קיבלתם את הדירה החדשה? זה מה שעליכם לעשות עכשיו

בשעה טובה: דמיינתם את הרגע הזה כל כך הרבה זמן - והנה הוא מגיע. הקבלן מתקשר ומזמין אתכם לקבל את דירתכם החדשה, שאינה עוד הדמיית תלת-ממד על מסך שטוח או משקפי VR, אלא מציאות ממשית הבנויה מבטון. בהחלט, בין הרגעים המרגשים שאדם עובר במהלך חייו.

עם זאת, אל תתנו להתרגשות הגדולה לבלבל אתכם. עליכם להיות חדים גם ביום קבלת הדירה, על מנת לוודא מספר דברים קריטיים טרם החתימה על "פרוטוקול המסירה" מול הקבלן, המהווה למעשה מסמך המצביע על הליקויים הקיימים בדירה ביום מסירתה לרוכשים. התנהלות נכונה מול הקבלן בעת קבלת הדירה, יכולה לחסוך הרבה כסף וכאבי ראש עתידיים.

אז איך עושים את זה נכון? נפגשנו עם ארז אזייב, מהנדס בניין בכיר בעל שני תארים בהנדסה, בעלי חברת 'בלוק הנדסה', העוסקת בניהול, פיקוח וביקורת בנייה, במטרה לקבל תשובות לשאלות והסוגיות החשובות ביותר בנוגע להתנהלות נכונה מול הקבלן ביום קבלת הדירה: מה עליכם לוודא, מה הם הליקויים הנפוצים ביותר, ובעיקר - מה אסור לכם לפספס בשום אופן.

ראשית, לפני שאגיע לנושא המקצועי, בין אם הרוכשים מביאים מהנדס לבדיקת הדירה ובין אם הם בודקים בעצמם - אני ממליץ להביא כיסא נח, אוכל קל ושתיה לכלל הנוכחים שהגיעו עם רוכשי הדירה לראות את הנכס. זה אולי נשמע משעשע, אבל אני רציני לגמרי. המטרה היא לבדוק את הדירה ללא שום לחץ מצד הורה מבוגר, או הילדים לדוגמה, שעלולים להיות בחוסר נוחות ולגרום לרוכשים לסיים עם הליך מסירת הדירה בצורה מהירה.

הטיפ הכי חשוב שאני יכול לתת לרוכשים הוא: אל תמהרו בזמן בדיקת המבנה. צריך לזכור שביום המסירה מה שייכתב בפרוטוקול המסירה מהווה בעצם "סיכום פגישה" למצב שבו הייתה הדירה באותו רגע נתון, ועל כן חשוב לעשות את הדברים בצורה נכונה, לא כדאי למהר ביום המסירה.

ההמלצה המקצועית מתבססת למעשה על חוק מכר דירות, המסדיר את אחריות הקבלן כלפי הרוכשים הפוטנציאליים. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירות חדשות מבנייה רשלנית, בנייה בניגוד לחוזה ו/או המפרטים, ובנייה בניגוד לחוקים, תקנות ותקנים רלוונטיים הקיימים במדינת ישראל.

כך, במהלך קבלת הדירה, על הרוכשים לתעד כל נזק או אי התאמה שמתגלה בדירה, וזאת על מנת שהקבלן לא יטען בעתיד שאותה אי התאמה הינה כתוצאה מנזק שגרם הדייר לאחר קבלת הדירה. אם נראה לדוגמה אריח פגום, רטיבות בקירות וכו', עלינו לדווח לקבלן טרם מסירת המפתח, ואף לצלם ולתעד את הפגם, על מנת שהקבלן לא יגיד בהמשך הדרך שהוא נוצר כתוצאה מאכלוס הדירה.

תראה, לפני שאני נותן המלצה כזו חשוב לי להבהיר שיש הבדל בין עין מקצועית לעין לא מקצועית, ואין דבר כזה 'חמשת הליקויים' שכדאי לבדוק, שכן כל דירה שונה בפני עצמה. ועדיין, במידה ורוכש דירה רוצה לבדוק בעצמו את הדירה ללא חברה שמבצעת בדיקות הנדסיות לדירות, מבחינה סטטיסטית ממה שאני רואה בשטח, אני ממליץ על הנקודות הבאות:

• ליקויים אסתטיים: בדירות חדשות יש המון ליקויים אסתטיים. אני ממליץ להסתכל על כל האריחים בבית, המשקופים, הקירות, החלונות, הדלתות, השיש, הכלים הסניטריים וכו', על מנת לוודא שלא קיימים פגמים או שריטות במוקדים האלה, שכן אמרנו שבנושא האסתטי הקבלן יכול לומר שהליקוי נוצר על ידי המתאכלסים בדירה.

