ביום שאחרי המלחמה: תוכניות הענק לבנייה ביישובי "הגבול"

מחקר חדש של לשכת שמאי המקרקעין מגלה שעיקר ההזנחה לאורך השנים לעיבוי ההתיישבות היה ביישובים עוטפי גבול בצפון ובדרום.

מלחמת "חרבות ברזל" תפסה את ענף הנדל"ן בישראל באחת מהתקופות הקשות ביותר שהכיר. מחקר חדש של לשכת שמאי המקרקעין מגלה שעיקר ההזנחה לאורך השנים לעיבוי ההתיישבות היה ביישובים עוטפי גבול בצפון ובדרום.

גם ממילא עליות הריבית התכופות בידי נגיד בנק ישראל גרמו לכך שרוכשים רבים הדירו את עצמם ממשרדי המכירות והעדיפו "לשבת על הגדר" בכדי לראות לאיזה כיוון השוק יילך. מנגד, לאור חוסר הוודאות, החלו היזמים להאט את קצב התחלות הבניה בכדי לא להיקלע למלאי דירות גדולים מבלי שיש לשוק את כוח הקנייה לרכוש דירות וכדי לא לשאת בעצמם בנטל הריבית וההתחייבויות הכספיות.

המצב הוביל גם לפגיעה בהכנסות המדינה ממכרזי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל. אם בשנת 2022 מכרזי רמ"י הניבו למדינה למעלה מ-40 מיליארד שקל, הצפי כי השנה הנוכחית (2023) תציג ירידה של כ-50% בהכנסות המדינה ממכרזי מקרקעין.
.

באופן כללי רשות מקרקעי ישראל בשנים האחרונות הפנתה את מלוא תשומת הלב שלה בעיקר לפיתוח ושיווק הקרקעות במרכז הארץ, שם מחיר הקרקע גבוה ומוביל לתמורה גדולה יותר להכנסות המדינה. אולם, אזורי הפריפריה די הוזנחו וזאת למרות שעתודות הקרקעות באזורים הללו גבוהות בהרבה מהקרקעות במחוז מרכז.

התמורות לכך ניכרות בשטח ובעיקר ביישובים אשר נמצאים בסמיכות לגבול ששם כמעט ולא שווקו קרקעות ביחס לפוטנציאל המגולם באזור.

לשכת שמאי המקרקעין בישראל בחנה את כלל מכרזי הדיור שיצאו לשיווקים בשנתיים האחרונות ומצאה ממצאים מדאיגים. לדוגמה, במחוז מרכז שווקו כמעט שליש מהמכרזים של רשות מקרקעי ישראל בעוד שבמחוז צפון שווקו פחות מ-12% מהמכרזים עם כ-10,500 יחידות דיור בלבד.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מציינת בהתאם לממצאים: "אנו רואים כי בשנתיים האחרונות מרבית השיווקים של רמ"י מתמקדים דווקא באזורי המרכז ופחות בפריפריה הדרומית והצפונית. יתר על כן, יש הזנחה כמעט מוחלטת בחיזוק ופיתוח היישובים שנמצאים בסמיכות לגבול. ניתן למצוא מספר דוגמאות בודדות של מכרזים שהתמקדו באזורים הללו, אבל זה לא מספיק. דווקא בתקופה הנוכחית, חייבים להוביל לחיזוק משמעותי של יישובי קו העימות עם דירות חדשות ומודרניות שכוללות מרחבים מוגנים ביתיים וציבוריים שיתנו מענה לאוכלוסיות קיימות ונוספות, יכולים לספק את הביטחון הנדרש בעת הצורך, להגדיל בצורה משמעותית את היצע הדירות הקיים וגם כמסר לאומי לכולם. בכדי להצליח ולשווק דירות באזורים הללו, יש צורך בפיתוח תשתיות נלוות כדוגמת מרכזי חינוך מתקדמים, פארקים ירוקים, מרכזי תרבות, ספורט ופנאי לצד סבסוד או תשלום של המדינה לאזרחים שיחליטו להעתיק את המגורים שלהם דווקא לאזורים הללו ובמידת הצורך גם תמריצים ליזמים ולחברות הקבלניות".

ומה קורה בפועל בשטח? בחרנו בשני יישובים. בצפון קצרין עם שכונת ענק ובדרום התחדשות עירונית נדירה בנתיבות.

