מכה לעיריית תל אביב: פסק דין דרמטי של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב מבטל חלקית את החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה תל אביב לחייב בעלי נכסים ברובע 3 בהיטלי השבחה בגין תכנית הרובעים בעיר - ופסק כי יש להתחשב בעליית השווי של הדירות ברובע, שנקבעה כתוצאה מתמ"א 38, שהיא תוכנית היסוד של תוכנית הרובעים, הפוטרת את בעלי הנכסים מהיטלי השבחה.
מדובר בפסק דין דרמטי, שיחסוך לבעלי הנכסים ברובעים 3 ו-4 תשלומים של בין עשרות למאות אלפי שקלים לעירייה.
המשמעות של פסק הדין היא אדירה, שכן הוא גוזר הפחתה משמעותית בהיטלי ההשבחה שיחולו על תושבי רובעים 3 ו-4, ומן הסתם יפחית בעשרות מיליוני שקלים את ההכנסות שלהן קיוותה עיריית תל אביב בגין היטלי ההשבחה.
עיריית ת"א טוענת: תכנית הרובעים השביחה את הנכסים
בתחילת 2018 אושרה תכנית הרובעים בתל אביב, המתייחסת לרובעים 3 ו-4 בעיר. התכנית נועדה לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה על-פי תמ"א 38 ותוכניות קודמות שחלו במקומות הללו בשני המתחמים.
בעוד שזכויות בנייה שמוקנות למבנים מתוקף תמ"א 38 פטורות מהיטלי השבחה, עיריית תל אביב טענה כי תוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות. זאת, בעוד שתמ"א 38 היא תוכנית עקרונית שלא ברור אם וכיצד ניתן לממש לפיה זכויות בנייה. אותם ודאות ותכנון קונקרטי שמצויים בשתי תוכניות הרובעים, מקנים לעירייה - כך לדעתה - את הזכות לגבות על התוכניות הללו היטלי השבחה.
על כן, במהלך השנים שלחה העירייה מאות חיובים לתושבי רובע 3 ו-4 בהיטלי השבחה, שדירותיהם לא עברו תהליך של שיפוץ וחיזוק באמצעות תמ"א 38, ושלגביהם נטען כי שווי הנכסים שלהם עלה כתוצאה מתוכנית הרובע.
התושבים לא קיבלו את גזר הדין כאמור והגישו עררים לוועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד, בטענה כי באם נוצרה השבחה בנכסים שלהם, היא נבעה מתמ"א 38, שפוטרת אותם מחבות בהיטלי השבחה, וכי בסופו של דבר גם תוכנית הרובעים היא תוכנית לא קונקרטית, ועל כן דינה אינה שונה. ועדת הערר קיבלה את עמדת עיריית תל אביב וקבעה כי אין להתחשב בתמ"א 38 ובמדיניות על-פיה בחישוב שווי הדירות במצבן לפני אישור התוכנית.
עם זאת, שופט בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, יעקב שקד - פסק אחרת;
שקד, לו הוגש ערעור מינהלי על-ידי עו"ד בנימין קריתי בשמם של בעלי נכסים ברובע, פסק, בניגוד לבקשת המערער, כי אין לו פטור מתשלום היטל השבחה, שכן המחוקק התכוון להגביל את הפטור למי שביצע חיזוק במבנה שלו, ולא למי שלא עשה. כמו כן, זכויות הבנייה שנותנת תוכנית הרובעים הן זכויות מוקנות, כלומר יש ודאות רבה שהן ברות-מימוש. זאת בניגוד לתמ"א 38 שנותנת לדירות שכלולות בה "זכויות מותנות", כלומר כאלה שלא ברור כלל אם ייושמו ואם ניתן ליישם אותן בפועל.
ואולם השאלה שעוברת לאורך כל הפרשה היא עד כמה מההשבחה שבוצעה בדירות ברובע 3 (וכמשתמע גם ברובע 4) ניתן לשייך לתמ"א 38, וכמה ממנה ניתן לשייך לתוכנית הרובעים. שמאים מכריעים שדנו בסוגיה ענו ברובם כי התוכנית לא הוסיפה לשווי הנכסים, או הוסיפה מעט מאוד, בעוד שרוב עליית שווי הדירות נבע מתוכנית האם תמ"א 38.
שאלות מסוג נדונות לראשונה בבית המשפט העליון, והשופט שקד ביצע ניתוח מדוקדק של פסיקות קודמות שדנו בהיטלי השבחה, ופסק כי על אף שתמ"א 38 אינה קובעת זכויות מוקנות, יש להביאה בחשבון, "וההתייחסות השמאית אליה תהא ב-'גווני אפור'" כלשונו, ובניגוד להחלטת ועד הערר תל אביב - אין להתעלם ממנה.