התפיסה של האוצר שגויה: יזמים פשוט לא יכולים להוריד מחירים

משרדי האוצר והשיכון טועים לחשוב שכתוצאה מעצירת העסקאות קבלנים יורידו מחירים. מדובר בניתוק מהמציאות. ענף הבניה הוא אחד ממנועי הצמיחה החשובים ביותר במשק - ולכן קריסת מחירים, כפי שמצפים באוצר, תהיה אסון פיננסי לכולם. כידוע, הכנסות המדינה ממסי נדל"ן מהוות מרכיב משמעותי בתקציב המדינה.

לאור המצב העגום של דוחות האפס, הריבית הגבוהה וקשיי המכירות, ליזמים אין יכולת להוריד מחירים גם אם ירצו, שכן רמות המחירים משקפות עלויות שמעמידות את הרווח היזמי במינימום הנדרש. בנוסף, הבנקים לא יעניקו ליווי בנקאי ברווח שהוא פחות מ-11%, כך שלמעשה לא ניתן להוריד מחירים. חשוב להבין שהמחירים משקפים עלויות קרקע ועלויות בניה, כאשר שיעור המיסים הישירים והעקיפים ברכישת דירה מסתכמים לכ-45% ממחירה (מע"מ, מס הכנסה, מכס וכו').

כידוע, מאז אפריל 2022 עלתה הריבית בשיעור של 4.65%. עבור יזמים רבים שרכשו קרקעות עד למועד זה, מדובר בהכבדה משמעותית על התזרים ואיום על האיתנות הפיננסית שלהם, חנן מור אינו לבד. בל נשכח שהגורם העיקרי למחירי הדירות היא העובדה שהמדינה מספסרת בקרקעות ומוכרת ביוקר.

וזו לא רק הריבית. קיימת מצוקת כוח אדם משמעותית בענף, לאור היעלמותו של הפועל הפלסטיני, ובמקביל עליה משמעותית בעלויות ההעסקה של הפועלים הקיימים. בנוסף לכך, חלה התייקרות משמעותית של חומרי הגלם.

עוד, יש לציין את הבירוקרטיה. ועדות התכנון חסרות כח אדם, הרשויות המקומיות מכבידות מאד על היזמים משלל סיבות שלא אחת מתנגשות עם הצורך הלאומי. משך הזמן להוצאת היתר הבניה מכפיל את עלות הריבית.

בנוסף לכל הצרות הנ"ל, אנו עדים גם לקפיצה בלתי תאמן במחירי הביטוח לקבלנים. יש קבלנים שמתקשים לקבל הצעות לביטוח עבור פרויקטים חדשים, ומי שצריך לחדש את הביטוח נדרש לשלם פרמיות יקרות במאות אחוזים.

חשוב להבין, היזמים אינם מעוניינים בעליה של מחירי הנדל"ן. יזמים צריכים ודאות ותו לא. המחירים לא ירדו, משום שיזמים לא יוכלו למכור דירות בהפסד. בשבועות האחרונים ניהלנו שיחות עם אנשי האוצר ולצערנו הרושם המדאיג הוא שאין להם מושג על מה הם מדברים.

אחת הסיבות לעליה המסחררת במחירי הדירות היא הוצאת המשקיעים הקטנים מהשוק מאז 2015 - באמצעות העלאת מס הרכישה ל-8% על דירה שנייה. מאחר שלוואקום נכנסו יזמים גדולים, שהצטיידו במלאים עצומים של דירות להשכרה כדי ליהנות מהטבות מס מפליגות, הדבר פגע בתחרות החופשית ותדלק עלייה של מחירי דירות ושכירות כאחד.

בימים אלו, התגברות האנטישמיות בעולם כתוצאה מהמלחמה עוררה ישראלים ויהודים החיים בחו"ל לשקול עלייה ארצה או לרכוש דירה בישראל. המדינה חייבת לעודד מגמה זו על ידי הפחתת מס הרכישה - שבעליל אינו מוצדק.

המדינה תרוויח מהמהלך בכמה היבטים: מניעת בריחת הון ישראלי לחו"ל, איזון בין הביקושים וההיצע, עידוד עליה, הורדת מחירי השכירות וירידת מחירים, וכן התגברות הביקושים והמרצת הענף. על כן, אני קורא לממשלה לחוקק בהקדם הוראת שעה שתפחית את שיעור מס הרכישה למשקיע למשך זמן מוגבל, ותשווה את שיעור המס למשקיע ולרוכשי דירה ראשונה.

כותב הטור: ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל העוסקת ביזום נדל"ן