כך תיזהרו: הצורך בהתחדשות עירונית מזנק, והמאכערים עלולים לצוץ

מה תשנה המלחמה שבאה עלינו לרעה? ניצני ההתחדשות העירונית החלו מתוך רצון אמיתי להגן על תושבי ישראל מפני רעידות אדמה. זה עדיין חשוב, אך עם פינויים למרכז הארץ של 25 אלף תושבי אשקלון המתגוררים בבניינים ישנים ללא ממ"ד - עכשיו ברור לחלוטין שעיקר הצורך בהתחדשות עירונית בישראל הוא מיגון מפני מתקפות טילים.

במרוצת השנים, עם משבר דיור חמור ויוקר מחיה ממריא, ובהיעדר קרקעות מופשרות לבניה, מצאו גורמים רבים את הפוטנציאל העסקי והכלכלי הרב המגולמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. בנסיבות אלו, לא מעט "מאכערים" ניצלו את חוסר ההבנה של בעלי הדירות, ולקחו על עצמם את מלאכת "ארגון" הפרויקט, תוך שהם כובלים את בעלי הדירות בהסכמים בעייתיים, ארוכי טווח, בלי יכולת להשתחרר מהם.

לאחר שנים, בהן התרבו מקרים של "מאכערים" שלקחו על עצמם את ארגון הדיירים בהתנהלות מול היזם, פיזור הבטחות ללא כיסוי והחתמה של בעלי הדירות על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן - החליטה הרשות להתחדשות עירונית להסדיר את הנושא ולמנוע פגיעה בבעלי דירות. לשמחתנו, בשנת 2017 אושר חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, או בשמו המוכר יותר "חוק המארגנים".

מטרתו המרכזית של חוק המארגנים היא להסדיר את ההתקשרות הראשונית בפרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, בין בעלי הדירות לבין גורם כלשהו המלווה אותם לקראת חתימה על הסכם סופי לביצוע פרויקט מול יזם, וכן לסייע בקידום פרויקטים בטוחים יותר עבור בעלי הדירות, אשר אינם כובלים או מגבילים אותם לתקופות ארוכות.

במיוחד עכשיו, כאשר גובר החשש ששוב אותם "מאכערים" ינצלו את המצב הבטחוני הקשה וישובו להחתים את בעלי הדירות על מסמכים שאינם עולים בקנה אחד עם החוק, חשוב לנו להבין - מי הם אותם "מארגנים" בפרויקטים של התחדשות עירונית, וכיצד יש לבחור אותם נכון?

עו"ד נורית כהן-קצב, שותפה מייסדת של פירמת עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות', עם כל מה שצריך לדעת על חוק המארגנים ותפקידם החשוב של מארגני הפרויקטים בהתחדשות עירונית.

מארגני פרויקטים בהתחדשות עירונית הם אותם אנשים היוצרים את הניצוץ בקרב בעלי הדירות, ויורים את יריית הפתיחה לקידום פרויקט התחדשות עירונית במתחם, או בבניין.

על מנת להצליח ולהניע קדימה פרויקטים אלה, הכוללים עשרות ולפעמים מאות בעלי דירות, חשוב מאוד לבחון את מארגן הפרויקט במספר פרמטרים חשובים:

• ראשית, חשוב להבין כי מדובר באנשי מקצוע המתמחים בקידום של מתחמי התחדשות עירונית ובעלי ניסיון עבר מוכח ומוצלח בתחום ארגון הפרויקטים;

• שנית, מארגני פרויקטים מנהלים את יומם בתקשורת שוטפת ואינטנסיבית עם בעלי הדירות, ומונעים על ידי דרייב פנימי, אסרטיביות, אורך רוח ויכולת שכנוע, אשר יצליחו לסחוף את בעלי הדירות אל עבר מסע ההתחדשות העירונית;

• לבסוף, יש לבחון את יכולות התקשורת והשקיפות של מארגני הפרויקט, בין אם באמצעות מערכות טכנולוגיות מתקדמות למתן עדכונים וריכוז מסמכים באמצעים דיגיטליים, ובין אם באמצעי התקשורת הרגילים - וואטס-אפ, מייל, טלפון, ופגישות פרונטליות.

