מעט דבש והרבה עוקץ: סיכום השנה הדרמטית בשוק הנדל"ן הישראלי

וואלה זו הייתה שנה. מסכמים את 2023: פרויקט מיוחד.

השנה העברית הגיעה לסיומה, והייתה מלאה במה שאנחנו הכי טובים בו - דרמה, לאיפה שלא תסתכלו בריאליטי של המציאות, ובעיקר בנדל"ן - שהפך להיות אחד הנושאים הלוהטים לשיחות הלוהטות על כל שולחן בישראל, ויהיה כזה גם בשולחן חג השנה החדשה.

אז מה היה לנו השנה בשוק הנדל"ן? בעיקר קפוא;

הריבית הגבוהה של בנק ישראל הובילה לירידה חדה ברכישת דירות, כשאלפי רוכשים יושבים על הגדר וממתינים לירידת מחירים דרמטית. מדהים, לא? זה מה שתמיד אמרו לנו, תפסיקו לקנות דירות והמחירים ירדו. אז זהו, שלא. בזמן שהצעירים עושים אחלה עבודה בחלק של הירידה בביקוש - חברות הבנייה, שמתמודדות גם הן עם השלכות הריבית הגבוהה שכן עלויות המימון מטפסות, לא עושות את שלהן בחלק של הגדלת ההיצע, כשמספר התחלות הבנייה נמצא בצניחה חופשית מתחילת השנה. ומה עם המשוואה של מינימום ביקוש פלוס מקסימום היצע שווה הורדת מחירי דיור? אולי בשנה הבאה.

מחירי השכירויות, שעלו בכ-10% בשנה האחרונה, מציגות את שורש הבעיה: המדינה לא מסוגלת להעמיד אלטרנטיבה לדיור. נקודה. מדברים על שכירויות לטווח ארוך כפתרון כבר כמעט עשור, ובינתיים הפרויקטים שכן יצאו לדרך הניבו מספרים זעומים של אלפי דירות במקרה הטוב. בפועל, מה שראינו בשנה האחרונה היא תופעה שבה "בעל הבית השתגע" - המשכירים מעלים את המחיר בשיעורים דו ספרתיים, או מסרבים להאריך חוזה, כדי למצוא דייר חדש ולהקפיץ לו את המחיר.

והמשקיעים? למרות התשואה הגבוהה על השכירות, עקב עליית מחירי השכירות כאמור - משקיעי הנדל"ן מתרחקים גם הם משוק הדיור הישראלי, והחלו לבחון אופציות בשוק הדיור בקפריסין ויוון השכנות, כשהמילה רילוקיישן מרחפת מעל ראשנו ומטילה אימה.

מצד שני, אולי השנה העברית החדשה תהיה קלה יותר, כאשר אלמנט נוסף הצטרף לחיינו בחודשים האחרונים, והוא כמובן הרכבת הקלה. אז אפשר לומר שסיימנו את השנה העברית עם מעט תקווה לעתיד? לא הייתי בונה על זה.

מה יש לומר? תכלה שנה ואנחתה. העמדנו על שולחן הניתוחים את השנה העברית החולפת בשוק הדיור הישראלי, בניסיון למצוא קצת דבש לשנה הבאה, בין כל המרור שעוד נשאר לנו מפסח.

הפספוס הגדול של הענף;

אפס הצעות למכרז להשכרה לטווח ארוך בשכונת גליל ים בהרצליה. לפניו נכשל מכרז דומה בשכונת שחקים המבוקשת בהרצליה, ולא רק. זו דוגמה לקריסתו של שוק השכירות בישראל, שהיה אמור להיות חבל ההצלה של שוק הדיור הישראלי בכללותו.

כמעט 30% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות רגילה. תל אביב הוכתרה השנה ל-"בירת השוכרים", עם כ-50% של שוכרים מתוך כלל משקי הבית בעיר, בבאר שבע 32.2%, בקריות כמעט 40%.

זאת, נזכיר, בזמן ששכר הדירה הממוצע בישראל עומד נכון להיום על 4,432 שקל, ומסמן עלייה של כ-10% תוך שנה אחת בלבד. המשמעות היא ששוכרי הדירות משלמים כיום תוספת של מאות שקלים בממוצע בכל חודש בהשוואה לשנה שעברה.

