק ערבות ליזמים שאיבדו בה ענין בעקבות עלית הריבית ולהפוך אותה לגלגל הצלה בשוק.

ואולי במבט עתידי, התמרון הזה יציל רבים מרעידת האדמה הנוראית "המתוכננת" כאן בשנים הקרובות.

כמעט תמיד, באופן מדעי - אנו מפספסים את שער הכושר לקנייה ממשית. חוק העדר אומר - מחכים על הגדר תמיד לירידות נוספות שנעצרות באיזשהו שלב. מתי קונים? קונים כשכולם קונים, כשהשוק מתעורר בעליות. תמיד מסתכלים בקנאה והערצה על מי שכן ניצל הזדמנויות והתעשר.

מצד שני, אולי שעת הכושר כבר פה. הורדת ריבית ראשונה כבר נרשמה. השנייה לפי הערכות תבוא בהמשך השנה, ולאחריה אולי השלישית. כעת, בכל אופן זה סוג של יריית פתיחה.

בארה"ב, נזכיר, במקביל להחלטת הריבית שנותרה על כנה בפעם השלישית ברציפות, פורסמו תחזיות הפד לגובה הריבית לשנת 2024. בתחזית הקודמת סברו רוב חברי הפד כי הריבית תרד רק פעמיים במהלך 2024 וכעת התחזיות עומדות על הפחתות ריבית של 3 פעמים בשנה.

החלטת בנק ישראל להוריד את הריבית במשק בכ-0.25%, משמשת כתרופה לשוק הנדל"ן. ההחזרים החודשיים בגין משכנתה ממוצעת של 1 מיליון שקל לכ-30 שנה ירדו בכ-55 שקל לחודש בהשוואה להיום, ובכ-20 אלף שקל לכל התקופה (הנתונים מתייחסים למשכנתא ממוצעת של 1 מיליון שקל המורכבת משליש ריבית פריים, שליש ריבית קבועה לא צמודה ושליש ריבית משתנה צמודה. הירידה בהחזרים מתייחסת לריבית הפריים בלבד). זאת, על פי חישוב שעשתה עבורנו רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות.

בסופו של דבר, מעבר לירידה בהחזר החודשי, הרי שלהחלטה אפקט פסיכולוגי והיא עשויה לעודד את שוק הנדל"ן ולהגדיל את הביקושים לדירות, לאור ההערכות שאנחנו עומדים בפני סדרה של הורדות ריבית בהמשך.

ניקח את תל אביב לדוגמה. מחצית מהדירות בעיר הן להשכרה בבעלות משקיעים. ההשקעות היקרות באזור תל אביב הובילו לצניחה של 55% בשנה האחרונה בממוצע רכישת דירות להשקעה בשנת 2023.

סך הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה ביולי האחרון לפני המלחמה, עמד על 113 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות שנרשמו באזור זה בעשרים השנים האחרונות. מאז תחילת המלחמה המספרים אף ירדו. רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר השחור בכל הארץ הסתכמו ב-411 דירות בלבד, ירידה חדה של 56% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 54% בהשוואה לחודש הקודם.

אזור באר שבע בולט אף הוא בירידה חדה ברכישות המשקיעים ב-2023, על אף הגידול החד במכירות הקבלנים באזור זה. כך, לפי הכלכלנית הראשית באוצר. בעבר היו מבצעי מכירות של קבלנים בעיר מאופיינים בגידול רכישות המשקיעים. היום בקושי. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה כמעט את כל האזורים, כאשר כאמור בולט במיוחד אזור באר שבע עם ירידה של 77% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. אזור ירושלים היה היחיד בו נותרה רמת רכישות המשקיעים באוקטובר השנה ללא שינוי בהשוואה לאוקטובר אשתקד, גם בגלל יהודי העולם. עם זאת, עדיין מדובר ברמה נמוכה של רכישות (97 דירות נרכשו להשקעה באזור זה).

המשקיעים ודאי יתעוררו, אבל הממשלה מוזמנת כעת להוריד את מס הרכישה ולהקל על המהלך. בסוף, מהלך זה יוביל לכך שהכסף ייכנס לקופת האוצר ממיסים, ולא ילך להשקעות מפוקפקות בחו"ל.

מניתוח שביצע אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, בחצי השנה האחרונה שבין תחילת יוני לסוף נובמבר 2023 נרשמה מגמה של ירידות מחירים בשוק השכירות, עם שינויים בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן. בולטות בירידות הערים תל אביב (-4.3%), מודיעין (-4.6%), פתח תקווה (-4.6%), ראשון לציון (-4.0%) ונתניה (-4.0%), עם ירידות מחירים ברוב סוגי הדירות. בעיר ירושלים נרשמה דווקא עלייה של 9% בחצי השנה הזו, גם עקב התעניינות של יהודים מהעולם.

