לא לוקחים סיכון: התקנות החדשות שיגנו על דיירים בהתחדשות עירונית

תקנות חדשות שפרסם אמש (ג') משרד המשפטים קובעות כללים חדשים בעניין צורתה ותוכנה של עסקת התחדשות עירונית, במטרה לגשר על פערי כוח ומידע בין יזמים לבין בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות ולוודא כי זכויות הדיירים לא ייפגעו לאורך ההליך.

בין היתר, מציעות התקנות לקבוע נוסח אחיד לערבות דירת התמורה וכן לחייב אימות של חתימת בעל הדירה על ידי עורך דין. הפרה של הוראות התקנות תוכל להביא במקרים מסוימים אף לבטלות העסקה ולמחיקת הערת אזהרה.

הצורך בתקנות נובע, בין היתר, גם מכך שהחקיקה הרלוונטית להגנה על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, לא חלה בקשר לבעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית.

התקנות קובעות כללים מחייבים לעניין עסקאות התחדשות עירונית, הן במתחמי פינוי ובינוי והן במיזמים של "התחדשות בניינית" (תמ"א 38). בקשר לעניינים שלעמדת משרד המשפטים הכרחי לפרט במסגרת עסקת התחדשות עירונית. זאת, במטרה להגן על בעלי דירות בבתים משותפים העומדים בפני הליך התחדשות ולגשר על פערי כוח ומידע בינם לבין יזמים.

התקנות מסדירות, לראשונה, את הערבויות המינימאליות שעל יזם להציע לבעלי הדירות. אם מדובר במיזם הריסה ובנייה מחדש, מוצע כי הערבויות המינימאליות יהיו ערבות לדירת התמורה וערבות לתקופת השכירות. כמו כן, מוצע כי הערבות לדירת התמורה תהיה בנוסח אחיד המופיע בתוספת לתקנות, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת בעל הדירה. אם מדובר במיזם עיבוי (ללא הריסה) הערבות המינימאלית תהיה ערבות לביצוע העבודות לפי העסקה.

עוד, מוצע לקבוע כי חתימת בעל דירה על עסקת התחדשות עירונית תהיה טעונה אימות על ידי עורך דין, בדרך שבה מאשרים שטר מכר לרישום בפנקסי המקרקעין. עורך הדין יאמת את חתימת בעל הדירה לאחר שזיהה אותו והסביר לו את מהות העסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהוא חותם מרצונו.

כמו כן, התקנות מתייחסות לראשונה לנציגות בעלי דירות בקשר לעסקה. בהקשר זה מוצע כי ככל שקיימת נציגות שמונתה על ידי בעלי הדירות, יפורטו הסמכויות שהוענקו לנציגות בקשר לביצוע העסקה בסעיף ייעודי אחד או בנספח נפרד. בנוסף, התקנות מטילות חובה על יזם ליתן הסבר כללי לבעל דירה, במסגרת העסקה, על חיוב בתחום מיסוי המקרקעין שעלול להיווצר לו בשל התמורה המוצעת לו. סוגיות נוספות שיש לכלול בעסקה לפי התקנות הן, בין היתר, ציון המועד בו נחמתה עסקת פינוי ובינוי ראשונה והתייחסות להתחייבות היזם להשתתף בעלויות תחזוקה של המבנה החדש.

התקנות המוצעות קובעות מקרים מסוימים שבהם הפרת הכללים תוכל להביא לבטלות העסקה. בחלק אחר מהמקרים ניתן יהיה להשלים פרטים חסרים בעסקה כדי להימנע מתוצאה של בטלות. בהתאם לתיקון חקיקה מחוק ההסדרים האחרון, בעל דירה שחתם על עסקה שאינה עומדת בהוראות התקנות יוכל לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי לקבל אישור כי עסקה עמו בטלה, וכן יוכל לפנות עם אישור כאמור לרשם המקרקעין למחיקת הערת אזהרה, אם כבר נרשמה כזו בגין העסקה.

התקנות גובשו במחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והן טעונות את אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. הציבור מוזמן להעביר הערות לטיוטת החוק המופיעה באתר החקיקה הממשלתי.

מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד: "טיוטת החקיקה החדשה מבטיחה הגנה על בעלי הדירות במתמחים בהם מתבצעות עסקאות של התחדשות עירונית ומסדירה את חלוקת העלויות בין היזם לדיירים בצורה הוגנת, תוך וידוא כי החוזה שנחתם בין הצדדים מספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי ההליך. ברצוני להודות למחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) בראשותה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, אשר קידמה וטיפלה בנושא".

כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי): "בשנים האחרונות קידמנו הליכי חקיקה דרמטיים שנועדו לקצר הליכים ולקדם מיזמי התחדשות עירונית, ואנו שמחים על כך שהם מתבטאים היטב בשוק ההתחדשות העירונית. כעת, מטרת התקנות בתחום העסקאות, היא להגן על הדיירים, להבטיח את הבטוחות עבורם, ולהביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך, והגברת הוודאות בתחום. קיימנו התייעצויות רבות במסגרת גיבוש התקנות, ואני מזמינה את ציבור העוסקים בתחום ואת הציבור הרחב לעיין ולהגיב על טיוטת התקנות שפורסמו".