החברות י.ד ברזאני ואבני דרך יצאו בקרוב לשיווק של השכונה החדשה בקצרין המוכרת בשם - רובע 12. השכונה החדשה תוקם בשיטת "תכנן ובנה", קרי החברות היזמיות ברזאני ואבני דרך, יהיו אחראיות על התכנון, עבודות הפיתוח והבניה וכל זאת בטווח של ארבע שנים בלבד משלב קבלת ההיתר.
אבן הפינה הונחה לאחרונה והבניה החלה.
השכונה החדשה תכלול 1,800 יחידות דיור חדשות לצד מסחר, מבני תעסוקה ומלונאות.

תמהיל המגורים בשכונה שתתפרס על פני 667 דונם, יהיה מגוון ויכלול בתים צמודי קרקע דו משפחתיים, חלקם משולבי תיירות (צימרים) ובנייני מגורים של 4-5 קומות אשר שיווקם יחל בקרוב. במסגרת התכנון, יוקמו ברובע החדש בתי ספר, גנים ומעונות יום, מתחמי מסחר ותעסוקה, שני בתי מלון וכן מבני ציבור ועשרות דונמים של שטחים פתוחים.

לדברי חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק בקבוצת ברזאני ואבני דרך, "הפרויקט הינו ייחודי ויוצא דופן בנוף מכרזי הקרקעות שיצאו לשיווק בישראל בשנים האחרונות הן בכל הנוגע לאופי המכרז - "תכנן ובנה" והן מבחינת היקף ואופי הפרויקט שכולל מגורים בהיקף של כ 1800 יח"ד וכן מסחר, תעסוקה ואפילו מלונאות. היה לנו חשוב להיערך לאתגר הנ"ל עם חשיבה אחרת של תכנון ושיווק רובע מגורים שלם על כל המשתמע מכך. כשנערכנו לתכנון ולשיווק, אי אפשר היה לחזות את התקופה הנוכחית, אבל כמובן שכרגע נושא המיגון והבטחון יהיה שיקול בבחירת המגורים של רוכשי דירות. ולא רק איכות החיים, איכות החינוך ואפשרויות התעסוקה. בניה חדשה בקצרין נדרשת וחיונית לטובת תחושת הבטחון של מי שמעוניינים להצטרף לעיר הצפונית. ברור לנו שתכנון הרובע החדש כמיני עיר שיציע לתושבים מכלול שירותים ופעילויות במיבנים חדשים נוחים ובטוחים, היא צורך חיוני".

קבוצת אלמוג מקדמת שני מתחמי פינוי בינוי בעיר נתיבות. מדובר בפרויקטים רחבי היקף, אשר עתידיים לשנות באופן משמעותי את המציאות בעיר. התושבים המתגוררים כיום במבנים ישנים בעלי תשתיות ישנות, ללא ממ"דים, שאינן עמידים לרעידות אדמה וללא מעלית, חניה ומרפסת, עתידים לקבל דירה חדשה, בטוחה ובסביבת מגורים מודרנית. לצד זה, הפרויקטים הללו עתידיים להוסיף לעיר אלפי יחידות דיור חדשות ולחזק את השכונות הוותיקות, עם זוגות צעירים ומשפחות חדשות בעיר. המלחמה הדגישה יותר את הפערים בין ביטחונם האישי של תושבי שכונות חדשות בנתיבות לבין אלה שמתגוררים בשכונות הוותיקות והלא ממוגנות.

לדברי אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, "לא ניתן להמעיט בחשיבות הרבה שטומנת בחובה התחדשות עירונית בכלל יישובי הארץ וביתר שאת ביישובי קו העימות. בימים אלה, חשיבות הממ"ד בשמירה על חיי אדם, הוכחה מידיי יום, כאשר אנשים ששהו במרחב המוגן ניצלו מפגיעות ישירות או מרסיסים של רקטות שחדרו אל בתיהם. מעבר לביטחון הפיזי, אין ספק שחוזקו של העורף בישראל מושפע מהיכולת של האוכלוסייה לשהות במרחבים מוגנים ולאורך זמן רב. קבלת ההחלטות של הממשלה בכל הקשור לפינוי אוכלוסייה מיישובי קו עימות מושפעת מכך, וכפועל יוצא השלכות רבות וביניהן כמובן הפגיעה בכלכלה הישראלית. לצערנו, שעה שנורים לשטח המדינה אלפי טילים ורקטות בה תושבי מדינת ישראל, ותושבי קו העימות בעצימות גבוהה עוד יותר, נדרשים לשהות פעמים רבות במרחבים מוגנים, לחלק גדול מהם אין מרחב כזה".

"קבוצת אלמוג נכנסה לנתיבות עם הבנה שיהיו מגבלות וקשיים בכל הקשור לכלכליות הפרויקטים. יחד עם זאת, מדובר בעיר, אשר לאורך השנים האחרונות אנו רואים בה התפתחות מדהימה הרבה בזכות דחיפה והובלה של ראש העירייה מר יחיאל זוהר. הפוטנציאל הוא אדיר ואנחנו רוצים לקחת חלק בבינוי ובשינוי. מתחם אלפסי שכולל 432 דירות ותיקות, מקודם על ידי עיריית נתיבות בותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור) ואני קורא לותמ"ל לדון ולקדם את התכנית בהקדם האפשרי", הוסיף הלר. "דווקא ביישובים בהם שווי הקרקע נמוך, והכדאיות הכלכלית לא וודאית, המדינה צריכה לעשות הכל ולתת כמה שיותר תמריצים ליזמים לקדם פרויקטים כדי שהתושבים לא יחושו שמפקירים אותם. אסור לחכות למלחמה הבאה וגם לא לאסון הטבע הבא שיכול לפקוד את ישראל".

עוד הוא אמר כי "התחדשות עירונית אינה רק ממ"דים. רעידת אדמה אם חלילה תתרחש, תביא לפגיעה בעשרות אלפי אזרחים המתגוררים בבניינים שאינם בנויים בהתאם לתקן רעידות אדמה. הנפגעים העיקריים מאסון טבע זה יהיו תושבי הפריפריה והישובים באזור השבר הסורי אפריקאי. איך תתמודד אז המדינה עם מאות אלפי עקורים ומפונים ועם אבדות בגוף בהיקפים עצומים? ראינו את ממדי האסון הזה במדינות אחרות באזור. חייבים לקדם מתן תמריצים ליזמים בקידום התחדשות עירונית ביישוביי הפריפריה מתוך הבנה כי זהו מהלך מציל חיים שהמדינה חייבת לאזרחיה ובהבנה מלאה שהשקעה היום תחסוך פי כמה וכמה מההוצאה בעת אסון. צריך לדאוג שהוועדות בעלות הסמכות יאשרו תוכניות איכותיות בפרקי זמן קצרים, ובנוסף שהממשלה תעניק ליזמים את הכלים והתמריצים הכלכליים לקדם את הפרויקטים הללו, והכל בסופו של דבר לטובת מיגון וחיזוק תושבי קו העימות בדרום ובצפון".

ובינתיים, התנועה הקיבוצית קוראת לשר הבינוי והשיכון גולדקנופף לדחות את ישיבת מועצת מקרקעי ישראל בעניין הסדרים לעידוד התיישבות ביישובי הנגב המערבי.

התנועה הקיבוצית פנתה אל שר הבינוי והשיכון בבקשה דחופה לדחות את ישיבת מועצת מקרקעי ישראל שנקבעה ליום רביעי (22.11) אשר נועדה לעסוק בהצעה לתיקון הסדרי מקרקעין ביישובי הנגב המערבי בעקבות מצב המלחמה.

במכתב ששלח מזכ"ל התנועה הקיבוצית ניר מאיר אל שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנוף, המכהן כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל, כותב מאיר "לצערנו ולתדהמתנו, ההצעה שעתידה להידון הנה הצעה ממוחזרת של אותה הצעה שאמורה הייתה להיות מובאת לישיבת המועצה שתוכננה ליום 8.11.2023 ושבוטלה עקב דחייתה של הצעה זו מכל וכל על ידי מינהלת "תקומה" שהוקמה לשיקום יישובי העוטף".

מוסיף מזכ"ל התנועה הקיבוצית, "כפי שכבר נאמר ונכתב אז, הצעת החלטה זו הנה בבחינת לעג לרש וזלזול בישובים. בנסיבות המלחמה הנוראית, במקום להציע תיקונים מינוריים כהוראת שעה קצרת מועד, יש מקום לחשיבה מחודשת של כל הסדרי המקרקעין של הישובים ושינויים מן היסוד לצורך שיקומם של הישובים בנגב המערבי ולצורך הגברת ההתיישבות וחוסנה באזורי הספר". זאת ועוד, "בסיסו של ההסדר, צריך להיות מגובש בהדברות והסכמות עם הישובים, התנועות המיישבות והמועצות האזוריות, ומעוגן כחקיקה ראשית בחוק רשות מקרקעי ישראל".