כאשר ניגשים למלאכת התארגנות של פרויקט התחדשות עירונית, חשוב להכיר את שלושת סוגי ההתארגנויות המרכזיות - התארגנות חברתית, התארגנות יזמית והתארגנות מטעם הרשות המוניציפלית. לכל אחד מסוגי ההתארגנויות ישנה השפעות רבות ומגוונות על המשך קידום הפרויקט;

התארגנות חברתית: מונעת על ידי בעלי הדירות, אשר זיהו את ההיתכנות לקידום פרויקט במתחם. במקרה כזה, ניתן להבין כבר בתחילת התהליך כי ההיתכנות החברתית במתחם גבוהה - בעלי הדירות אסרטיביים ובעלי רצון עז לקדם את הפרויקט.

התארגנות יזמית: לעומת ההתארגנות החברתית, קיימת צורת התארגנות שכיחה יותר, בה דווקא החברות היזמיות הן אלה אשר פונות לבעלי הדירות במתחמים המאותרים כפוטנציאלים, ומעניינים אותם בקידום הפרויקט. בפרויקטים אשר בוחרים להתארגן בדרך זו, יכולים בעלי הדירות לראות התקדמות מהירה ומעודדת מההתחלה, משום שהיזם בפרויקט כבר מעוניין בפרויקט, דבר שמצביע על היתכנות כלכלית ותכנונית גבוהה, תוך קיצור לוחות הזמנים בבחירת היזם.

התארגנות מטעם הרשות המוניציפלית: צורת ההתארגנות השלישית היא התארגנות בה מובילה הרשות המקומית את הפרויקטים, תוך שהיא מסמנת את המתחמים הרלוונטיים והחשובים עבורה לקידום של התחדשות עירונית, ולעיתים אף מקדמת במסגרתם תכניות פינוי בינוי במסלול הרשויות, המתוקצב על ידי הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היתרון בקידום פרויקטים בעזרת הרשות המוניציפלית נמצא דווקא בהליכי הבירוקרטיה ולעיתים מהווה חיסרון - מצד אחד, נחסך לא מעט זמן בתהליכי בחינה של המתחם בשלבים הראשונים וכן בקידום הליכי התכנון, ומצד שני - תהליך רתימת בעלי הדירות ובחירת היועצים והיזם יכול להתבצע באיטיות המאפיינת את הבירוקרטיה ברשויות.

כאמור, בשנת 2017 נחקק חוק המארגנים, אשר מטרתו להסדיר את הסכמי הארגון בפרויקטים של התחדשות עירונית. השפעתו המרכזית של החוק היא הגדרה של לוחות הזמנים לפקיעת תוקפם של הסכמי הארגון וכן הטלת חובת שקיפות, זמינות והוגנות על המארגנים.

על פי חוק המארגנים, מארגן הפרויקט חייב לכנס את בעלי הדירות לאספה, בה יחשוף את כל עיקרי תנאי ההתקשרות עימו, עיקרי ההסכם והחוק, מה שכר הטרחה שישולם לו וכו'. רק לאחר שבעלי הדירות מקבלים הסבר מפורט, מארגן העסקה ראשי להחתים אותם על הסכם כתוב. ההסכם, על פי החוק, חייב לכלול לוחות זמנים לקידום העסקה עם יזם, כאשר המארגן חייב להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים לפי השלבים השונים של הפרויקט. כמו כן, ההסכם מחויב להיות מתורגם לכל השפות במידת הצורך.

במקרה שבו מארגן הפרויקט לא עומד בלוחות הזמנים, מבוטל ההסכם בין המארגן לבעלי הדירות, ללא כל פיצוי למארגן; במקרים שבהם נפגע בעל דירה מאי קיום הוראות חוק המארגנים, הממונה על חוק הרשות להתחדשות עירונית רשאי לתת אישור לבעל דירה כי הסכם הארגון פקע בשל אי-עמידה בתנאים הקבועים בחוק;

"לסיכום", מוסרת עו"ד נורית כהן-קצב, "נוכחתי להבין כי מארגני פרויקטים מקצועיים ומסודרים מסוגלים לסייע רבות בקידום הפרויקט. עם זאת, גם ההפך נכון, ולצערי נאלצתי לסייע במקרים שבהם "מאכערים" מלאי אינטרסים, שהציגו את עצמם כמארגנים, פגעו אנושות ביכולת לקדם פרויקטים וכבלו אליהם את בעלי הדירות. ההמלצה שלי - לפני שאתם חותמים עם מארגני הפרויקטים, תתייעצו עם עורך דין הבקיא בייצוג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית".