חוסר הודאות הכללי, בשילוב עם עליות הריבית והעליה ביוקר המחיה, יצרו אמנם מצב של קפאון בשוק הדיור, אך גם המון מקום להזדמנויות, בעיקר למשקיעים.
אז נכון, מי שקנה דירה אחת או יותר להשקעה עד לפני קצת יותר מעשור, יכול להגיד בדיעבד שהוא עשה את עסקת חייו, כשרבים מאמינים שהשוק של היום לא יכול להשתוות לזינוק שהיה במחירים מאז.
עם זאת, גם היום יש מי שעדיין מצליחים להרוויח סכומים לא מבוטלים מהשקעה בשוק הנדל"ן - על ידי רכישת דירות בבניינים המיועדים לפרויקטי התחדשות עירונית, שיכולים להיות בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי, ונמכרים בסכומים גבוהים יותר לאחר השבחתם.
מחקר בלעדי שערך אתר מדלן עבור וואלה נדל"ן, מצא מה הן השכונות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר בישראל נכון להיום. המחקר נערך על ידי ניתוח עסקאות שנעשו בשנה האחרונה, בין החודשים יוני 2022 ליוני 2023.
10 השכונות בסדר יורד:
מקום ראשון: שכונת נווה שאנן בתל אביב
מהמחקר עולה את שאת הפער הכספי הגבוה ביותר מהשבחת הנכס תקבלו בשכונת נווה שאנן בתל אביב, שם מחיר ממוצע של דירת 2 חדרים לפני ביצוע תמ"א יעלה 1,706,461 שקל, בעוד מחיר דירה משופצת לאחר ביצוע התמ"א הוא 3,628,690 שקל. מדובר על פער של 70.62% ורווח של כ- 1,922,229 שקל.
על פי מדלן, מספר העסקאות שנעשו בשנה האחרון בשכונה הוא 39, לא נמוך אמנם, אבל ניכר כי טרם הבין השוק את פוטנציאל ההשבחה בו.
מקום שני: שכונת הדר כרמל בחיפה
השכונה עם מספר העסקאות הגדול ביותר בשנה האחרונה, והמקום השני בפוטנציאל ההשבחה, היא שכונת הדר כרמל בחיפה. שם, על פי מדלן, נעשו לא פחות מ-219 עסקאות דירות יד שנייה המיועדות לתמ"א בתקופת הזמן שנמדדה.
מחיר ממוצע של דירת 2 חדרים לפני תמ"א בשכונת הדר כרמל הוא 717,797 שקל, בעוד מחיר דירה חדשה אחרי תמ"א בשכונה יעמוד על 1,402,830 שקל - פער של 58.34% המתבטא ברווח כספי של 685,033 שקל.
מקום שלישי: שכונת מרכז העיר בירושלים
גם בעיר הבירה שלנו תוכלו לייצר רווח נאה מהשבחת הנכס. שכונת מרכז העיר בירושלים קוטפת את המקום השלישי ברשימה, כאשר על דירת 2 חדרים יד שנייה תשלמו בממוצע 2,057,472 שקל, לעומת 3,349,259 שקל לאחר שיעבור הנכס השבחה.
מדובר על פער של 32.82%, שהם רווח של 1,291,787 שקל. על פי מדלן בשכונה זו נעשו 36 עסקאות דומות בשנה האחרונה.
מקום רביעי: שכונת אחוזה בחיפה
חיפאית נוספת שמתברגת במקום מכובד ברשימה היא שכונת אחוזה, שם תשלמו 1,508,531 שקל בממוצע על דירת 3 חדרים לפני השבחה, לעומת 2,223,100 לאחר ביצוע עבודות תמ"א.
מדובר על פער של 24.79% שהם 714,569 שקל. על פי אתר מדלן, בשכונה נעשו כבר 49 עסקאות דומות בשנה האחרונה.
מקום חמישי: רובע ד' באשדוד
את המקום החמישי ברשימה תופסת שכונת רובע ד' המבוקשת באשדוד, שם תעלה דירת 3 חדרים ממוצעת 1,197,273 שקל, לעומת 1,745,959 שקל לאחר השבחת הנכס. מדובר על רווח של 548,686 שקל ופער של 24%. שם, על פי מדלן, נרשמו 63 עסקאות בשנה האחרונה.
מקום שישי ושביעי: רמת יוסף ומרכז העיר בבת ים
במקום השישי והשביעי ברשימה נמצאות שתי שכונות בבת ים: רמת יוסף ומרכז העיר. ברמת יוסף תוכלו להרוויח 779,046 שקל על השבחת נכס, פער של 21.19%, ובמרכז העיר תוכלו להרוויח 626,293 שקל על רכישת הנכס בזמן הנכון.
מדובר על פער של 13.85% בין רכישת הנכס לפני תמ"א ובין מכירתו כנכס שעבר השבחה.
מקום שמיני: מרכז הרצליה
במקום השמיני נמצאת שכונת מרכז הרצליה, עם פער של 12.45% לפני ואחרי השבחה, הבאים לידי ביטוי ברווח של 800,947 שקל.
מקום תשיעי: הצפון החדש של יפו
את המקום התשיעי תופס החלק הדרומי בצפון החדש של יפו, עם פער של 11.32%, הבאים לידי ביטוי ברווח של 1,344,052 שקל.
מקום עשירי: שכונת צפון-מערב בבת ים
את רשימת עשר השכונות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגדול ביותר בישראל, סוגרת שכונה שלישית בבת ים: שכונת צפון-מערב, שם תוכלו להרוויח 521,860 שקל, המהווים פער של 9.32% בין דירת יד שנייה לפני תמ"א 38 ובין השבחה לאחר תמ"א.
טל קופל, מנכ"ל מדלן: "המחקר שביצענו בוחן מצד אחד שכונות שיש בהן פעילות ענפה של התחדשות עירונית ומצד שני הפוטנציאל עדיין לא משתקף במחירי הדירות הישנות במלואו, ולכן יש בהן אפסייד גבוה - כלומר פוטנציאל לעליית שווי משמעותית בטווח הרחוק, ובפרט אם הבניין ילך להתחדשות עירונית".
"זה לא סוד ששוק הנדל"ן הישראלי נמצא כיום במצב של קיפאון, עם הרבה מאד קונים שיושבים על הגדר ומחכים לראות מתי ואיך יסתיימו העלאות הריבית, ומי שרוצה לנצל את המצב כדי לרכוש דירה להשקעה, כדאי שייקח בחשבון את השכונות המובילות במחקר שלנו. חשוב לציין שסביבת הריבית הגבוהה מייצרת אתגרים לרוכשי הדירות - אך גם ליזמים, ולכן צריך לקחת בחשבון שתהליך ההתחדשות העירונית עלול להתארך".