אנחנו מתים על סיכומים ותחזיות. רגע לפני שנגמרת שנת 2023, ומתחילה שנה אזרחית חדשה, פנינו למומחי הנדל"ן בישראל, בעלי חברות ובכירים, עם השאלה: מה היה ומה יהיה?
וואלה נדל"ן מסכמת שנה אזרחית, עם הפנים קדימה:
יגאל דמרי, בעלי חברת י.ח דמרי
"נכנסו למלחמה כשהשוק נמצא ברגרסיה לאור סביבת ריבית גבוהה והאטה במכירת דירות, מה שהוביל להאטה בענף הבניה, שהעמיקה עם פרוץ המלחמה. ענף הנדל"ן והתשתיות הוא קטר משמעותי בכלכלת ישראל ותרומתו לייצוב כלכלת ישראל וחזרה לצמיחה קריטית. לכן במיוחד בימים אלו, חשוב לתמוך בפעילות הענף. בשבועות האחרונים אנחנו מזהים התאוששות קלה בבנייה וחזרה למשרדי המכירות, אך לשם המשך מגמה זאת יש צורך לוודא שהענף חוזר לתפקוד מלא ככל הניתן - הלו, מדובר פה באינטרס לאומי".
"על הממשלה לתמוך ככל האפשר במטרה זו על ידי יצירת תשתית פיננסית וקידום פתרון למצוקת כח האדם דרך גיוס עובדים זרים מקצועיים לכלל עבודות הבנייה והפיתוח. תמיכה בענף וחזרתו לצמיחה יובילו לייצוב המשק וכמובן החזרת אמון הציבור. פעולות נחושות יתרמו לשיקום שוק הנדל"ן והמשק הישראלי".
שלמה גרופמן, יו"ר קרן פייר
"כדי להעריך תחזית, יש להבין בראש ובראשונה את מצב שוק הנדל"ן לדיור במצבו הנוכחי. אנו נמצאים במלחמה כבר חודשיים וחצי ויש הערכות שונות לגבי אורכה, להן משמעויות רבות באשר לביקוש למגורים וכן למחירים. עוד לפני ה-7 באוקטובר עברנו תקופה לא קלה בכל הקשור להתחלות הבנייה וחזרנו בקצב הרכישות של נדל"ן למגורים כ-20 שנה לאחור".
"כפי שמסתמן כעת, ברבעונים הראשונים של שנת 2024 לא צפויה עליית מחירים, להערכתי, תיתכן אפילו ירידה. האפשרות לעורר את השוק מותנית בעידוד רכישת הדירות על ידי המדינה: יש ליצור הטבה במשכנתאות, למצוא פתרון מהיר לעובדים זרים או פלסטינים אחרי בידוק ביטחוני, להקל בבירוקרטיה, לבטל מס רכישה למשקיעים ולהאריך את תוקף החוק לעידוד השקעות הון בהשכרת דירות לטווח ארוך. כפי הנראה, ב-2024 תהיה מגמה של ירידה בריבית שתשפיע על הרוכשים לטובה".
אסף יוגב, סמנכ"ל השיווק של קבוצת דוניץ-אלעד
"ב-2024 אנחנו צופים עלייה במחירי הדיור, שתיווצר עקב 'ירידה מהגדר' של רוכשים מול ירידה במלאי הדירות, כתוצאה מהסיבות הידועות של מחסור בכח אדם, מחירי חומרי הגלם, עליית ריבית שהורידה את הכדאיות וכו'. זאת, נוסף על כך שאזורים מסוימים בארץ נגרעו באופן זמני (אני מקווה) ממצבת ההיצעים, לאור השלכות המלחמה. מדובר באלפים רבים של יחידות דיור בדרום ובצפון, שפונו עקב המלחמה או שבנייתן לא מתקדמת, ומכאן גם אכלוסן יתארך".