ומה עם התשואות? שיאנית התשואה למשקיעים היא באר שבע - עם תשואה שנתית ממוצעת של 4.2%, ואחריה העיר אילת (3.7%) כתוצאה מירידה ריאלית במחירי הדירות בעיר. התשואה השנתית הנמוכה ביותר נרשמה ברחובות עם 2.5% בשנה, כתוצאה מהעלייה הדרמטית במחירי הדירות בעיר לעומת מחירי שכירות שירדו.

הכל מתחיל ונגמר בהיצע וביקוש; התחלות הבניה צונחות מתחילת השנה, ועוד יותר בחודשים האחרונים בהיעדר פועלים מאז ה-7 באוקטובר. התאוששות במכירות נרשמה בחודשים נובמבר-דצמבר, והנטייה היא הגדלת הביקושים ללא מלאי מספק של דירות. גם ההתעניינות המתגברת מצד יהודי העולם החווים אנטישמיות עשויה להגדיל ביקושים. מתישהו זה יתפוצץ. המחסור בדירות ממשיך להתרחב והביקוש הגבוה ללא מענה.

מצד שני, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים הגיע ערב המלחמה לשיא תקדימי של 61.4 אלף דירות, בעיקר בפריפריה. נתון זה אגב סייע לחברות הבניה לספק דירות למפונים בימים הראשונים לפינוי.

לקבלנים יש צורך לעשות מבצעים ולתת תנאים נוחים למכירת דירות. לשמחת הקונים הפוטנציאליים, מתברר כי רובן של הדירות החדשות המוצעות למכירה מתרכז באזור המרכז - 30.7% מהן במחוז תל אביב (18,845 דירות) ו-25.0% במחוז המרכז (15,365 דירות).

ואיזו עיר נמצאת בראש פסגת המכירות ערב המלחמה? העיר המטווחת ביותר אשקלון, המובילה את היקף רכישת הדירות החדשות עם כ-650 דירות שנרכשו בה ברבעון האחרון, יותר מכל עיר אחרת. ירושלים לדוגמה עם כ-490 דירות שנרכשו, תל אביב-יפו עם רק 374 דירות. אגב, עוד עיר בשיאה ערב המלחמה היא שדרות - עם 445 דירות.

לפי הכלכלן הראשי באוצר, ההתאוששות המשמעותית ביותר במכירות כבר נרשמה בשבוע האחרון של אוקטובר באזור רחובות נס ציונה, הכולל בתוכו את ראשון לציון, אחת הערים המטווחות ביותר במהלך המלחמה, מחוץ לעוטף עזה. מנגד, אזור תל אביב עם רמת מכירות נמוכה במיוחד. נמוכה אף מזו שנרשמה באזור באר שבע גם בתחילת המלחמה.

הזדמנויות אפשר למצוא לרוב. קחו את המבצעים של הקבלנים - משלמים עכשיו 15% או 20% בלבד ויתרת התשלום עם האכלוס. לדוגמה, על דירת 4 חדרים של פרשקובסקי ברמת הנשיא בחיפה - תשלמו 329 אלף שקל עכשיו ואת היתרה באכלוס. גם בשכונת נווה דורון החדשה ברמלה, על שני פנטהאוזים של אותה חברה - תשלמו כעת 299,000 שקל ושאר התשלום עם הכניסה לפנטהאוז.

עליית הריבית, כפי שציינו בהתחלה, היא הפקטור המרכזי במצב השוק כיום בישראל. באפריל 2022 החלה עליית הריבית החדה והקפיצה את הריבית מ־0.1% ל־4.75% בתוך שנה. קבלנים עד לרגע ההוא חשבו שהמחירים פה רק עולים ושילמו הון עתק במכרזי מנהל. נדמה שאחד לא ממש צפה קריסה במכירות וירידות מחירים.

ומה לגבי העתיד? די אם נזכיר שקצב גידול האוכלוסין של מדינת ישראל הוא הגבוה ביותר ב-OECD, בשיעור של 2.5 אחוזים. כלומר, מדינת ישראל תצטרך קומה שניה במהלך שני העשורים הקרובים.

נסכם בדבריו של ד"ר איל ארגוב ממחלקת המחקר של בנק ישראל, שהזהיר בדיון בוועדת הפנים לאחרונה כי המלאי הגדול שבידי קבלנים יביא אכן לירידה במחירי הדירות בטווח הקרוב. עם זאת, המחסור בידיים עובדות מאידך והירידה המשמעותית בפעילות באתרי הבנייה במהלך הרבעון האחרון של 2023 יורגשו בשנים הקרובות ויגרמו לעלייה במחירי הדירות בטווח הרחוק.