מתכון לביטחון: הערבויות שישמרו עליכם בפרויקטים של התחדשות עירונית

במסע ההתחדשות העירונית אל עבר הדירה החדשה, היוקרתית והבטוחה, יש לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולות להפוך את חלום ההתחדשות העירונית לסיוט גדול ומתמשך עבור בעלי הדירות.

ערבויות נכונות יספקו לבעלי הדירות הגנה בכל אחד משלבי הפרויקט ואף זמן מה לאחר סיומו, ויהוו תמריץ עבור היזם של הפרויקט להביא לסיום הפרויקט בדרך המהירה והטובה ביותר.

מה הן אותן ערבויות שאסור לוותר עליהן? עו"ד רועי דהן, שותף מייסד במשרד עו"ד KDC כהן קצב, קרן, דהן ושות', מסביר.

בהחלט ניתן לומר שמדובר בחשיפה הגדולה והמשמעותית ביותר עבור בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית - מה מבטיח עבור בעלי הדירות את שווי הדירות שלהם שנהרסו, במקרה שבו היזם פושט רגל או נעלם?

הטיפול בחשיפה הזו מתחיל בשלבים הראשונים של הפרויקט, בתהליך מכרז היזמים. ביצוע מכרז יזמים הוא שלב קריטי אשר יכול לסייע רבות לפרויקט להגיע אל קו הסיום. עם זאת, מכרז היזמים לבדו אינו מספיק. חשוב לוודא שתעמוד לרשות בעלי הדירות ערבות בנקאית לפי חוק המכר בשווי הדירה.

על איזה שווי דירה תינתן הערבות הבנקאית? ברגע שמסרתם את המפתח של דירתכם הישנה ליזם, אתם למעשה ביצעתם את חלקכם בעסקה. מכאן, נותר לחברה היזמית לעמוד בחלקה בעסקה, כלומר, להשלים את הפרויקט ולמסור לכם את הדירה החדשה. ולכן הערבות הבנקאית האמורה להינתן במקרים הללו היא ערבות בנקאית לפיי שווי הדירה החדשה.

במשך תקופת בניית הפרויקט, מחויב היזם לשלם עבורכם את דמי השכירות החודשיים. על כן, הכרחי גם לדאוג לערבות בנקאית מתאימה אשר תבטיח את תשלום דמי השכירות.

הערבות המקובלת במקרים אלו היא ערבות אישית הניתנת לכל אחד מבעלי הדירות, בגובה השווה לסך דמי השכירות במכפלת חודשים מתקופת הבנייה שנקבעה בהסכם מול היזם.

עסקת התחדשות עירונית היא עסקה במקרקעין לכל דבר וכך גם היא מדווחת לרשות המיסים. כיום, חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור לבעלי הדירות ממיסוי בפרויקטים בהתחדשות עירונית. העניין הוא שעל מנת לקבל את הפטור חשוב לוודא כי מגישים את הבקשה בצורה מקצועית ונכונה, ובעיקר - בזמן.

אי בקשה של פטור מיסוי מקרקעין בזמן עלול להוביל להחלת סנקציות ולחבות במיסים. לאור האמור, כתנאי לפינוי הדירה הקיימת, יציג היזם לבעלי הדירות אישור על פטור מתשלום מיסים בגין הפרויקט או לחלופין ערבות בנקאית בשווי חשיפת המס.

לצערנו, אנו שומעים לפחות אחת לחודש על אירועי בטיחות קשים באתרי בניה המסתיים במקרים הטובים בפציעות לא קלות. מה הקשר לבעלי הדירות אתם שואלים? אם קורה אירוע ביטוחי בזמן העבודות על הפרויקט הם חשופים לתביעה.

אי לכך, בעלי הדירות חייבים לוודא כי הם אינם מתפנים מהדירה הישנה לפני שהם מקבלים פוליסת ביטוח על שמם לכל אירוע שעלול לקרות באתר הבנייה.