נוכח הלחימה בדרום ובצפון, דירות ומשרדים רבים בדרום, בצפון ואף במרכז, פונו מתושבים עקב הסכנה או כתוצאה מפגיעה ישירה של טיל, שפגעה קשות במבנה, בצורה שתחייב את בנייתו מחדש, או שיפוץ מקיף. חלק מהנכסים יעדו ריקים לתקופה ארוכה. האם בעלי הנכסים עדיין נדרשים לשלם ארנונה לרשות המקומית, גם כאשר אין שימוש בנכס?
בעזרתו של עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף מייסד במשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפאלי, בדקנו מתי ניתן לקבל פטור או הנחה מתשלום ארנונה.
האם רשות מקומית יכולה לחייב בארנונה נכס שלא נעשה בו כל שימוש?
נכס ריק אך ראוי לשימוש
הארנונה היא מס ולכן שאלת השימוש או ההנאה מפירותיו של נכס לא קשורה לחובה לשלם ארנונה. לכן, גם נכס או חלק מנכס שלא נעשה בו כל שימוש, ימשיך להיות מחויב בארנונה. עם זאת, המחוקק אפשר לרשויות המקומיות לתת פטור לנכס ריק לתקופה מוגבלת. רוב הרשויות מאשרות הנחה של עד חצי שנה, פעם אחת בתקופת בעלות על הנכס. כאשר מתחלפת הבעלות מתאפסת הזכות.
יצוין, כי יש רשויות אשר כלל לא מאשרות את ההנחה ויש רשויות שנותנות תקופת הנחה גדולה יותר. בדרך כלל, בכדי שנכס ריק יקבל פטור מארנונה, הוא צריך להיות נקי מכל חפץ ואדם. לפעמים, גם כיסא באולם של 1,000 מ"ר עלול להיחשב כנכס שאינו ריק.
נכס ריק שאינו ראוי לשימוש
אם לא נעשה בנכס שימוש כיוון שמצבו הפיזי לא מאפשר זאת, אזי בשנת 2013 נכנס לתוקפו תיקון (131) לפקודת העיריות, אשר צמצם את הפטור שניתן עד אז לנכסים שאינם ראויים לשימוש, וקבע כי גם בניין הרוס יחויב בארנונה החל מהשנה הרביעית בה הוא נמצא במצבו ההרוס, ולמשך חמש שנים. עד לתיקון, הנכסים נהנו מפטור מארנונה לתקופה שאינה מוגבלת. בתיקון ביקש המחוקק לעודד (על דרך התשלום) בעלי נכסים להשמיש את נכסיהם ובכך למנוע היווצרות "פילים לבנים".
צריך לדעת, שהעיריות גורסות כמעט תמיד כי חיובם של מבנים שנאטמו או נהרסו, בתשלום ארנונה - הוא מוצדק, הואיל ויש בכך לעודד את בעלי הנכסים להשמיש אותם ולהפוך אותם לראויים. להבדיל ממקרים של השמשת נכסים שניזוקו ושעלות תיקונם סבירה, במקרים בהם המבנה "הופשט" מכל התשתיות ולא ניתן לאכלסו, העלות של סיום עבודות הבנייה תהיה גבוהה פי כמה וכמה מהארנונה שישלם הבעלים.
בנוסף, במרבית המקרים המניעה לסיום העבודות נובעת מקשיים שאינם תלויים בבעל הנכס, כגון: מלחמות ירושה, קשיים תקציביים או עיכוב מצד גופי התכנון. לכן, לטעמנו פרשנות לפיה המבנה מהווה "בניין" החייב בארנונה, הינה במקרים רבים ענישה פסולה.
סוגיה נוספת בה העיריות נוקטות במדיניות בעייתית היא סיווג המס של המבנים ההרוסים. בהתאם לתיקון, החיוב שיושת יהיה בתעריף המזערי ועל פי השימוש האחרון שנעשה בנכס, אלא שהעיריות מעדיפות לחסוך מעצמן את הבדיקות הקונקרטיות הנדרשות, וברוב המקרים הן מחייבות בתעריף המזערי הגבוה לעסקים. על כן, מומלץ לבחון באופן נקודתי את החיוב שהעיריות משיתות על מבנים הרוסים ולא לוותר על מיצוי האפשרויות להפחתתו.