במקרה של אריחים לא תקינים (כפי שניתן לראות בתמונה המצורפת) על פי תקן ישראלי 314, וסדרת התקנים 1555 (קרמיקה) - נדרש הקבלן לבצע תיקון או החלפה של כל האריחים הפגומים. מומלץ לסמן בצבעי גועש או מדבקה את המוקדים ולתעד את המיקום של האריח. בנוסף, על פי תקן ישראלי 1920, מומלץ לחפש בכל קיר וקיר האם קיימים סדקים על גבי הקירות. נציין שקיים עובי סדק מותר על פי התקן.

• נושא המים: לצורך הבדיקה, אני ממליץ לשפוך מים בכל מוקדי השיפועים בדירה (מרפסת, חדר רחצה וכו') ולוודא שהשיפועים אכן מנקזים את המים, וכי המים אינם עומדים, או גרוע מכך - מובלים נגד כיוון הניקוז. מהנדס יבצע את הבדיקה בפועל באמצעות פלס וישווה את התוצאות אל התקנים. בנוסף, אני ממליץ להוריד מים בכל הניאגרות, לוודא שהן תקינות ושאין נזילות, וכמובן לפתוח את כל הברזים בבית ולוודא כי אינם נוזלים.

בנוסף, כדי למנוע חדירת מים, אני ממליץ לפתוח את החלונות ולוודא כי לא קיימים חורים בסיליקון בין המשקוף של החלון לבין השיש של החלון. אני נתקל בלא מעט דירות בהן קיים חוסר איטום של חומר גמיש ו/או חורים (כפי שניתן לראות בתמונה המצורפת מטה).

• נושא החשמל: אני ממליץ לרוכשים להביא איתם כמה נורות בעת מסירת הדירה, שכן הקבלנים לרוב לא מביאים, ולוודא שהתאורה אכן תקינה. בנוסף, אני ממליץ להדליק את הדוד החשמלי ואת מערכת מיזוג האוויר ולוודא שהמערכות עובדות כראוי. נקודה נוספת היא להביא מטען של סלולרי, על מנת לוודא שכל נקודות החשמל בבית תקינות.

כמו כן, על פי תקנות החשמל, נדרש לסמן לצד כל מפסק בלוח החשמל הדירתי את ייעודו, כלומר האם המפסק שייך לנקודת שקע כח במטבח וכו'. בתמונה המצורפת מטה רואים מקרה של לוח חשמל לא תקין, שאין בו סימון מפסקים.

• ליקויי בטיחות: בטח ובטח היום, אני ממליץ לבדוק את הנושא של ליקויים בטיחותיים, כמו סגירת דלת וחלון ממ"ד, מוקדים חדים (למשל במעקים), וכן לוודא שאין אף כבל חשמל חשוף בדירה.

• רטיבות: ההמלצה האחרונה היא לחפש בדירה רמזים לרטיבות פעילה או רטיבות שהייתה פעילה בעבר. לצורך כך נדרשת עין קצת יותר מקצועית, אך ניתן לזהות זאת על ידי תפרחות על גבי האריחים לדוגמה, או על ידי הסתכלות במוקדים אסטרטגיים, לצד מקומות כמו ברזים וצינורות, ולחוש האם הקירות בעלי לחות גבוהה.

כמו כן, בדירות חדשות, לרוב לא מבצעים ניקיון ראוי של הניקוזים במסילות האלומיניום שעל החלונות. נדרש לוודא כי במידה ומגיעים מים לחלון, כתוצאה מגשם למשל, הם אכן מתנקזים דרך פתח הניקוז (אותו ניתן לראות בתמונה המצורפת מטה).

זו שאלה שלא מעט לקוחות שואלים אותי. ראשית, על פי החוק, נדרש לתת לקבלן את הזכות לטפל בליקויים תוך "זמן סביר", כפי שכתוב בתקנה (4ב') בחוק מכר דירות. הבעיה היא שלמושג "זמן סביר" אין הגדרה חד משמעית במסגרת החוק, ולכן הדבר תלוי בשאלה עד כמה הליקוי דורש טיפול מהיר, בהתאם להוראות סיבולת הליקוי, כפי שמוגדר באתר מכון התקנים.

במידה והקבלן אינו מעוניין לטפל בליקויים, נדרש להעביר את ההוכחות ו/או דוח הנדסי לעו"ד המלווה, המתמחה בתביעות ליקויי בנייה. דרך שלא הרבה מכירים היא הגשת תלונה דרך האתר הממשלתי Gov.il. האתר מאפשר לפתוח תלונה במשרד הבינוי והשיכון בתוספת מסמכים ודרישות נוספות, הנוגעות לקבלן שלא עומד בחוק מכר דירות.

נתון שחשוב להכיר: אם הקבלן טיפל לנו יותר מפעם אחת באותו ליקוי במשך שנתיים, אשר תחילתן במועד הודעת הקונה לקבלן על אי התאמה זו - רשאי הקונה לתקן בעצמו את הליקוי, כשהקבלן יישא בהוצאות התיקון, וזאת על פי תקנה (4ב').

