חברתNEWMARK NATAM , המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, מפרסמת את נתוני שוק הנדל"ן המניב לחציון הראשון של 2023, ומציגה אי ודאות בשוק המשרדים בישראל - עם חזרות למחירים של לפני הקורונה בתל אביב, ועלייה במחירי המשרדים בערים אחרות ברחבי הארץ.
מהנתונים עולה כי באזורי התעסוקה בתל אביב נרשם תיקון מחירים כלפי מטה, בממוצע של 7.94% ומאידך בחיפה עלו המחירים בכמעט 9% בזכות כניסה של שטחי משרדים חדשים באזור מת"מ. גם שוק המשרדים הירושלמי ממשיך להתחזק עם עליית מחירים של קרוב ל 4% עליות מחיר בולטות בתלפיות והר חוצבים.
ההערכה המרכזית של נת"מ היא כי מה שהשפיע על תיקון המחירים, וחזרה לטווח מחירי השכירות הממוצעים שהיו לפני מגפת הקורונה ועמדו על מחירים ממוצעים של 140 שקל למ"ר בתל אביב, היו שתי מגמות בולטות:
• ראשית, הצינון בהייטק, שכן מאז ומתמיד ענף ההייטק היה הקטר של שוק המשרדים והתאפיין בעסקאות על שטחים גדולים במחירים מאוד גבוהים ולתקופות ארוכות. בנת"מ מדגישים כי "השוק בתל אביב עדיין פעיל מאוד, אך העסקאות הן בעיקר עסקאות על שטחים קטנים יותר ולתקופות קצרות יותר. עדיין רואים שיש עסקאות ביותר מ-170 שקל למ"ר בתל אביב, בעיקר בסמיכות לציר הרכבת או הרכבת הקלה".
• מגמה נוספת שהשפיעה על המחירים, היא התפתחות התופעה שחלה עוד במהלך 2022, של שוק שכירות המשנה בעיקר בתל אביב, כאשר חברות הייטק רבות שחזו צמיחה ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים, וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף, חברת רבות שלא צמחו ולא גייסו עובדים כפי שחזו, ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים.
"חברות ההייטק שחזו כי יאכלסו שטחים גדולים, כעת מחשבות מסלול מחדש בעקבות תחזיות התואמות את מצב השוק הנוכחי ולכן משכירות שטחים לשכירות משנה", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בנת"מ. עוד, לדבריו, "החוזים שחתמו חברות רבות בעיקר במגזר ההייטק, בתקופה שלאחר הקורונה, נחתמו לתקופות של 5 שנים ואף יותר וכיום בעלי הנכסים עדיין ממשיכים לקבל דמי שכירות גבוהים מהממוצע המופיע בדו"ח, אך בשל ריבוי השטחים בשכירות משנה לא ניתן להתעלם מכך, וסגמנט זה של שכירות המשנה שמאד צמח בשנה האחרונה בעצם הוא זה שמכתיב את הטון כלפי מטה, למרות שבעלי הנכסים עצמם מקבלים דמי שכירות גבוהים יותר".
מחוץ לתל אביב: עליית מחירים
שוק המשרדים באזור השרון ממשיך ביציבות ועליית מחירים קלה; מת"מ בחיפה הקפיץ את המחירים למעלה וצפי לביקושים גבוהים מאוד למשרדים לאורך ציר הרכבת הקלה בפתח תקווה ובני ברק.
על פי דו"ח נת"מ, באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב דווקא נרשמה מגמה חיובית. התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת רעננה, הוד השרון, חיפה, פתח תקווה ובני ברק, שהוסיפו לא מעט זכויות בניה ומגדלים חדשים. ביחד עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה המחבר את תל אביב עם פתח תקווה, נרשמת עלייה משמעותית באטרקטיביות של אזורים אלה בבני ברק ורמת גן.
בדו"ח צופים כי שיפור הנגישות לערים אלה ישפיע לחיוב על שיעורי האכלוס ודמי השכירות המבוקשים. על פי הדו"ח, בחציון השני של 2022 הייתה עליה ממוצעת של 3.16% במחיר השכירות למ"ר במעגל השני של תל אביב ובחציון הראשון של 2023 עלייה של 0.6%. גם רמות האכלוס עלו בחציון זה בחצי אחוז.
מי שבולטת בשינוי שחל בה היא העיר חיפה ואזור הצפון עם עליית מחיר ממוצעת של כמעט 9%, זאת בעקבות הצטרפותם של שטחי משרדים חדשים רבים לפארק התעסוקה מת"מ.
לדברי אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי דן נדל"ן, היוזמת את פרויקט מגדלי LYFE בלב מתחם ה-BBC בבני ברק: "הנתונים העולים מן הדוח מבטאים את מגמת העזיבה של חברות רבות מאזור תל אביב והבורסה ברמת גן, שם קיים מחסור בשטחי משרדים ומעבר של אותן חברות למעגל השני, לרבות מתחם ה-BBC. אותן חברות מחפשות להתמקם הכי קרוב שניתן, עם נגישות גבוהה מבחינת אמצעי הסעת המונים כדוגמת הרכבת הקלה שהחלה לפעול לאחרונה, בסטנדרט דומה שהכירו ואף גבוה יותר, ובמחיר שעדיין אטרקטיבי. הפעלתה של הרק"ל מאפשרת לחברות להתמקם מחוץ ל-"תווך הקורקינטים" ולחסוך בעלויות שכ"ד וארנונה מבלי להתפשר על נוחות ומהירות ההגעה לעבודה".
גם בירושלים ממשיך שוק המשרדים להתחזק עם עלייה ממוצעת של כ-4% במחירי השכירות של משרדים אל מול החציון הקודם. כך, למשל, נראית עליית מחירים משמעותית באזור התעסוקה המתחדש של תלפיות מ-92.5 שקל למ"ר בסוף 2022 ל-101.25 שקל למ"ר בסוף המחצית הראשונה של 2023.
"זיהינו בירושלים, כבר לפני מספר שנים, שוק חדש, המבוסס על רצון של חברות מחוץ לבירה, להעביר את המשרדים שלהן לעיר או להקים בה נציגויות ומשרדי לוויין, כדי למשוך כוח עבודה שנמצא בעיר, כמו בעלי מקצועות חופשיים, סטודנטים או מועסקים מהציבור החרדי", אומר צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין הבונה היום פרויקטי משרדים באזורי התעסוקה הבולטים בעיר כגון תלפיות וגבעת שאול.
"רוב בנייני המשרדים בירושלים היו עד לפני מספר שנים בניינים ישנים ולא מודרניים. כלומר, בניינים לא תוכננו למשל לדרישות בסיסיות של חברות בינלאומיות ובראשן חברות הייטק. רובם אוישו על ידי מוסדות ממשלתיים. כיום שוק התעסוקה הירושלמי השתנה, לעיר נכנסה בשנים האחרונות תעשיית הייטק, פוד-טק ובעיקר ביו-טק ענפה בעלת דרישות גבוהות. בחלק מהפרויקטים יש דרישה, למשל, לעירוב שימושים ושילוב, בנוסף למשרדים, גם מעבדות, שטחי מסחר ופנאי. על כן, אנו רואים שאזורי התעסוקה הבולטים בירושלים דוגמת תלפיות, גבעת שאול או הר חוצבים עוברים בתקופה האחרונה שינוי קיצוני והופכים למודרניים הרבה יותר עם כניסתם של מגדלים חדשים בשימושים מעורבים המתאימים לתקופה. אין ספק שההתחדשות הזו משפיעה באופן ישיר על מגמות האכלוס ומחירי דמי השכירות המבוקשים בעיר".