רגע לפני שאתם משקיעים בדירה בחו"ל: הכירו את השותף הסמוי

בשנים האחרונות השקעות בנדל"ן בחו"ל תפסו תאוצה, כשהמגמה הכללית של המחירים נמצאת בעליה לאורך השנים. עם זאת, להשקעות בנדל"ן בחו"ל יש השלכות מיסוי חוצת מדינות וצריך לקחת בחשבון את היבטי המס במדינה בה נמצא הנדל"ן ובמדינת התושבות של המשקיע.

"בעת רכישת דירות בחו"ל כדאי לבחון את היבטי המס בשלושה מועדים עיקריים", אומר רו"ח יגאל רופא, רואה חשבון שותף ומנהל מחלקת המסים בפאהן קנה. "בראש ובראשונה מעמד הרכישה - מסים שחלים במעמד הרכישה כמו מס רכישה, מס בולים ומס ערך מוסף מקומי; מועד שני הוא ההשכרה השוטפת - המס שחל על ההכנסות מהשכרת הדירות ותשלומים לרשויות מקומיות כמו ארנונה; המועד השלישי והאחרון הוא מכירת הנכס - מס רווח הון במכירה ותשלומי מסים כאלו ואחרים שחלים במעמד המכירה".

בנוסף, צריך לקחת בחשבון את הדיווחים שנדרש לבצע ביחס לאורך כל התקופות כמו דיווחים לרשויות מקומיים ודיווחים לרשויות המס ובכלל זה הגשת דוח מס במדינת המקור ובישראל כמובן, בהתאם לעניין.

"לעניין זה ההשקעה יכולה להתבצע במישרין, על ידי המשקיע היחיד או באמצעות תאגיד שקוף כגון שותפות, 'חברה משפחתית', 'חברת בית' או בעקיפין - באמצעות תאגיד אטום". אומר רו"ח יגאל מנשרוב, דירקטור בכיר במחלקת המסים בפאהן קנה. "המשמעויות בכלל ובפרט המיסויות בכל דרך השקעה יכולות להיות שונות מאד".

באותה הנשימה, אסור כמובן לשכוח את הוראות האמנה למניעת כפל מס הספציפית שנחתמה בין מדינת ישראל למדינת המקור שבה נמצאת הדירה שיכולה לקבוע היבטי מס שונים.

הדבר הראשון שחשוב לדעת הוא תקנות המיסוי במדינת המקור, כלומר המדינה שבה נמצא הנכס הנדל"ני. רופא מסביר כי "חבות המס במדינת המקור מושפעת מגורמים שונים וביניהם זהות המשקיע - יחיד חברה או גוף אחר, היכולת לנכות הוצאות כגון פחת, הוצאות אחזקה ומימון וכן תחולתם של חוקי עידוד שונים במידה וקיימים. כמו כן יש לתת את הדעת לחבויות מע"מ במידה וקיימות".

"בנוסף יש לקחת בחשבון חובות דיווח. לאחר שבוצע תשלום המס במדינת המקור נדרש לפנות למדינת התושבות של המשקיע (במקרה שלנו ישראל) ולבחון האם יש מקום לבצע השלמת מס והשלמת חבויות דיווח".

השקעה במישרין;

ככלל, יחיד רשאי לדווח על ההכנסות משכירות באחד משני מסלולים:

מסלול המס השולי: מיסוי ההכנסה בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על-פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה (מס שולי מקסימאלי 47%) באשר להכנסות מסוג זה. במסלול זה, המשקיע רשאי להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהדירה כגון: פחת, מימון, דמי ניהול וכדומה, וכן להזדכות על המס ששולם בחו"ל. עמדת רשויות המס היא שאת חישוב הרווח צריך לבצע בהתאם לדיני המס בישראל ולא לדוגמא על בסיס דו"ח המס שמוגש, (אם מוגש) במדינת המקור.

מסלול המס המופחת: במסלול זה הכנסת השכירות ממוסה בשיעור של 15% כאשר ניתן לנכות הוצאות פחת בלבד ולא הוצאות אחרות ולא ניתן להזדכות על המס ששולם בחו"ל. המיסוי הנ"ל הוא בכפוף לכך כי ההכנסות יסווגו כהכנסה פאסיבית ולא כהכנסה עסקית (אקטיבית) כגון השכרת הדירה דרך Airbnb כי אז יחול המסלול של "המס השולי".