התשובה קצת טריקית, כי הקבלנים משנים את המושג הזה לפי האינטרסים שלהם. חוק מכר דירות בתיקון מס' 5 (2011) מפרסם בהתאם לרשימה מסודרת ומעודכנת של סוגי מלאכות שונות - תקופת "בדק" שונה. לדוגמה ליקוי במוצרי אלומיניום - שנתיים; כשל במערכת צנרת - ארבע שנים וכו'.

על פי החוק, כל סוג של מלאכה שלא יימצא ברשימה הזו זמן הבדק שלו הוא שנה אחת - למעט מקרים חריגים בהם קיימת "אי התאמה יסודית", המצביעה על אי התאמה בחלקי הבניין הנוגעים ליציבתו ובטיחותו, וזמן הבדק שלו הוא 20 שנים; בנוסף, קיימת תקנה בחוק שאומרת שניתן להצהיר על אי התאמות נוספות בתוך שנה מיום קבלת הדירה, אם ניתן היה לזהות את אותה אי התאמה בבדיקה סבירה.

מכאן בעצם נגזר הביטוי "שנת בדק", בפועל יש לנו החל משנת בדק ועד 7 שנות בדק בהתאם לכל מלאכה שנבחר בדירה שלנו, כפי שמפורט בחוק.

נקודה חשובה נוספת: לאחר סיום "שנות הבדק", אנו עוברים לתקופת אחריות של 3 שנים נוספות. במהלך תקופה זו, חובת ההוכחה של כשל היא על הרוכש.

קודם כל צריך להבין שאין לשאלה הזו תשובה חד משמעית, חלק מאנשי המקצוע יגידו שעדיף במסירה סופית וחלקם יגידו במסירה ראשונית.

היתרון העיקרי בהבאת מהנדס בודק במסירה סופית היא שכל המערכות של הבית פעילות, לעומת מסירה ראשונית שלרוב במסירה הזו עדיין לא קיימים חשמל ומים בדירה. יתרון נוסף הוא שהדירה "מוכנה" יותר למסירה הסופית בשלב זה.

החיסרון מנגד הוא שאם נראה ליקוי גדול, זה עלול לעכב את הכניסה לבית, שכן לא נרצה להיכנס לבית שבו יש צורך להחליף אריחים, או חמור מכך, שיש בו רטיבות וצריך לפרק חצי מהבית; בכך, עולה היתרון של הבאת מהנדס במסירה הראשונה, שכן זה נותן לנו מספיק זמן לטפל בכל הליקויים טרם קבלת הדירה במסירה הסופית.

שאלה מאד מעניינת. ראשית, אני ממליץ לרוכשים להתייעץ עם עורך הדין המלווה את העסקה מטעמם, לפני כל חתימה על מסמך לטובת רישום הערות כאלה ואחרות שקבלנים מחתימים דיירים, לרבות איחורים, תוספות, וכו'.

שנית, בעת חתימת חוזה המכר, הרוכשים צריכים לקבל מהקבלן מפרטים, הוראות תחזוקה ותעודות אחריות. במידה והמסמכים הנ"ל לא התקבלו עד שלב זה, הקבלן מחויב להעביר אותם לרוכשים ביום קבלת הדירה, כפי שמוצג בחוק מכר דירות. חשוב לדרוש זאת ואף לוודא כי קיימת התאמה בין המסמכים והמפרטים שנמסרו לבין המצב של הדירה בפועל.

גם פה, בין אם יש לנו דוח של מהנדס בודק ובין אם כתבנו סיכום פגישה (וכמובן - תיעדנו את הליקויים) - נעביר את הדוח לחברה המבצעת, או נקבל העתק של פרוטוקול המסירה, ולאחר מכן נדרוש מהקבלן לדעת תוך כמה זמן יבצע את התיקונים הנדרשים. נצטרך להבין שישנם ליקויים שדורשים תיקון מידי וישנם תיקונים שנמתין להם זמן סביר.

קודם כל ולפני הכל, תזכרו ליהנות. הרגע הגדול בחייכם, לו חיכיתם וציפיתם שנים רבות, הגיע - ואתם יכולים להרשות לעצמכם לחייך. ועדיין, כדי להבטיח שהחיוך הזה יישאר אתכם זמן רב - אסור לכם לנוח על זרי הדפנה בשלב קבלת הדירה. עליכם להיות ערניים ולבדוק את הליקויים הנפוצים שציינתי מעלה, במיוחד במידה והחלטתם שלא להביא מהנדס מומחה שיבצע בדק בית והכנת דוח ליקויים מפורט. הזכירו לעצמכם כי רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הגדולה והיקרה ביותר שתבצעו בימי חייכם, ועל כן אין מקום לפשרות מול הקבלן לגבי ליקויים ופערי ביצוע.

לסיכום, כפי שאמרתי, התנהלות נכונה מול הקבלן ביום קבלת הדירה - תחסוך לכם כסף רב, זמן יקר ובעיקר המון כאבי ראש בהמשך הדרך, מה שישדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלכם ושל המשפחה שלכם לאחר הכניסה לדירה, ובעתיד בכלל. כעת, לכו ליצור זיכרונות.