"אין ספק, ששנת 2023 הייתה שנה מורכבת עבור כולנו," הצהירו פה אחד אורי פז ואיילת רוסק, מנהלים של חברת מכלול מימון, המציעה מתן אשראי חוץ בנקאי ומלווה יזמים וחברות בניה עם למעלה מ-320 פרויקטים בימים אלו. "השנה החלה עם רצף של עליות ריבית, המשיכה במחאה חברתית שהאטה עוד יותר את השוק, ואת מה שקרה בסופה, ונמשך עד כתיבת שורות אלו, כולנו לצערי מכירים," פז המשיך והסביר.
"סך הכל, אנחנו נמצאים בשוק הבניה למגורים, בו אנחנו באופן בסיסי יודעים שהצטבר עודף של ביקושים שכנראה לא נצליח לענות עליו במשך השנים הקרובות, אם בכלל. עם זאת, דווקא בשנה כזו, בה כמות העסקאות ירדה בכמחצית לעומת שנים קודמות, והגיעה לשפל שלא ראינו בשוק הישראלי מאז תחילת המילניום - הגדילה, באופן אבסורדי, את עודף הביקושים, עקב האטה משמעותית בבניה חדשה, וביקושים חדשים שנוצרו בעקבות המלחמה, מצד המפונים, תושבי הדרום והצפון ששוקלים להעתיק את משפחתם לערי המרכז עקב הטראומה שנוצרה ב-7 באוקטובר, וכן יהודי העולם שחווים בימים אלו אנטישמיות קשה, מה שיוביל חלק מהם לעשות עלייה ארצה", אומר פז.
"שוק הנדל"ן למגורים בישראל מתחלק לשני עולמות - 70% של בניה סביב זכיות במכרזי קרקעות של רמ"י, ו-30% התחדשות עירונית, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה על כל סוגיה. החולשה הגדולה נמצאת בקרקעות של רמ"י. המשמעות היא שהתחילו פחות ופחות לבנות, כאשר הצפי לבניה חדשה והגדלת מספר הדירות יורד - והפער בין ביקוש להיצע, שכביכול אמור להיסגר, ממשיך להתרחב".
"אנו, בחברת מכלול מימון, פעילים ומלווים יזמים וחברות בניה בעיקר בתחום של התחדשות עירונית - שהוא תחום חשוב וקריטי, שאף קיבל משנה תוקף של חשיבות בעקבות המלחמה. סך הכל, אנשים רוצים בתים שירגישו בהם בטוחים, בתים עם ממ"דים, לא צריך בכלל להזכיר את זה היום. במהלך שנת 2023 אכן הייתה האטה מסוימת במכירות, ואין ספק שהמלחמה הוסיפה אתגרים חדשים - מעבר למצב רוח ירוד, יש לנו גם בעיה קשה מצד גורמי הייצור, הפועלים. עם זאת, אנחנו כן רואים לאחרונה דווקא שהרוכשים חזרו למשרדי המכירות, חוזים נחתמים בטפטופים מה שנקרא, אבל זה מתחיל".
כאמור, חברת מכלול מימון נדל"ן מלווה בימים אלו 321 פרויקטים למגורים, בסדר גודל של כ-9,500 יחידות דיור - ולדבריהם, היד עוד נטויה.
"אנחנו כמו בנק בינוני בתחום הבניה למגורים, התחדשות עירונית וקומבינציה," ממשיך פז. "מעבר לזה, יש לנו פה גם חלק ממשימה לאומית, אנחנו כנראה המדינה היחידה בעולם שסובלת מאיום כפול, גם מהאדמה וגם מהשמים. רעידת אדמה הייתה פה לא מזמן באזור את זה אנחנו יודעים. המיקום שלנו על השבר הסורי-אפריקאי התחיל למעשה את כל התחום של התחדשות עירונית. האיום השני, כמובן, זה טילים. אנחנו המדינה הכי מטווחת בעולם. שני הדברים האלה דורשים למעשה שדרוג של 80 עד 90 אחוז מהדירות הישנות בישראל, כ-800 אלף דירות כיום נמצאות בלי ממ"ד. לכן, יש פה מהלך אדיר שאנחנו בהחלט גאים להיות חלק ממנו - בונים ב-20 שנה חצי ממדינת ישראל מחדש".