מנשרוב מסביר כי "במכירת הדירה יחול מס רווח הון בגין 'הרווח', שיהא חייב במס רווחי הון. מס רווחי הון הוא מס של 25% ככל שמכירת הדירה לא תסווג כרווח הון, אם כהכנסה מעסק או הכנסה מעסקת אקראי, כי אז מיסוי ההכנסה יהא בגובה מס ההכנסה השולי של המשקיע באותה שנת מס, כלומר, על-פי מדרגות המס הקבועות בפקודת מס הכנסה (מס שולי מקסימאלי 47%) באשר להכנסות מסוג זה. במכירת הדירה ניתן יהיה להזדכות כנגד המס ששולם בחו"ל בעת מכירת הדירה".

השקעה בעקיפין;

ומה ההבדל בין תאגיד זר לישראלי? רופא מסביר כי "ככלל, ככל ומדובר בתאגיד ישראלי הוא יחויב בגין "הרווח" מההשכרה ומכירת הדירה במס חברות (23% בשנת 2023). לצורך חישוב "הרווח" ניתן יהיה להפחית הוצאות שונות מההכנסה מהדירה כגון: פחת מימון, דמי ניהול וכדומה, וכנגד חבות המס ניתן במגבלות מסוימות להזדכות על המס ששולם בחו"ל.

ככל וההשקעה מבוצעת באמצעות תאגיד זר, למשל תאגיד שהוקם במדינה שבה נמצאת הדירה, לא חל מיסוי בישראל על ההכנסות מהשכירות אלא אם כן, יקבע כי התאגיד הזר מהווה "חברה ישראלית" מכוח מבחן "השליטה והניהול " ואז חבות המס וחובות הדיווח יהיו זהים לאלו שחלים על חברות ישראליות".

רופא ממשיך ואומר כי "משיכת 'הרווח נטו' (הרווח בניכוי המסים ששולמו בחו"ל ובישראל, בהתאם לעניין) לבעל המניות כדיבידנד יהא חייב במס בשיעור של 30% (תחת ההנחה כי בעל המניות הינו "בעל מניות מהותי"). ככל שההשקעה מבוצעת באמצעות תאגיד זר גם אז יחול מס דיבידנד בשיעור של 30% וככל שבגין משיכת הדיבידנד יחול ניכוי מס במקור ניתן לקבל זיכוי בגין הניכוי מס במקור כנגד חבות המס בישראל בגין ההכנסות מדיבידנד".

"תשומת הלב כי ככל וההשקעה מבוצעת באמצעות תאגיד זר שלא יסווג כחברה ישראלית לצורכי מס בהתאם למבחן "השליטה והניהול" כי אז יש לבחון האם חלים כללי "חברה נשלטת זרה" (חנ"ז) שבעטיים יחול חיוב במס בגין "רווחי" התאגיד הזר גם אם לא נמשכו בפועל (בסיס מצטבר ולא בסיס מזומן) אשר יכולים לקבוע חבויות מס שונים בגין משיכת הדיבידנד כגון קבלת זיכויי חו"ל".

לסיכומו של דבר, תכנון השלכות המס מהשקעה בנדל"ן מחוץ לישראל הוא משמעותי לכל משקיע, הן בשלב ההשקעה - מבנה ההשקעה, דרך הדיווח וכד', והן בתכנון של סיום אותה פעילות מחוץ לישראל - מכירת הנכס.

ביצוע ההשקעה ללא תכנון מוקדם עלול לפגוע משמעותית בתשואה, עד כדי הפיכת ההשקעה ללא כדאית בגלל עלויות וחובות דיווח לרשויות המס במדינות שונות.

לכן, מי ששוקל להשקיע בנכס מחוץ לישראל, צריך לוודא ולהבין היטב את היבטי המיסוי, ולקבל ייעוץ ממומחה בתחום עוד בטרם ההשקעה, וגם לאחריה באשר לאופן הדיווח בנוגע להכנסות מהנכס במדינת המקור ובמדינת ישראל.