הנחות סוציאליות נוספות
אגב, וללא קשר למצבו של הנכס, הנחה נוספת יכולה להינתן גם בגין מצבו הבריאותי או רמת ההכנסה של בעל הנכס. מדובר בהנחות סוציאליות, דוגמת הנחה לעיוורים, לניצולי שואה, לנכים בתנאים מסוימים, למעוטי הכנסה וחיילים, לעולים חדשים, למקבלי קצבת זקנה, הבטחת הכנסה וכו'. מרבית ההנחות הללו מיועדות למגזר המגורים.
מהי גובה ההנחה לנכס ריק ולאיזו תקופה מקסימלית ניתן לקבלה?
ההנחה לנכס ריק היא בשיעור של עד 100% לתקופה של חצי שנה ובמקטעים של חודש ימים בכל פעם. יש רשויות אשר נותנות הנחה נוספת, חלקית, גם לתקופות המשך כאשר זה משתנה בין רשות מקומית לאחרת. השוני נובע מכך שתקופת ההנחה נתונה לשיקול דעתה של כל רשות מקומית בהתאם למדיניות שלה.
החוק מאפשר לרשויות שיקול דעת לקביעת ההנחה כדלקמן:
(1) עד 6 חודשים - עד 100%;
(2) מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 - עד 66.66%;
(3) מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 - עד 50%.
כיצד ניתן לקבל את ההנחה לנכס ריק?
יש למלא טופס בקשה למתן פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק. ההנחה, ככל שתינתן, תיעשה ממועד מסירת ההודעה בכתב לעירייה. לעמדת הרשויות לא ניתן לקבלה רטרואקטיבית. על מנת לאמת את טענת מבקש ההנחה, תשלח הרשות המקומית פקח מטעמה שיבדוק את מצב הנכס ויוודא כי הוא אכן ריק לגמרי או לא ראוי לשימוש. לכן, חשוב מאוד כי בנכס לא יהיה כל חפץ. אם יאוחסנו בו חפצים, הרשות יכולה לסרב להעניק את ההנחה.
ישנן רשויות מקומיות שמעניקות את ההנחה בדיעבד, לאחר שפקח מטעמן מגיע אחת לתקופה לנכס, כדי לוודא שלא חל בו שינוי במהלך התקופה המבוקשת. כלומר, הרשות מוודאה שהנכס לא אוכלס בתקופת ההנחה או לא אוחסנו בו חפצים. מי שמעוניין לקבל פטור מארנונה על נכס, לא מומלץ לו להתעכב בהגשת הבקשה, שכן הרשות המקומיות כלל לא תתייחס לבקשה להנחה לגבי תקופה שקדמה למועד הגשתה.
האם נכס שעובר שיפוצים יכול לקבל את הפטור?
אין בחוק פטור לנכס "בשיפוצים". הפטור לנכס בשיפוצים מקורו בפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש, כפי שתואר קודם. כאשר מדובר בנכס העובר שיפוץ יסודי, יינתן עבורו פטור מארנונה. היקף השיפוץ המקנה פטור נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית, וזאת לאחר שפקח מטעמה ביקר במקום.
עם זאת, יש להביא בחשבון שהרשות המקומית תתעקש בדרך כלל לתת את הפטור רק ממועד התחלת השיפוצים ולא בתקופת ההכנה לשיפוץ, אשר לעתים אורכת זמן. הפטור יינתן רק לאחר הודעה מסודרת.
מבחינת איטום הנכס, פסיקת בתי המשפט אינה חד משמעית. כדי לפטור נכס מתשלום ארנונה, יש להוכיח שהאיטום הוא בלתי הפיך או כזה שיקשה להפוך אותו מחדש לנכס שמיש. בכל מקרה, ההוכחה שנכס נאטם ואינו שמיש היא בהתאם לנסיבות העניין ונתונה לשיקול דעת הרשות המקומית.