למה בכח? תפסיקו לנסות לחדש שכונות שלמות, פשוט תתחילו לחדש

לאחרונה, הגיע לידינו מקרה בו עיריית חולון הפקידה ממש לאחרונה תכנית התחדשות עירונית מתחמית, אך יצרה מצב בו 138 בעלי דירות שהתאגדו בהסכמה זה מכבר נאלצים כעת לצרף לכאורה עוד 40 בעלי דירות, שכלל לא ברור אם הם מעוניינים בפרויקט ההתחדשות. בכך, מיותר לציין, עלול מימוש התכנית להסתבך ולהתעכב עוד שנים רבות.

נסביר: כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי צריך קודם כל את הסכמת רוב הדיירים. במקרה הנ"ל, רוב הדיירים כבר הסכימו, אבל פתאום נדרשת הסכמה נוספת, או בתצורתה החדשה "הרחבת הסכמה" ולא רק "הרחבת הדירה".

ידוע, כי המגמה הרווחת כיום של מוסדות התכנון בהתחדשות העירונית היא העדפת חידושם של מתחמים שלמים ואף שכונות שלמות, על פני חידוש בניינים בודדים או 2-3 בניינים צמודים בלבד. אלא, שלעיתים מגמה זו מחטיאה את מטרתה, ועשויה להקשות על קידום הפרויקט, כפי שעולה מהמקרה הנ"ל שמקשר מתחמים שונים שלא היו אמורים להתחבר בתחילה.

עורכת הדין ענת בירן היא הפועלת במתחם ברחוב קוגל 18-22 ו-26-30 בחולון, לביצוע פרויקט פינוי בינוי הכולל הריסת 138 דירות ישנות בבנייני רכבת, ובניית כ-460 יחידות דיור חדשות במקומן. הדיירים התקשרו עם חברת אאורה, ואף נרשמו הערות אזהרה עבור בניינים אלה, כך שבכפוף לאישור התוכנית תוכל החברה לפעול להוצאת היתרי בנייה ולקדם את הפרויקט.

הוועדה המקומית חולון הפקידה בחודש מאי 2023 תוכנית עירונית חדשה (ח/650 התחדשות עירונית מתחם קוגל), המחייבת לחבר לפרויקט האמור גם את מתחם הבניינים ברחוב קפלן הסמוך לרחוב קוגל (כשבניהם עובר רחוב יצחק שדה), ובו עוד 40 דירות קיימות, אך באופי בינוי וצרכים שונים לגמרי מאילו שברחוב קפלן.

העירייה מנסה לחבר בין שני מינים שונים, ונחשו מה? זה לא עובד. באופן טבעי, בעלי הדירות ברחוב קפלן מסרבים להצטרף לפרויקט המשותף ולכן גם צפויים להקשות על קידום ההתחדשות רחוב קוגל.

התכנית קובעת הוראה לפיה יזם שבונה תוך חמש שנים יזכה לתוספת בנייה של כ-11% כתמריץ, אך מצד שני קובעת תנאי להריסה ובינוי המשותפים לשני המתחמים, שאינם קשורים מין במינו, ובכך מקשה על קידום הבנייה בפועל.

בעלי הדירות ברחוב קוגל, החתומים עם אאורה ביחד עם משרד ענת בירן - עורכי דין, הגישו התנגדות לתוכנית המופקדת של עיריית חולון, ובה הם מבקשים לפצל את שני המתחמים האמורים בתוכנית של העירייה לתתי מתחמים, באופן שבו יופרדו בעלי הדירות במתחם קוגל שהתקשרו עם החברה היזמית לביצוע הפרויקט מבעלי הדירות ברחוב קפלן, וכך ניתן יהיה לקדם התחדשות עירונית במתחם אחד מיד עם אישורה של התוכנית העירונית, ולשמור על זכויות דיירי קפלן ולחדש את פני הכניסה לעיר חולון.

להתנגדות צורפו חוות דעת אדריכלית מטעם משרד קיקה בראז אדריכלים, וכן חוות דעת שמאית מטעם משרד לוקר-שמעון, הקובעות כי אין מניעה אדריכלית, שמאית וגם כלכלית, להפרדת שני המתחמים למתחמי משנה, באופן שכל אחד יוכל לתפקד באופן עצמאי ללא פגיעה כלכלית במתחם השני, ועדיין להישאר תחת רוח הוראות התוכנית העירונית.

לדברי עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני, "ההעדפה של מוסדות התכנון להתחדשות עירונית מתחמית ניכרת בתכניות רבות, לאור היתרונות התכנוניים-סביבתיים שיש בה. מצד שני, אנו סבורים כי לא נכון להתעלם לחלוטין מהיבטים קנייניים שעלולים להקשות את התכנון כולו. במקרה הנדון, מדובר בתכנית טובה שיכולה לתת מענה עוד יותר טוב לכל הצדדים, בהתחדשות עירונית במתחמים גדולים מדי, ובכך מחזקת היתכנות קניינית לביצוע הפרויקט".

"מבדיקות שערכה החברה היזמית, ניתן בהחלט לאשר את התוכנית בשלביות תוך חלוקת המתחמים בתוכנית למתחמי מימוש נפרדים וקטנים יותר, שיאפשרו את ההתחדשות בפועל, באופן מהיר ויעיל הרבה יותר".