"עובדה זו גם תביא יותר ויותר משפחות לחפש דירות באזורים קרובים למרכז הארץ. בנוסף, אני מעריך כי הצפי לירידת הריבית יעודד לקיחת משכנתאות וביצוע רכישות, וכן בסופו של דבר לעליית מחירים נוספת. זאת, מתוך ההבנה כי הצורך בדיור אינו משתנה, בין אם בעקבות הרחבת המשפחה או כתוצאה מגלי עלייה של יהודי העולם - שכן, היום ברור יותר מתמיד שאין לנו ארץ אחרת".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל
"אנו רואים כבר התעוררות של שוק הנדל"ן ככל שהדי המלחמה מתעמעמים. להערכתי, כמו שקרה אחרי הקורונה, אנו נראה התעוררות משמעותית כבר בחודשים הקרובים, שתקבל רוח גבית מהורדת הריבית הצפויה. צריך לזכור שלמרות המצב, יזמים לא הורידו מחירים אלא יצאו במבצעי מימון ואלה יעצרו כשהריבית תתחיל לרדת. המחירים לא ירדו מסיבות רבות: יזמים רכשו קרקעות במחירים גבוהים והם לא יכולים למכור בהפסד, עלויות הבניה, חומרי הגלם וכוח העבודה התייקרו, העיכובים בהיתרי הבניה וכולי".
"כשהריבית תרד (ההערכות מדברות על ירידה של אחוז במהלך 2024), אנשים יבינו שאין כמו השקעה בנדל"ן. בנוסף, מאחר שמסי הנדל"ן מהווים נתח חשוב שנגרע מתקציב המדינה, נראה יוזמות של הממשלה כמו הפחתת מס רכישה, ועוד. בסופו של דבר, בישראל קיים ביקוש קשיח לדירות, ולאלה יש להוסיף היום גם מפונים שמחפשים דירות באזורים אחרים".
יוני בראל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אזורים
"טרם המלחמה, הסיבות להאטה בשוק הנדל"ן נבעו בעיקר משיעורי הריבית הגבוהים והמחאה הפוליטית החברתית סביב החקיקה. המלחמה, ברגעיה הראשונים, יצרה בהלה וחוסר יציבות במשק כולו, ובאופן טבעי הדבר האט את קצב רכישת הדירות, וזאת בנוסף למגמות טרום הלחימה של ירידה בהתחלות הבנייה ובמכרזי קרקעות. הביקושים שהחלו להתעורר, אותם אנו פוגשים כעת ועתידים לפגוש גם בתחילת 2024, הם ביקושים טבעיים שקיימים בענף".
"לאלה, התווספו כ-120,000 עקורי בתים מצפון לדרום, יהודי העולם עקב האנטישמיות הגוברת, ואלו המבקשים להתמגן בדירה חדשה עם ממ"ד. הירידה הדרמטית בהתחלות הבניה מסמנת את העתיד לבוא - העמקה של הפער הקיים בין הביקוש להיצע, דבר שיחריף את משבר הנדל"ן עוד יותר. בשנת 2024, בעקבות הגורמים הנ"ל וגורמים אחרים - אני צופה שהפער בין ההיצע לביקוש ימשיך לגדול, מה שיוביל לעלייה במחירי הדירות".
אבישי מאירוביץ, סמנכ"ל שיווק, קבוצת בית ירושלמי
"שנת 2024 בפתח וכל הסימנים מעידים שאחרי השנה הקשה לענף הנדל"ן כתוצאה מהריביות הגבוהות ומלחמת חרבות ברזל - נראה שינוי לטובה. לפי מה שאנחנו לומדים מהניסיון הישראלי, בדרך כלל סיום מלחמה מביא צמיחה ואולי גם הסכמי שלום עם ערב הסעודית או מדינות אחרות שיביאו לפריחה בנדל"ן ובמשק הישראלי בכלל".
