ישראל מדשדשת מאחור: השקעות ESG - מגמה אמיתית או גרין ווש?

תחום האחריות הסביבתית, החברתית והתאגידית תופס תאוצה בשנים האחרונות, ובהתאם עולם העסקים והנדל"ן הוסיפו מוקד חדש בשם השקעות ESG, השקעה אחראית או השקעה ירוקה. השקעות אלו לוקחות בחשבון את הרוח החברתית/ציבורית יחד עם הרווח הכלכלי ונובעות מההבנה שליזמים ומשקיעים יש תפקיד חשוב בבניית כלכלה מכלילה, מקיימת ושוויונית יותר.

מדדי ESG מתייחסים לשלושת גורמי המפתח במדידת ההשפעה החברתית והסביבתית של השקעה: E: סביבה, S: חברה, G: ממשל תאגידי. קריטריונים של ESG עוזרים למשקיעים להעריך טוב יותר את הביצועים הכספיים העתידיים של חברות, הן מבחינת התשואה והן מבחינת הסיכון.

בסקר שערכה לאחרונה ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL בקרב +800 תאגידים וחברות מרחבי העולם, עולה כי השפעת משבר האקלים ואימוץ ESG ישפיע מהותית על השינויים המבניים בשוק הנדל"ן במהלך השנים הקרובות.

כך, 40% מהחברות אינן מטמיעות שיקולים סביבתיים וחברתיים באסטרטגיות הנדל"ן שלהן. בנוסף, 78% מחברות מאשרות כי הן כבר כוללות או מתכננות לכלול שיקולי ESG בראש סדרי העדיפויות שלהן, כאשר יחדשו את הסכמי השכירות בבניין המשרדים.

מגמה זו של אימוץ עקרונות ESG באה לידי ביטוי גם באופן בו משקיעים משווקים את ההשקעות שלהם היום ומשווקים על דגלם את אופי ההשקעה והשפעתו על העולם. עוד עולה מהמחקר של JLL כי בקרב משקיעי נדל"ן מובילים, ישנם חמישה שיקולים מרכזיים בבחירת נכסים להשקעה על מנת שיוכלו ליצור השפעה ערכית חברתית גבוהה יותר: בטיחות וביטחון המבנה, גישה לטבע ולשטחים ירוקים, גישה למתקני רווחה ובריאות, חוסן אקלימי, נגישות, ניידות ופתרונות גישה ללא מדרגות.

על רקע החשיבות שאלפי חברות ברחבי העולם מייחסות לאמידה, ניהול ודיווח של ESG, פורום IVS, הכולל את בכירי אנשי המקצוע והמשקיעים בנדל"ן מניב בישראל, קיים כנס בנושא אימוץ, שילוב ושיפור ההתייחסות לנושא ה- ESG בקרב חברות הנדל"ן בישראל.

מנחת המושב, מור זיו, אשר משמשת כמנהלת מחלקת ההשקעות ב JLL ישראל, ציינה כי "האינפלציה שטיפסה בחצי שנה האחרונה ועליית הריבית, כמו גם שינויים מקומיים, משפיעים ומשנים את ההסתכלות על השקעות והחלטות מה לעשות עם הכסף שלנו. משקיעים רבים הפכו בשנים האחרונות יותר ויותר מעורבים בהשקעות שלהם ומבינים לעומק את התעשיות בהן הם משקיעים את כספם, יחד עם מידע וולונטרי שהולך וגדל בדוחות הכספים בתחום ה-ESG, המאפשר השוואה באותה תעשייה. העיקרון של השקעות אחראיות עומד בבסיס ערכיה של JLL כאשר השקנו לאחרונה חידוש טכנולוגי שמאפשר ללקוחותינו לשלב בצורה פשוטה, אפקטיבית ונכונה את שלושת מרכיבי ESG בפרויקטים, השקעות ובהתנהלות היום-יומית".

"כל מרכיב של ESG בנפרד הוא מאוד חשוב", אומר פרופ' צבי וינר, פרופסור למימון ודיקן לשעבר של בית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית, "את חלקם אפשר למדוד בצורה מדעית כמו למשל פליטות פחמן, אך למעשה נוצרת בעיה כאשר שלושת המרכיבים נבחנים יחד ואז נוצרת תופעת הגרין ווש (GREENWASH) בה חברות נוטעות עצים בכדי לצאת ידי חובה, מה שיוצר בעיה במדד".

