בנובמבר 2019 נפל דבר בענף הנדל"ן בכלל ובעולם התחדשות העירונית בפרט, כאשר המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תוקפה של התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38. החלטה זו הוסיפה אי ודאות לענף בו הוודאות הינה מצרך נדיר ממילא.
כיום, לאחר 4 שנים של סחבת וניסיונות למצוא תוכניות חלופיות לתמ"א 38, המועצה הארצית הבהירה סופית כי ימי התמ"א במתכונתה הקודמת תמו, ורק רשויות עירוניות בודדות, אשר הבינו כי התחדשות עירונית נכונה דורשת תכנון מעמיק ומסודר, זכו בפיס מצד הועדה ותוכלנה להמשיך ליישם תוכניות תמ"א.
לאורך מספר שנים שרר חוסר אחידות בפרויקטים, בתחשיבי הזכויות על פי התמ"א, פסיקות סותרות ומדיניות שונה בין עיר לעיר, ולעיתים גם בתוך אותה עיר חלו שינויים בין פרויקט לפרויקט.
אי סדר זה, אשר נוצר בעיקר באזורי הביקוש בגוש דן, הוביל את המועצה הארצית לתכנון ובנייה לקבל החלטה שיצרה רעידת אדמה - דווקא בתכנית שנוסדה על מנת להגן מרעידות אדמה: "המועצה השתכנעה כי התמ"א במתכונתה הנוכחית לא משיגה באופן מספק את מטרתה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, באופן המצדיק את המשך קיומה למרות המחיר התכנוני הכבד הכרוך בכך". לבסוף, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבניה בנובמבר 2019 כי סיום תקופת התמ"א 38 יחול באוקטובר 2022.
מאז אותה החלטה דרמטית ועד היום התרחשו לא מעט אירועים בענף ומחוצה לו, שגרמו לבחינות נוספות ולמתן ארכות לתוקף התכנית בכל פעם בשנה נוספת, עד שבאפריל 2023 קיבלה הועדה החלטה נוספת, שלא השאירה מקום לספק: ימי התמ"א במתכונת אותה הכרנו עומדים להסתיים במרבית הערים במדינת ישראל.
עורכת הדין נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד KDC, שיתפה אותנו בכל מה שחשוב לדעת על עתידה של תכנית התמ"א ולמה רשויות מקומיות ובעלי דירות חייבות להתחיל להתעורר, לתכנן ולקדם תכנון עירוני.
מי שמתכנן מרוויח: מה משמעות החלטת הועדה ומי מרוויח ממנה?
המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה כי הגיעה הזמן לייצר מעט יותר ודאות בנוגע לעתידה של תכנית התמ"א 38 ולכן אישרה את הארכת התוקף של תמ"א 38 עד למאי 2026 בתחומן של 17 רשויות מקומיות בלבד, אשר מקדמות, במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תכנית עירונית חלופית לתמ"א 38, ולעוד 4 רשויות מקומיות המקדמות תכנית כזו באופן עצמאי.
במקביל, החליטה הועדה להעניק חלון זמנים נוסף עם הארכת תוקפה של תמ"א 38 עד לחודש פברואר 2024, כאשר במסגרת זמן זו יוכלו רשויות מקומיות להשלים את הגשת התכנית המחליפה למוסד התכנון.
על מנת להבין את משמעות ההחלטה, חייבים לראות את התמונה הרחבה: רק 21 רשויות, מתוך 257 רשויות מקומיות במדינת ישראל, פחות מ-10% מהרשויות המקומיות, יזכו להארכה של תמ"א 38. לא לגמרי ברור מה פשר המספר הנמוך ומה מונע מרשויות מקומיות נוספות להצטרף למהלך.
אני מעריכה כי הסיבות המרכזיות לאי הגשת תכנית עירונית חלופית הן: מדיניות עירונית, המתנגדת באופן מלא למימוש התחדשות עירונית על פי תמ"א 38, חוסר תקציב לעריכת תוכנית מתאר עירונית, או מחסור בכוח אדם מיומן בהובלת תוכניות מורכבות כאלו. בכל מקרה, מדובר במספר נמוך ומדאיג של רשויות, אשר דאגו לתכנון עירוני המעניק ודאות בהתחדשות עירונית וזכו להארכה של האפשרות לממש את תמ"א 38 במרחב העירוני שלהן.
זה הזמן להתעורר: מה נכון לעשות עכשיו?
קודם כל, להתעורר!!! רשויות מקומיות שלא קידמו עדיין תכנית צריכות להבין כי התחדשות עירונית היא משימה לאומית, ולקדם תכניות מתאר עירוניות אשר ייצרו וודאות לבעלי הדירות.
במקביל, החלטת המועצה היא קריאת השכמה גם לבעלי הדירות ברשויות אשר קידמו תוכנית וקיבלו אורכה עד לשנת 2026, ואלה צריכים להזדרז להתארגן, להתקשר עם יזם ולפעול מיידית להגשת היתרים, כיוון שגם תקופת ההארכה עלולה להסתיים אי שם בשנת 2026, וככל שלא יקדימו תרופה למכה, הם עלולים להתעורר בשנת 2026 עם בניין שאין להם אפשרות לממש בניה חדשה.
לסיכום, המועצה הארצית לתכנון ובנייה נותנת עדיפות ברורה לקידום תוכניות פינוי בינוי המעניקות פתרון מתחמי כולל, על פני תמ"א 38 המעניקה פתרון נקודתי.
עם זאת, לטעמי, עדיין צריך להותיר את תמ"א 38 כמעין תכנית גיבוי במקרים בהם לא ניתן ליישם התחדשות מתחמית.
ככל וזה לא יקרה, אני מעריכה, לצערי, שמאות בניינים ופרויקטים יוותרו "כלואים", ללא מענה תכנוני, ללא התחדשות, וימשיכו לסכן את יושביהם.