מחיר למתגרש: מה קורה כשרוכשי דירות בהנחה מחליטים להתגרש?

רכשתם דירה בפרויקט מחיר למשתכן והחלטתם להתגרש? אתם כנראה תוהים לעצמכם מה יקרה עכשיו עם הדירה, בהתחשב בזה שעל פי החוק אתם מוגבלים במכירת הדירה בטרם חלפו אחת משתי תקופות הצינון: תקופת הצינון של 7 שנים ממועד הזכייה, או תקופת הצינון של 5 שנים ממועד קבלת טופס 4.

מכירת הדירה היא פתרון אחד אפשרי אבל קיימים פתרונות נוספים, שיכולים להתאים לזוגות מסוימים. מהי הדרך הטובה והנכונה למכור את הדירה מבלי לשלם את הקנס על קיצור תקופות הצינון, שיכול להגיע למאות אלפי שקלים? בדקנו עם עו"ד יניב שוורצמן, מטעם "איגוד הזוכים".

לדברי עו"ד שוורצמן, "על מנת שתוכלו למכור את הדירה בטרם חלפו תקופות הצינון עליכם להגיש בקשה מסודרת לוועדת החריגים של המחיר למשתכן או דירה בהנחה. במידה והחלטתם שאתם רוצים למכור את הדירה לצד שלישי, כלומר אף אחד מהצדדים לא נשאר עם הדירה, הפרק בהסכם הגירושין שעוסק בדירה חייב לכלול באופן ברור סעיף שאומר 'מכירת הדירה כפופה לאישור ועדת החריגים במשרד הבינוי והשיכון'. הסעיף חשוב ונכון גם למקרה שבו אחד הצדדים מבקש לרכוש את חלקו של בן הזוג השני בדירה. גם העברת זכויות בין בני הזוג מחייב אישור של ועדת החריגים".

"בנוסף לסעיף החשוב שמתנה כל עסקה באישור ועדת חריגים, עליכם לפרט בהסכם את אופן המכירה, מה קורה עם המשכנתה ככל ויש אחת, הון עצמי לרכישה של החצי השני של הדירה וכן הלאה.
כמובן שבהסכם הגירושין חייבים להתייחס לאפשרות של אי אישור העברת הזכויות על ידי ועדת החריגים, מה עושים אז? האם אתם מתכוונים להחזיק בדירה עם תום תקופת הצינון ורק לאחר מכן למכור את הדירה החוצה, או אחד לשני? או שאתם רוצים למכור את הדירה בכל זאת על אף הקנס הכרוך בכך, של מאות אלפי שקלים? אל תשאירו אפשרויות לא מכוסות, זה עלול לגרום לעימות מיותר בהמשך, במידה וחלילה בקשתכם אל תאושר בוועדת החריגים".

בשלב הראשון עליכם לפעול להשגת כמה שיותר חומרים שיכולים לתמוך בבקשה שלכם. אין מקצה שני ומאוד קשה לשנות החלטה שהתקבלה. זה הזמן לאסוף כל מסמך או מידע שיש לכם לצורך הגשת הבקשה. בקשה שמוגשת ללא מסמכים תומכים נדחית במרבית המקרים.

רשימת המסמכים שאתם צריכים להגיש במסגרת הבקשה לוועדת החריגים צריכה להיות מותאמת לסיפור המדויק שלכם. כאמור, ככל שיש יותר מסמכים והבקשה יותר מלאה הסיכויים שיקבלו אותו גדלה באופן משמעותי:

• הסכם הגישור גירושין - כל הסכם גירושין חייב לקבל תוקף של פסק דין או מבית המשפט לענייני משפחה או מבית הדין הרבני האזורי. למען הסר כל ספק ועדת החריגים לא תדון בבקשות שעניינן העברת זכויות עקב גירושין ללא הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין.

• תעודות זהות - יש לצרף צילום של תעודות הזהות של שני בני הזוג (של הרוכשים/זוכים). חשוב שבספח של תעודת הזהות יועדכן המצב האישי מנשוי לגרוש ומנשואה לגרושה וכן שיוכלו לראות את מספר הנפשות בבית ואת הגילאים של הילדים. אם ישנה בהילות שבה הוגשה הבקשה בטרם שונה המצב המשפחתי יש להסביר זאת.

• מסמכי העסקה - עליכם לצרף שורה של מסמכים הנוגעים לעסקה שלכם. מצד אחד לא צריך להציף במאות עמודים ומנגד אסור לפספס מסמכים חשובים ועדיף לצרף מאשר להצטער. צילום של העמוד הראשון של חוזה הרכישה שלכם ואת המסמך (עמוד או יותר) בו מפורט האיסור שחל עליכם למכירת הדירה לפני תום תקופת הצינון.

• תיאור הדירה - העתק מאישור המסירה במידה והדירה כבר נמסרה. פירוט מלא על הדירה ומאפייניה (כולל כתובת, חדרים וכן הלאה).

• הבקשה - כלל המסמכים שפורטו לעיל צריכים להופיע בתמצית בבקשה מפורטת ומנומקת המסבירה את הצורך בקבלת האישור החריג למכור את הדירה לפני תום תקופת הצינון.
כל זוג שונה מזוג אחר, בפרויקט שהוא נמצא, במגבלה ובתאריכים. נניח זוג שידע שהוא הולך להתגרש ובכל זאת המשיך בתהליך הזכייה, או זוג שאחד מבני הזוג נשאר בדירה מבלי לשלם כתוצאה מאיזון משאבים או הסכמות אחרות וכן הלאה.

ועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון איננו גוף משפטי, במובן שהתשובה אינה מפורטת ומנומקת ולעיתים התשובה השלילית היא לקונית עם הסבר חלקי (אם בכלל). לכן, לאופן כתיבת הבקשה וניסוחה חשיבות משפטית, עובדתית ואסטרטגית משמעותית.

ככל שהסיבה לבקשה היא מובהקת יותר (גירושין, מוות, מחלה קשה) הסיכויים טובים יותר, וככל שהסיבה לבקשה היא כללית יותר לאופן הגשת הבקשה חשיבות גדולה יותר בשל סיכוי קבלת הבקשה.