"חברות רבות באירופה אימצו את שיטת הגרין ווש - יצירת מצג שווא סביבתי לצורכי תדמית ויחסי ציבור ולכן זה משהו שמאוד מודעים אליו ויודעים לנטר אותו, אך בישראל המודעות ליצירת תדמית סביבתית כל כך נמוכה שהגרין ווש אפילו לא הגיע אלינו" מציינת מור זיו.

נגה לבציון נדן, מנהלת שותפה בחברת ואליו בריבוע ומנכ"לית מייסדת חברת המחקר Greeneye ציינה כי "תחום ה- ESG התפתח בשנים האחרונות וכבר לא מדובר בחברה או תאגיד ששותלים עצים ויוצאים ידי חובה. הגרין ווש תלוי בתהליך ההערכה. כך, כאשר שואלים שאלות גנריות במדד זה נותן פרצה לשקרים, אך כאשר אפשר השאלות הינן ספציפיות, כבר לא ניתן לשקר באופן סיסטמתי ולהערים על המערכת".

"חברות הנדל"ן בישראל נבחנות בפרטים הקטנים, זה כבר לא מספיק לנטוע עצים ולכלול אישה בדירקטוריון. חברות נדל"ן אשר משלבות ערכים עמוקים של ESG בכל תהליך קבלת ההחלטות שלהם לא ניתנות בכלל להשוואה לחברות אחרות".

אורן בוסקילה, מנכ"ל אודור בנייה, התייחס גם הוא לתופעת הגרין ווש ולשאלה האם יישום של ESG צריך להיות וולנטרי או חובה בישראל, לדבריו, "ברגע שיש פרמטרים שנותנים תועלת ברמת החברה ואתה רואה שיש תועלת למה שאתה עושה - אתה לא רוצה לעשות גרין ווש".

לדעתו של בוסקילה, "יישום ESG צריך להתחיל באופן וולנטרי, כמו תחום הבנייה הירוקה שהתחיל כך, ולאחר מכן שהרגולטור ידרוש. לחברות יש אינטרס להציע ולהשקיע בתועלות סביבתיות, כך ככל שניתן משהו שישדר אמינות זה יעזור לנו וגם ללקוח הקצה. לדוגמא, כדי להגיע לסטנדרט של כוכב אחד בבנייה ירוקה נדרש רק התקנת בידוד תרמי ומיזוג ולכן, לקחנו את זה קדימה וכל הבניינים בפרויקט האחרון שלנו הם A ו- A פלוס".

"בכוכב הראשון יש תועלת וזה מאוד זול, בערך הוצאות של 3000 שקל לדירה. גם בגלל עניין של חוק מכר אתה מקבל את הכסף הזה חזרה במטרים של הדירה ובעצם הרווחת מהסיפור הזה. מעבר לכוכב הראשון זה כבר סיפור אחר. בתל אביב ישנם יזמים שרוצים מעבר, ככל שזה יתפוס תאוצה ותהיה דרישה אז המחירים ירדו בהתאם. אני מקווה ומאמין שזה יתפוס".

"האם דירוג אנרגטי מאפשר למכור בית במחיר יותר יקר? לא. אבל האם אני נתפס כחברה יותר רצינית? חד משמעית", מוסיף בוסקילה.

טל קייט רון, שותפה KPMG, ראש תחום שירותי ייעוץ ESG מאמינה שהטמעת פעילות ESG צריכה להיות מדידה ולהראות ערך ותועלות למחזיקי העניין. "צריך להבין את הצרכים של הלקוחות ושאר מחזיקי העניין על מנת לחזק אמון של לקוחות וכך לבנות מערכת יחסים ארוכת טווח. חברה שתקפיד על ממשל תאגידי תקין, אג'נדה סביבתית, תימנע ממעילות והונאות, תחזק את אמון הציבור ותדורג יותר גבוה.