"צריך להבין את הגודל והמשמעות של לבנות את ישראל מחדש. לוקחים 2-3 טריליון שקל כדי לפנות 800 אלף דירות ישנות, ולבנות כמיליון וחצי דירות חדשות סה"כ. זה מהלך עצום שאנחנו בליבו", מצהיר פז וממשיך "אני מניח שבשנים הקרובות, החל מ-2024, הביקוש להתחדשות רק יעלה, אולי פחות בגלל שאנשים חקרו ושמעו על הסכנות של השבר הסורי אפריקאי, אלא יותר דווקא כי הם מרגישים את הטילים ורוצים למעשה לגור בדירה חדשה עם ממ"ד, גם בעיר שלהם, אנחנו יכולים לראות את זה היטב באשקלון".
עם הפנים ל-2024: אופטימיות זהירה
"אני חושבת שמי שמתעסק בנדל"ן אלו אנשים שרצים למרחקים ארוכים", אומרת איילת רוסק. "אנחנו מסתכלים על קו מגמה ולא על איזה פיק או שפל כזה או אחר, וכידוע יש לא מעט כאלה לאורך הדרך. סך הכל, אם אנחנו מסתכלים על המגמה ורואים את הריבית הגבוהה, שצפויה לרדת בשנה הקרובה על פי ההערכות - אנחנו צופים עליית מחירים. בסופו של דבר הביקושים לא הולכים לשום מקום, ולצד הירידה בהתחלות הבנייה והתארכות משך הבניה של פרויקטים עקב המחסור בכח אדם, מה שעוד יותר יגביר את הפער בין הביקוש וההיצע - עליית המחירים נראית, ואני אומרת זאת בצער רב בתור אזרחית במדינת ישראל, בלתי נמנעת. כמובן, לכל אלו מתווסף הביקוש הגובר מצד תושבי חוץ. כבר היום אנחנו רואים יותר ויותר יזמים שלנו שפונים לפלח השוק של תושבי החוץ, ולא רק בירושלים, אלא גם באזור מרכז הארץ - רעננה, תל אביב ואשדוד".
מבחינת הצפי בתחום ההתחדשות העירונית, אומרת רוסק: "הסגמנט של התחדשות העירונית תופס היום חלק של 30% מהבניה במדינת ישראל, וצפוי לגדול בשנים הקרובות עקב העובדה שמדובר בעתודות הקרקע היחידות כמעט שזמינות לבניה באזור מרכז הארץ. כהוכחה, ניתן לראות את הירידה בשיווק הקרקעות של רמ"י. היבט משמעותי נוסף שתופס תאוצה לקראת שנת 2024, זה התחדשות עירונית באזורי הפריפריה בדרום ובצפון, בעידוד משרדי הממשלה שנוגעים בדבר באמצעות פתרונות של קרקע משלימה והגדלת מכפילי הבניה, לצד מענקים.
לסיכום, אומרת רוסק, כי "בסופו של דבר, אנחנו מאד מאמינים בשוק הזה. למרות השנה המאתגרת, אנחנו מסתכלים על 2024 באופטימיות זהירה. אמנם מאד קשה לראות איך זה הולך להתפתח, אבל אנחנו כן מאמינים בשוק הנדל"ן בישראל, ובעיקר מאמינים שיותר מתמיד חשוב לבנות את הארץ ולחזק אותה. זה מה שאנחנו עושים היום, אנחנו נותנים עורף ללקוחות שלנו שבונים ומחזקים את הארץ ולא עוצרים גם בימים מורכבים אלו. בנוסף, אנחנו מאמינים שלא תהיה ברירה, חייב להיות איזה תרחיש התאוששות, ברור לנו שזה תהליך שהוא יותר מתון מכפי שהיה במשברים אחרים, אבל אנחנו כן רואים את זה קורה ומסתכלים בראיה צופה פני עתיד, כי זו ההסתכלות בעולם הנדל"ן ואין ברירה אחרת, חייבים להמשיך לבנות כאן".
"מכירים את הבדיחה על הבנקאי שרוצה לתת לך מטריה כשיש שמש בחוץ?", שואלת רוסק רגע לפני סיום, ומחייכת, "הנמשל זה שהוא מנסה לתת לך כסף כשאתה לא צריך אותו. אנחנו מאד משתדלים לא להיות כאלה. בתחילת המלחמה מצאנו את עצמנו מרימים טלפון לכלל הלקוחות שלנו, בודקים איך אנחנו יכולים לעזור להם, במה אפשר להקל - ככה אנחנו מתנהלים גם בעיתות שלום וגם בעיתות מלחמה".