שכירות ארוכת טווח נהוגה בכל העולם כאופציה למשפחות צעירות לשלם פחות ולהבטיח את עתידן. העתיד אמנם נראה ורוד גם בישראל, אבל הריבית שברה את השוק. המדינה מבחינתה לא השכילה לספק לקבלנים הגנה, וכך התרסק התחום שאמור היה לתת פתרון למשבר הדיור.

לא בונים;

גם אם נשים את הראש בחול, זהו בהחלט משבר לאומי בשוק הדיור. כ-700 קבלנים הפסיקו פעילות השנה, גריעה נטו של כ-6% מסך הקבלנים, בעקבות עליית הריבית ומדיניות הממשלה. גידול של 40% במספר הקבלנים שנקלעו לקשיים. קשיים אלו באים לידי ביטוי גם בירידה במכרזי הקרקעות של רמ"י, שנותרים ללא דורש.

התוצאה: פחות ופחות דירות מיוצרות בימים אלו. גידול שנתי של 2.4% בזוגות הצעירים בישראל הזקוקים לבית, וירידה בהתחלות הבנייה ל-60 אלף דירות בלבד, 20% פחות בהשוואה לאשתקד; גם בתחום ההתחדשות העירונית, שמהווה חמישית מהתחלות הבנייה בישראל, אין תכניות ברורות. העתיד מדאיג במיוחד, כשהתחזיות מראות שאם נמשיך בקצב הזה, בעוד שנתיים-שלוש נמצא עצמנו בהיצע נמוך משמעותית, והמחירים יזנקו כלפי מעלה.

לא מוכרים;

נתוני המכירות של דירות חדשות ממשיכים להעיד על ירידה חדה שהסתכמה ב 50% לעומת השנה שעברה. על אף המבצעים של הקבלנים, ייתכן וגם ההנחות הקיימות המוצעות עדיין לא מספיק אטרקטיביות בכדי למשוך קונים, לאחר שמחירי הנדל"ן האמירו לרמתם הקיימת. נכון לסוף השנה הנוכחית, מלאי הדירות "על המדף" שבידי הקבלנים עלה השנה לכדי שיא של קרוב ל-55 אלף דירות. לשם השוואה, בתחילת שנת 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הסתכם בכ-44.5 אלף דירות. יש לומר גם כי למרות המבצעים ותנאי המימון הניתנים היום בשוק, חלק ניכר מהקבלנים עדיין לא ממהר למכור דירות "בכל מחיר", ומעדיף להחזיק דירות עד יעבור הזעם.

באופן מפתיע אחרי פרשת ענבל אור, נראה כי קבוצות הרכישה חוזרות השנה. כעיקרון, שיטה לא רעה להוזלת מחיר, כשלאחרונה במסגרת קבוצת רכישה מוצעות דירות בפרויקטים יוקרתיים במחיר שווה לכל נפש. חנן מור, לדוגמה, מוכרת מגרש בשדה דב לקבוצת רכישה, שתשווק 80 דירות החל מ-51 אלף שקל למ"ר - במקום 75 אלף שקל בפרויקטים מקבילים ברובע החדש.

עם זאת, מהפרשות שהיו בשנים האחרונות למדנו שני דברים: האחד: להיזהר מנוכלים. השני: הרוכשים צריכים להבין שהם אינם רוכשים דירה על פי חוקי המכר המגנים על צרכנים, הם הופכים ליזמים עם כל הסיכון שיש בכך - לטוב ולרע.

תקדים שנעשה השנה בנושא וחשוב להכיר אותו: חברי קבוצות רכישה יספגו קנסות במיליוני שקלים אם יעברו על החוק. משרד הבינוי והשיכון הטיל השנה בפעם הראשונה עיצומים כספיים על חברי קבוצת רכישה. "הם נדרשים להבין כי הם יזמים לכל דבר ועניין", קבע הממונה על חוק המכר במשרד השיכון.

גם בתחום הדיור הציבורי והסיוע לאוכלוסיות מוחלשות לא הייתה בשורה השנה. 180,000 משפחות מחוסרי דירה, שמקבלות סיוע בשכר דירה זעום, לא זוכות להגדלה בסיוע שלא עודכן כבר שני עשורים ועומד על 700-1,200 שקל בחודש. איזו דירה יכולה משפחה קשת יום לשכור בסכום כזה? או אפילו פי 3 ו-4 ממנו? תגידו לי אתם.