"לאחר מלחמה, בדרך כלל יש זינוק של עשרות אחוזים בביקוש לרכישת דירות, ובשילוב עם ירידת ריבית צפויה - הרי שהכיוון לעתיד הקרוב בהחלט נראה חיובי. עוד, בעיצומה של המלחמה השוק התחיל להתעורר ואין ספק כי בתומה, לאחר הישגים משמעותיים בשדה הקרב ובזירה המדינית, התקומה בענף תהיה איתנה".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק
"הרבה תלוי באופן שבו תסתיים המלחמה, כמה מהר תחזור תחושת הביטחון האישי והכלכלי-תעסוקתי בכלל, ושל תושבי הדרום והצפון בפרט. מצב הרוח הלאומי שפוף ושוק הנדל"ן משייט ברמה של כ-50% מבחינת כמות המכירות. במצב זה, יזמים לא ניגשים למכרזים ולא ממהרים להתחיל בבניית פרויקטים חדשים. אני מעריך שבעוד כ-3 חודשים, לקראת חג פסח, נראה התאוששות של השוק ואיתה גם התחלה של עליות מחירי הדירות".
"ממה שמרגישים בשטח, הביקושים גבוהים ואף מתעצמים, וכדי להתניע את השוק, המדינה יכולה וצריכה לנקוט במספר צעדים שיעודדו את השוק, בראשם הורדת מס הרכישה על המשקיעים, הורדת מס הרכישה לתושבי חוץ, התחלת תהליך הורדת הריבית במשק שתרסן את עלות נטילת המשכנתאות והעלאת אחוזי המימון לרוכשי דירה שניה מ-50% ל-70%".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים דרא שיווק נדל"ן
"ההערכה היא כי נחזה בירידת ריבית במהלך שנת 2024, תוך חזרה של ביקושים עזים לקראת סוף השנה, אשר יפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים. מספר דרכים על מנת לעורר את שוק הנדל"ן: יש להגדיל את מלאי הדירות על ידי מעבר למכרזים של לפחות 50/50 לציבור הרחב, ולא רק להתמקד במכרזים של 20/80 במחיר למשתכן".
"בנוסף, יש לייצר מנגנון של קנסות ביחס לרשויות התכנון שאינם עומדים בזמני ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, על מנת למנוע מו"מ ארוך ולקצר הליכי בירוקרטיה; יש לעודד ביקושים על ידי הורדת מס רכישה לדירה שנייה, ובכך להקל על ציבור המשקיעים שיהיו הקטר שיניע את השוק; יש לעודד ביקושים בדירות יד שנייה על ידי מתן הלוואות מסובסדות לזוגות צעירים בשיעור מימון גבוה וריבית נמוכה".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים לשיווק נדל"ן
"בטווח הקצר אפשר להגדיר את שוק הנדל"ן כשוק של מציאות. אין ירידת מחירים גורפת, אולם בפרויקטים מסוימים בהם היזמים לחוצים יותר או בפרויקטים בהם יש היום מבצעי פריסייל ראשוניים, נמכרות דירות חדשות מתחת למחירי השוק. גם אם המחיר הנקוב אינו נמוך ממחיר השוק, אז יש לבדוק את העלות הכספית של מבצעי היזמים, כאשר מבצעי מימון וספיגת מדד תשומות הבנייה מגלמים במקרים מסוימים הנחה של עשרות אלפי שקלים".
"בטווח הארוך התמונה תשתנה, כי הביקושים לדירות יחזרו. גם מגמה של הורדת ריבית תשפיע על השוק מבחינה פסיכולוגית, וכל מי שישב על הגדר יחזור לשוק ויפגוש מלאי דירות נמוך כתוצאה מעצירת הבנייה. בנוסף, ניסיון העבר מראה שאחרי מלחמות מחירי הדירות עולים, ולכן מי שצריך דירה למגורים או להשקעה זה הזמן הנכון ביותר לרכישה".