ענף הנדל"ן חווה כעת את תקופת השפל הקשה בתולדות המדינה. עוד בטרם פרצה המלחמה, שקע הענף בתרדמת עם הירידה בביקושים, לאור המצב הכלכלי אליו נקלע המשק. אלא, שמי שחושב שהמשמעות היא ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות - טועה.
המחירים אמנם רחוקים מהשיא של 2021, אולם לא לאורך זמן. כבר בזמן הקרוב המחירים יעלו משמעותית כתוצאה ממגוון סיבות, וביניהן:
• משבר כח האדם: נכון להיום, בענף הבניה חסרים עשרות אלפי פועלים. החזרה לשגרת הבניה צפויה להיות ארוכה ואיטית, וכתוצאה מכך נראה פחות ופחות התחלות בניה. בנוסף, אנו חווים כבר כעת דרישות להעלות את שכר העובדים בגלל המחסור.
• הכבדה פיננסית: רמת הריבית הנוכחית מכבידה מאד על היזמים שמתמודדים עם תנאי מימון יקרים במקרה הטוב ועם קשיי נזילות במקרה הרע. גם לעליה בשער הדולר יש השפעה על תשומות הבניה, עד כדי כך שיש כבר יזמים שהקפיאו בניה בגלל רמות המחירים הגבוהות.
• מחירי הביטוח: אנו עדים לקפיצה בלתי תיאמן במחירי הביטוח לקבלנים, שמתקשים לקבל הצעות לביטוח עבור פרויקטים חדשים. מי שצריך לחדש את הביטוח נדרש לשלם פרמיות יקרות במאות אחוזים, בגלל שחברות הביטוח בחו"ל מתמחרות את הענף בסיכון גבוה.
• ביקושים: בשנה האחרונה חלה ירידה משמעותית בהתחלות הבניה, והמלחמה מעכבת עוד יותר את הבניה, מה שגורם לביקושים כבושים. בנוסף, משאבים רבים יופנו לשיקום הדרום, מה שיגרום למיעוט פרויקטים באזורי הביקוש וכתוצאה מכך לביקושים משמעותיים, מצד הציבור הכללי ואולי מצד תושבי העוטף, שלא ירצו לחזור לביתם שלפני המלחמה.
• מחירי קרקעות: הירידה החדה בהכנסות ממסי נדל"ן תכביד על תקציב המדינה ותקשה עליה לשחרר קרקעות במחירי הפסד.
מה המדינה צריכה לעשות כבר עכשיו?
לטעמי, על מנת למנוע את הקטסטרופה הצפויה בשוק הנדל"ן, על המדינה להיערך כבר היום במספר צירים:
• תושבי חוץ: שער השקל הנמוך ביחס לדולר ולאירו מהווה הזדמנות עבור תושבי חוץ. האנטישמיות הגואה והתעוררות הרגש הציוני מהווים גם הם הזדמנות לעודד יהודים וישראלים לשעבר לרכוש דירות בארץ. על המדינה ליזום הטבות מס כדי לעודד הזרמת הון לארץ.
• משקיעים: ברגע שהמדינה תפחית את מס הרכישה למשקיעים היא תרוויח בכמה היבטים - מניעת בריחת הון ישראלי לחו"ל, איזון בין הביקושים וההיצע והורדת מחירי השכירות. בנוסף, התגברות הביקושים האלה תמריץ את הענף.
• יוזמות ממשלה: על המדינה לרכוש דירות מקבלנים לצורך השכרה לתושבי העוטף ולספק ערבויות ליזמים, שיאפשרו להם לקדם בניה בראש שקט. בין היתר, המדינה יכולה לאפשר ליזמים לעכב תשלומים על קרקעות, לקבל ריבית רק בתחילת בניה, להקל על תנאי הלוואות בשיתוף הבנקים ועוד.
• רשויות התכנון: הבירוקרטיה הישראלית בתחום הנדל"ן היא אחת הנחשלות במערב. ועדות התכנון חסרות כח אדם, הרשויות המקומיות מכבידות מאד על היזמים משלל סיבות, שלא אחת מתנגשות עם הצורך הלאומי. הממשלה חייבת לעשות רביזיה מהירה בכל הנוגע להקלת תהליכי התכנון והבניה, פישוט התקנות ושלל החוקים שלא אחת מתנגשים זה בזה ויוצרים חוסר ודאות.
לסיכום, חשוב להבין - היזמים אינם מעוניינים בעליה של מחירי הנדל"ן; יזמים צריכים ודאות ותו לא. בחודשים שאחרי המלחמה, אחרי שנצא מההלם, המחירים יעלו, כי לא תהיה ברירה אחרת. יזמים לא יכולים למכור דירות בהפסד! אם המדינה חפצה חיים ורוצה להחזיר את שוק הנדל"ן למחירים שפויים - עליה להתעשת כבר היום.