שכירות ארוכת טווח היא ללא ספק הפספוס הגדול של השנה המשוגעת שעברנו, איכשהו. זה היה יכול להיות ה-פתרון לזוגות הצעירים, למשפחות שפונו מביתן עקב המלחמה, ובעצם לכל מי שנפשו חשקה בדירה בישראל, אבל כיסו לא אפשר את זה.
מאותן סיבות, זו גם ההזדמנות הגדולה ביותר של השנה האזרחית הקרובה, 2024, אם רק הממשלה תדע לקבל את ההחלטות הנכונות הפעם.
כמה אפשר להתמרמר בגלל רפיסותן של ממשלות ישראל? אפילו "שר הנדל"ן", משה כחלון, הודה בשבוע האחרון לכהונתו שהיה צריך לתת כח גדול יותר לשכירות ארוכת הטווח, ופחות לתכנית שהוציא לפועל, מחיר למשתכן.
עליית הריבית הייתה הגולל הסופי על השכירות ארוכת הטווח, למרות ששליש מהישראלים כיום גרים בשכירות, וכן למעלה ממחצית מתושבי תל אביב; במהלך השנה נכשלו יותר ויותר מכרזים לבניית מתחמי השכרה ארוכת טווח שפרסמה "דירה להשכיר", והוגשו ללא הצעות, בהם מכרזים בהרצליה ובבאר שבע. מכרז אחר שנסגר בחודש מאי עשה זאת רק בסיבוב השני, ורק לאחר ששווק במחיר מינימום מופחת.
ועדיין, ההזדמנויות לעתיד קיימות
יש חברות רציניות שמאמינות בדיור להשכרה. בסופו של דבר, ישראל רוצה להיות כמו ניו יורק טורונטו וברלין ולבנות כמה שיותר בשכירות ארוכת טווח לצעירים.
צחי אבו לדוגמה, כשכולם בורחים משכירות ארוכת טווח בעקבות עלית הריבית הוא נשאר ומגדיל אחזקותיו. "את עיקר הביצועים אנו משאירים להשכרה. רוצים להשאיר בידינו סחורה להשכרה. מחירי השכירויות קופצים בארץ מטאורית ואף הוכפלו. תגיד לי איפה אפשר עוד לשמור גם על תשואה וגם על השבחה? מה בוער למכור ולהפסיד? עדיף להשכיר ולבנות על העלאת ערכי הקרקע שממילא יזנקו בעתיד, לנו הרי אין לחץ למכור. נכון שהמודל כלכלי לטווח קצר זה בעייתי. אבל כל ההסתכלות שלנו בחברה היא לטווח ארוך וזה יהיה אחד האפיקים המובילים", הסביר אבו.
גם חברת פרשקובסקי ממשיכה להשקיע בשכירות ארוכת טווח. לפני כשבוע מכרז הוכתר בהצלחה אחרי ששמונה מציעים ניגשו למכרז בגני אז"ר ברמת גן, במסגרתו ייבנו 195 יח"ד. זהו המכרז הראשון להשכרה ארוכת טווח של דירה להשכיר ורמ"י (רשות מקרקעי ישראל), שנסגר מאז החלה תחילת המלחמה, ומכרז שני להשכרה ארוכת טווח של "דירה להשכיר" בגני אז"ר. חברת פרשקובסקי זכתה במכרז בתמורה לכ-84 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח ומע"מ, המהווים כ-430 אלף שקלים עבור קרקע ליחידת דיור.
בעקבות הביקוש הגבוה, בדירה להשכיר מציינים כי כ-18.5 אלף יחידות דיור, המיועדות לאכלוס בשנים הבאות, נמצאות כעת בשלבי הקמה ושיווק, מתוכן כ-3,500 יחידות כבר שווקו ומיועדות לאכלוס בשנתיים הקרובות. בשנתיים האחרונות אוכלסו כ-4,000 דירות.
רק בשבוע שעבר פרסם גולדקנופף תקנות חדשות שנועדו להסדיר אצל הרשויות המקומיות את הזכאות להשתתפות בהגרלות דיור של שכירות ארוכת טווח במחיר מופחת. סט תקנות ראשון העוסק בכללי ההגרלות פורסם לפני מספר שבועות, וסט שני העוסק במבחן ההכנסה פורסם בימים האחרונים.
נזכיר כי על פי החוק הקיים במדינה, יזם שקיבל היתר להקמת פרויקט שיחידות הדיור בו מיועדות להשכרה לטווח ארוך מחויב להשכיר כ-20% מיחידות הדיור באותו פרויקט במחיר מופחת, הנמוך בכ-20% ממחיר השכירות המקובל בשוק באותו אזור. הזכאים יכולים להתגורר בדירות אלו, בהתאם להגרלות.
לומדים מדוד סם: זו השיטה הטובה ביותר לקידום שכירות ארוכת טווח
אז למה שכירות ארוכת טווח לא הצליחה עד עכשיו? הבעיה היא שמזה שנים רבות הכלים בהם משתמשת ממשלת ישראל בבואה לקדם דיור מוזל נסובים סביב שיווקי קרקע ציבורית בלבד. מצב זה קיים בשל המציאות הישראלית יוצאת הדופן, בה אחוז משמעותי מקרקעות המדינה מנוהל על ידי המדינה. יחד עם זאת, באזורי הביקוש המרכזיים כמות הקרקע הציבורית הולכת ומתמעטת ממילא, ובבואנו לקדם דיור חברתי עלינו לייצר כלים שיתמרצו בנייה לעידוד חברתי גם בקרקע פרטית.
