מחקר חדש של בנק ישראל חושף: תכנית מחיר למשתכן אמנם משפרת את נשיגות הדיור לכלל האוכלוסייה, אך במקביל מתרחקת מיעודה המקורי - לצמצם את הפער בין שכבות האוכלוסייה. כך, על פי המחקר, בעוד הסיכוי אצל השכבות הביניים והעליונות לרכוש דירה גדל משמעותית, אצל השכבות הנמוכות, ובפרט התחתונות, הסיכוי עלה במעט ועל כן הפער בין השכבות המשיך להתרחב.
במחקר שנערך על ידי ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, נבחנה השפעת המדיניות שנקטה הממשלה בתחום הבנייה וסבסוד הדירות על משקי הבית שקודם לא הייתה בבעלותם דירה.
בעקבות עלייה מתמשכת של מחירי הדיור בשנים 2008-2015, נשיגות הדיור בבעלות הפכה לאחת המטרות המרכזיות של הממשלה. על כן, הממשלה וגופיה נקטו שורה של צעדים להרחבת היצע הדיור ולהוזלתו עבור הרוכשים.
בעקבות עלייה מתמשכת של מחירי הדיור בשנים 2008-2015, נשיגות הדיור בבעלות הפכה לאחת המטרות המרכזיות של הממשלה. על כן, הממשלה וגופיה נקטו שורה של צעדים להרחבת היצע הדיור ולהוזלתו עבור הרוכשים.
כך, לצד ההגדלה הניכרת בהיקף הבנייה, צעד מרכזי שנקטה הממשלה להוזלה ישירה היה הפעלת התוכנית "מחיר למשתכן" בסוף 2015, במטרה לסייע למשקי בית שאין בבעלותם דירה לרכוש ראשונה. במסגרת תוכנית זאת, המדינה שיווקה קרקעות במחיר מסובסד ליזם המציע את מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר, והזכות המוגבלת בכמות לקנות דירה כזו ניתנה במסגרת הגרלה בקרב האוכלוסייה הזכאית.
בחלקו הראשון של המחקר נבחנו המאפיינים הכלכליים־חברתיים, כגון גיל, מצב משפחתי והכנסה של רוכשי דירה לראשונה בשנים 2016-2019 לעומת השנים 2012-2015, וכן מאפייני הדירות שנרכשו. עבור השנים 2016-2019 נעשתה הבחנה בין רוכשי דירה לראשונה במסגרת מחיר למשתכן לבין הרוכשים ב-שוק החופשי.
בחלקו השני של המחקר נבחנו התמורות שחלו בסיכוי של משקי בית מקבוצות שונות לרכוש דירה לראשונה בשנים 2016-2019 לעומת השנים 2012-2015.
מה מצא המחקר?
במחקר נמצא שהרוכשים בשוק החופשי בשנים 2016-2019 היו דומים במאפייניהם לרוכשים בשנים 2012-2015. עם זאת, מאפייני הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" היו שונים במידה מסוימת מאלה שרכשו דירה לראשונה בשוק החופשי: שיעור הזוגות הנשואים והמשפחות עם ילדים בקרבם היה גבוה יותר ביחס לרוכשים בשוק החופשי.
כאשר מתמקדים במשקי בית נשואים בלבד (כלומר, עם שני מפרנסים פוטנציאליים), נמצא שהכנסתם הממוצעת של הרוכשים במחיר למשתכן הייתה דומה לזו של הרוכשים בשוק החופשי.
תוצאות הניתוח מצביעות על כך שבשנים 2016-2019 עלה הסיכוי של משפחות צעירות, ובפרט אלו עם ילדים, לרכוש דירה לראשונה, בין היתר בשל זכאותן של משפחות אלה לרכוש דירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן".
כמו כן, נמצא שההסתברות לרכוש דירה לראשונה עלתה בקרב כל חמישוני ההכנסה, אולם הסיכוי של החמישונים הגבוהים עלה ביותר, כך שהתרחב הפער בסיכוי לרכוש דירה בין החמישון העליון לבין שאר החמישונים, ובפרט זה התחתון.
כאשר מתמקדים רק במשקי הבית שלא קנו דירה במסגרת מחיר למשתכן בתקופה הזו, אם בגלל שלא זכו בהגרלה או בגלל שלא ניגשו לכזו, נמצא שהסיכוי לרכוש דירה נותר יציב ביחס לשנים 2012-2015. יתרה מכך, הסיכוי של משקי בית אלה לרכוש דירה בשוק החופשי בפריפריה אף עלה עבור חמישוני ההכנסה הנמוכים.
אפשר להסיק מכך שהרחבת ההיצע שהתרחשה בשנים 2016-2019 הייתה משמעותית בהשוואה לשנים 2012-2015, ולכן הסיכוי של מי שלא זכו בהגרלות "מחיר למשתכן" לרכוש דירה לא נפגע. מכך ניתן להסיק ששמירה על רמה גבוהה של היצע הבנייה, כפי שהיה למשל בשנים 2021-2022, חשובה לקיום נשיגות דיור לכלל האוכלוסייה: הן לאלו הזכאים לסבסוד והן לאלו שלא, או שלא זכו בהגרלות.