במרחק הליכה: עד כמה משפיעה הקרבה לרכבת הקלה על מחיר הדירה?

זה לקח 8 שנים ואינספור תקלות, דחיות ודחיות נוספות, אבל ביום שישי הקרוב (18.8) זה סוף סוף קורה: הרכבת הקלה תפתח את שעריה באופן רשמי לציבור הרחב, שהמתין לה בציפייה רבה.

נכון, עברנו לא מעט כדי להגיע עד הלום - ועדיין, מדובר בחגיגה. הרכבת הקלה כאן וצריך לחגוג את זה, שכן היא צפויה לפתור שתי סוגיות מרכזיות הפוגעות ברמת החיים של הציבור בישראל: מחירי הדיור ועומס התחבורה. הרכבת הקלה תאפשר לגור במקומות מרוחקים יותר בגוש דן ולאפשר הגעה מהירה למרכז העניינים בתחבורה ציבורית, תוך ויתור על הרכב הפרטי.

על כן, עם תחילת העבודות בשנת 2015 ואף קודם לכן - החלו משקיעים לחפש הזדמנויות על תוואי הרכבת הקלה, מתוך ציפייה כי עם תחילת הפעילות נכסים אלה יזכו לביקוש רב, ומחיריהם יזנקו, כמו גם התשואה עליהם.

כבר אז המשקיעים הבינו כי מודעת השכרה שתיפתח במילים: "מרחק 5 דקות הליכה בלבד מתחנת הרכבת הקלה", תעורר עניין רב מצד סטודנטים, זוגות צעירים ואף מבוגרים שרוצים לוותר על הרכב - כולם אוכלוסייה פוטנציאלית למכירה והשכרה, ומכאן שהמחירים והתשואה של הנכס יהיו גבוהים יותר משמעותית.

והיום, כאמור ימים ספורים לפני פתיחת הרכבת הקלה לראשונה לציבור הרחב, יצאנו לבדוק: האם מחירי הנכסים הממוקמים בתוואי הקו האדום של הרכבת הקלה אכן הגשימו את התחזיות ועלו משמעותית מעבר לעלית המחירים הכללית בגוש דן?

הקו האדום מחבר בין חמש רשויות: החל מפתח תקווה שבקצהו הצפוני לבין בת ים מדרום, דרך בני ברק, רמת גן ותל אביב-יפו - כאשר נוסעי הרכבת יוכלו לעלות עליה מ-34 תחנות על המסלול, חלקן תת-קרקעיות וחלקן נמצאות על הקרקע.

מבדיקה שערכו במשרד שמאות מקרקעין "יעקב-כהן", עבור וואלה נדל"ן - נמצא כי עליית מחירי הנכסים המצויים בסמוך לתוואי של הרכבת הקלה החלה עם ביצוע העבודות בפועל.

אולם, למרות שהעלייה במחירים תקפה לכל הערים, רגע לפני פתיחת הקו האדום נראה כי שיעור קצב עליית המחירים לא היה אחיד בין חמש הערים המיוחסות לקו האדום של הרכבת הקלה, כאמור פתח תקווה, בת ים, רמת גן, בני ברק ותל אביב-יפו.

זאת, ככל הנראה, מאחר ובחלק מהערים הפנימו את הפוטנציאל הטמון בהקמתה של הרכבת הקלה מהרגע בו החלו העבודות בפועל, בעוד שביתר הערים החלו להפנים זאת בשלב מתקדם יותר, כשהדיבורים על פתיחת הרכבת הקלה הפכו לממשיים.

עוד, עולה מהבדיקה, כי עצם מיקומם של נכסים בסמוך לתוואי הרכבת יגרום הלכה למעשה לגידול בשווים הכלכלי על פי שיעור הנע בטווח של בין 5 ל-10 אחוזים. זאת, כמובן גם בנוסף לעליה במחירים של מרבית הנכסים בגוש דן בפרק הזמן הנתון.

בבדיקה שנערכה אף ניתן להבחין במצבים בהם רוכשים היו מוכנים לשלם סכום גבוה יותר עבור נכס הקרוב יותר לתחנת הרכבת הקלה, גם אם מדובר במרחק של מטרים בודדים בלבד.

לצורך המחשת השפעת המרחק של תחנות הרכבת על מחירי הנכסים בתוואי הקו האדום, ערכו במשרד משרד שמאות המקרקעין "יעקב-כהן", סקירה כללית לדירות 4 חדרים טיפוסיות, כולן יד שנייה, בשלושה רדיוסים שונים מתחנת הרכבת הקלה:

• רדיוס ראשון: מרחק של עד 100 מטר מתחנת הרכבת.
• רדיוס שני: מרחק של 101 ועד 200 מטר מתחנת הרכבת.
• רדיוס שלישי: מרחק של 201 ועד 300 מטר מתחנת הרכבת.

יחד עם זאת חשוב לציין כי הרדיוס הראשון שהינו בעל ההשפעה המשמעותית ביותר מהימצאותו של תוואי הרכבת הקלה ביחס לשאר הרדיוסים כולל שלושה קווי מגורים (קו ראשון, שני ושלישי), כאשר הביקוש לנכסים הממוקמים בקו השני בתוך הרדיוס הראשון הוא הגבוה ביותר, לאחר מכן אלה הממוקמים בקו הראשון, בעוד הביקוש לאלה הממוקמים הקו השלישי הביקוש הינו הנמוך ביותר.

הסיבה לכך שביקוש לנכסים המצויים בקו השני בתוך הרדיוס הראשון הוא הגבוה ביותר נובע, בין היתר, מכך שאנשים מעדיפים להתרחק מתוואי הרכבת הקלה בעוד "כמה צעדים" על מנת להימנע ממטרדי רעש, ריח וכיו"ב.

עוד עולה כי שיעור ההשפעה של תוואי הרכבת הקלה על הנכסים הממוקמים בקו הראשון, השני והשלישי ביתר הרדיוסים אינו משמעותי. הסקירה נערכה למספר תחנות רנדומליות בחמש הערים של הקו האדום, כאמור, תל אביב-יפו, רמת גן, בני ברק, פתח תקוה ובת ים.

בסביבת תחנת ארלוזורוב:

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-3.1%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-5.3%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-2.1%.

בסביבת תחנת אליפלט:

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-2.6%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-4.7%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-2.1%;

בסביבת תחנת ביאליק:

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-2.6%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-4.7%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-2.1%;

בסביבת תחנת אבא הילל:

• בין רדיוס ראשון לרדיוס שני בשיעור של כ-2%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-3.6%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-1.6%;

בסביבת תחנת אהרונוביץ':

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-1.5%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-2.6%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-1%;

בסביבת תחנת פינסקר:

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-2%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-5.3%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-3.2%;

בסביבת תחנת בלינסון:

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-2%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-4.7%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-2.6%;

בסביבת תחנת העצמאות:

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-2%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-4.2%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-2.1%;

בסביבת תחנת הקוממיות:

• בין רדיוס ראשון לשני בשיעור של כ-2.6%;
• בין רדיוס ראשון לשלישי בשיעור של כ-5.3%;
• בין רדיוס שני לשלישי בשיעור של כ-2.6%;