מדוח שפרסם השנה מרכז אדוה עולה כי ישראל בין המדינות העלובות ב-OECD בטיפול בדיור ציבורי ובשכבות החלשות. ממשלות ישראל נטשו את הדיור הציבורי, הקשיחו את הקריטריונים לזכאות והמעיטו או אף ביטלו לחלוטין את ההשקעה התקציבית בבנייה חדשה של דיור ציבורי.

בעשור האחרון הייתה ההשקעה נטו של משרד הבינוי והשיכון בדיור הציבורי נמוכה יחסית, ועמדה על סכום של כ-300 עד 500 מיליון שקל בשנה בלבד. אין כמעט תקדים לזה בעולם המערבי, כשבישראל פחות מ-2% מהדירות הן דירות ציבוריות בעוד באירופה הממוצע עומד על 12%.

הבשורה של השנה - הפריפריה פורחת;

זה התחיל בקורונה שתרמה לא מעט לאטרקטיביות של "המרחבים", שמה החדש של הפריפריה - והתחזק בעקבות עליית הריבית והמחירים הגבוהים במרכז, שהסיטו רוכשים לנגב והגליל.
ברבעון השני של שנת 2023, משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע כמעט למחצית (49%) - הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.

היום כבר גילינו, מנקודת מבט של יזם הנדל"ן, המושגים "פריפריה" ו-"מרכז" הינם נחלת העבר. פיתוח מואץ של מערכות התחבורה במדינתנו הקומפקטית, ועליית מחירי הדיור במרכז הארץ, העלו את הביקוש בקרב הציבור לדיור זול יותר במרחבים.

לפי דוח הכלכלנית הראשית באוצר לאחרונה, כאשר מנתחים את מכירות הקבלנים בשוק החופשי, תוך פילוח בין אזורי הביקוש במרכז הארץ (אזורי גוש דן והשרון, ת"א, ירושלים, נתניה ורחובות) לאזורי הפריפריה (ב"ש, חיפה, חדרה, נצרת וטבריה) בולטת ירידה מתונה של 2% במכירות אלו בפריפריה (בעיקר הודות לגידול החד והמפתיע במכירות באזור ב"ש), בעוד באזורי הביקוש במרכז הארץ הוסיפו מכירות אלו לרדת בשיעור חד, של 30%. זה אומר הכל.

אז נכון, כרגע זה רק קו אחד בצבע אדום ועדיין לא ניתן להשוות לשום מדינה מודרנית עם שתי וערב של קווים. אבל בכל זאת, מרגש. הקו האדום של הרכבת הקלה התחיל לנסוע ומיועד להיות עמוד השדרה של המערכת להסעת המונים במטרופולין תל אביב.

ומה עם השאר? העבודות על הקו הסגול בינתיים סוגרות את רחוב אלנבי לכ-4 וחצי שנים, וגם אבן גבירול לא משהו עם ההכנות לקו הירוק. אז נכון שהרכב מתייתר יחסית, אבל עם כל החגיגה, זה קו אחד בודד ואיטי כמו צב מבת ים דרך תל אביב לאורך ז'בוטינסקי ועד פתח תקווה.

מבחינת הנדל"ן, עצם מיקומם של נכסים בסמוך לתוואי הרכבת יגרום הלכה למעשה לגידול מידי בשווים הכלכלי בטווח של 10%-5% (על בסיס מחקרים), בנוסף לגידול בשווים הכלכלי של מרבית הנכסים בארץ. גם תקן החניה לדירת מגורים השתנה. כבר היום מגדלי יוקרה בקרבת הרכבת נבנים בלי חניה וזה נראה טבעי לגמרי. גם בהתחדשות העירונית הוקפאו העבודות בקו ראשון למטרו העתידי כדי להגדיל זכויות ולמנוע חניות.

ומה התחזית לשנה הבאה?;

לא רוצה לאכזב אתכם בתקופת החגים, אבל המציאות הזו הולכת להתפוצץ לנו בפנים בטווח של שנה או שנתיים. מחירי הדירות אמנם בשלבי ירידה לבינתיים, אבל בשלב כלשהו הריבית תרד, ההתנפלות תגיע, ונמצא את עצמנו בהיצע נמוך משמעותית ובחידלון כפול עם ממשלה שלא עשתה די. התוצאה: עליית מחירים בלתי נמנעת.