השיטה הטובה ביותר לקידום שכירות ארוכת טווח היא בשיטת ה-TAX CREDIT חוק זיכוי מס; המטרה היא להכניס לתחום הבנייה של הדיור החברתי (שכירות, דיור לזקנים, דיור סוציאלי ודיור בר השגה) גם את הקרקעות הפרטיות בדרך מענקים הניתנים באמצעות תעודות מס.
תעודות מס סחירות דומה למודל הLIHTC בארה"ב (Low-income housing tax credit). ממשלת ארה"ב הוציאה במהלך השנים תוכניות רבות לדיור חברתי להשכרה וצברה מעל ל-50 שנות ניסיון בהיבט זה. במבחן התוצאה, תוכנית הLIHTC הינה למעשה התוכנית היחידה אשר משמשת נכון להיום בארה"ב ככלי ייצור של יחידות דיור בהישג יד בהשכרה. תוכניות שונות נוסו במהלך השנים ונגנזו מסיבות שונות כגון מערכת תמריצים לא יעילה ועוד.
אחד הטיעונים שהיו כנגד התוכנית הזו היא עלויות גבוהות בין המגזר הציבורי והפרטי, הן בהיבט של מערך החוזים וההסכמים הנדרשים על מנת להוציאן לפועל והן בפיקוח הנדרש מצד המדינה לאורך תקופת תפעול הפרויקט. מבדיקות שנעשו בפרויקטים מסוג אלה כמו בארה"ב נראה כי היקף העלויות של העסקה והפיקוח אינו עולה על הנדרש בתוכניות אלו וכי התועלת גבוהה בהרבה. יתרה מזאת, העובדה כי תעודות המס סחירות, מאפשרת להגדיל את היעילות הכלכלית על ידי מכירתן לגורם אשר יכול להשיא ערך ביחס לאלטרנטיבה בה הסובסידיה ניתנת ישירות ליזם. מהלך זה צפוי לתרום להפחתה של עלויות המימון בפרויקט.
אחד היתרונות של תוכנית LIHTC הינו העובדה כי יזמים פרטיים מציעים פרויקטים למדינה על קרקעות פרטיות. בארץ מלאי הקרקעות הפרטיות מוגבל, אולם נציין כי קיים פוטנציאל של קרקעות פרטיות בפרויקטי התחדשות עירונית. על מנת לאפשר מימוש של דירות אלו כדיור בשכירות בהישג יד יידרש תמריץ ממשלתי מהותי אשר יכול להתאפשר באמצעות תעודות המס הסחירות.
מעבר לכך, עבור קרקעות שהינן בבעלות המדינה, מתקיים נכון להיום מודל "דירה להשכיר", במסגרתו ניתנת הנחה במחיר הקרקע תמורת הזכות להקים דירות להשכרה הנמכרות לאחר תקופה של 10 שנים, כאשר התמהיל משלב דירות במחיר שוק (75%) ודירות בהישג יד (25%, הנחה של 20% ממחיר השוק).
תוכנית הLIHTC הינה כלי המאפשר הן כניסת קרקעות לתחום והן יכולת לנצל קרקעות מדינה להקמת דיור בשכירות בהישג יד מבלי להיות מוגבלים בשווי הקרקע אלא בהעדפות ותכנון מדיני מערכתי כולל.
בנוסף תעודות המס יכולות למשוך משקיעים לתחום הדיור. תוכנית הLIHTC מעניקה תעודות מס סחירות כתמריץ כלכלי לפרויקטים, ואטרקטיבית עבור חברות החייבות במס. ארה"ב הביאה למעשה "שחקנים חדשים" כמו Google ו-Fedex כמשקיעים בפרויקטים. בנוסף, המכשיר מהווה פלטפורמה למשקיעים חברתיים וכספים פילנתרופיים מעבר לסובסידיה הממשלתית. הקמת תוכנית כזו בארץ עשויה להכניס הון "חדש" לשוק הנדל"ן, הן מצד משקיעים עסקיים והן מצד משקיעים חברתיים ופילנתרופיים.
המפתח להצלחת התכנית - יצירת תמריץ
השיטה של תעודות מס סחירות יכולה ליצור שותפות בין הסקטור הציבורי והפרטי. ללא סיוע ממשלתי, השוק הפרטי לא יוכל לפתח דיור בר השגה בהיקפים הנדרשים בשל מגבלות בירוקרטיות ותקציביות. יצירת השותפות בין הסקטורים תדגיש את החוזקות של כל סקטור ותגביר בצורה ניכרת את המעורבות של הסקטור הפרטי. יתרה מכך, תמשוך משקיעים גדולים.
המפתח לכך - תמריץ. תמריץ כלכלי יגרום לכך שהון פרטי יזרום לתוכנית. זאת, לא עבור תזרים המזומנים והרווחים הצפויים מהפרויקט, אלא בשל הפחתת חבות מס והטבות הפחת שיתקבלו כתוצאה מתעודות מס סחירות.
רשות המסים ואגף התקציבים לא חשבו שנכון להוסיף כלי חדש למשק, אלא בחרו לפעול עם כלי קיים - חוק עידוד השקעות הון. המצב כיום בנושא חוק עידוד השקעות הון: קיים חוק עידוד השקעות הון דרך משרד הכלכלה- מרכז ההשקעות. ישנה התמודדות עם לא מעט בירוקרטיה ועל כן התוכנית נכון להיום די צולעת.