כחלק מהעבודה שלנו ב KPMG, אנחנו לא מנסים לשנות פעילות עסקית של ארגון, אלא, רוצים לראות איזה צעדים אפשר לשפר ולהטמיע בהיבטי ESG. אנו בשאיפה למצוא את הנושאים המהותיים עבור החברה, להתמקד בהם ולצד זה להטמיע את פעילות ה ESG, זה יחזק את כולם וגם את בעלי המניות".

כאמור, השיח העולמי סביב ה ESG הגיע בחלקו לישראל והנושא צובר תאוצה גם בארץ. בישראל כבר עלתה הצעת חוק בשנת 2022 'חוק אחריות סביבתית' שחברות מדווחות ידווחו על פעילותן. בפברואר 2022 הרשות לחדשנות השיקה מדד ESG המבקש לבחון את ביצועי החברות הניגשות למכרזי הרשות בהיבטים של חברה, סביבה ומנהל תקין. למעשה, שיקולי ESG מגיעים כיום לשולחן וועדות ההשקעה כאשר הגופים המוסדיים בישראל מתחשבים יותר ויותר בהיבטי ESG. "בסוף כולנו עוסקים בזה רק לא מאגדים את הפעילות תחת הכותרת של ESG" אומר רענן דוד, שמאי במשרד ברק פרידמן.

"כשאני עושה הערכות שווי של נכסים מניבים יש חוסר מאוד גדול בקטגוריית G - תאגיד ממשלתי, בכל מה שקשור לשקיפות. יש מעט מאוד מידע שמפורסם. יש חברות שנאלצות בגלל רגולציה לפרסם הערכות שווי - לא בצורה וולנטרית וכמובן, הרבה חברות שלא חייבות, לא יפרסמו. המרחק בין המידע שמפורסם לבין הערכת שווי אמיתית עצום ולכן הנושא של ממשל ורגולציה הוא הכרחי".

ESG" לא מדבר רק על בנייה ירוקה. למעשה, כל התהליך של התכנון והבנייה נעשה היום בצורה מאוד משמעתית אצל החברות והן רואות ערך משמעותי החל משלב התכנון. כך לדוגמא, מגדלים כמו טוהה או מייקרוסופט, מייצרים חוויית משתמש כבר משלב התכנון. בסופו של דבר "העלות" הזאת מביאה ערך וזה בא לידי ביטוי באפשרות לבקש שכר דירה יותר גבוה, תשואה גדולה יותר וכו'".

"אפשר לראות את השילוב של כל הפרמטרים של ESG במתחמים של עירוב שימושים או קמפוסים למשל של גב ים בבר שבע בהם בונים בניינים עם פיתוח סביבתי מזמין, עירוב שימושים שמערב סטודנטים שעובדים ולומדים בפארק. בנוסף, המדינה בנתה שם בניין לקריית הקשוב ומחברת את עולמות ההייטק עם הצרכים של המדינה. זו דוגמא קלאסית לבנייה הירוקה בקמפוס אחד שמשלב אקוסיסטם של "ESG. מוסיף רענן דוד.

עם זאת, יש הסבורים כי השילוב במרכיבי ESG הינם משיקולים מקצועיים יותר. לדברי נגה לבציון נדן "האותיות שמרכיבות את ESG נכנסו למונח אחד כי אלו היו הדברים שהתעלמנו מהם ושבדוחות הכספיים לא התייחסו אליהם. זה חלק מהחוסן של כל חברה. אי אפשר שלא להסתכל על איך חברה מנוהלת, איך היא מנהלת אתגרים ומנהלת עסקים ולכן החיבור ביניהם עוזר להעריך חברות".

"גדל כאן דור אחר, דור יותר מודע, ששם לו את נושא ה ESG כחשיבות עליונה בכל סקטור וספציפית בעולמות הנדל"ן. אנחנו רואים סטרטאפים שלא מוכנים להיכנס לבניינים שלא נחשבים לירוקים, דור שלא מונע אך ורק מדוחות כספיים אלא שחשוב לו להשאיר משהו טוב הלאה" הוסיפה מור זיו. "באופן כללי, אנו רואים כי השוכרים בשוק הם אלו שקובעים את הטון. יש כרגע עודף היצע של בניינים בקלאס B ומטה, בניינים אשר לא עומדים בסטנדרטים גבוהים של בנייה ירוקה, התייעלות אנרגטית וערכי ה ESG ישארו ריקים. ישנן מדינות בעולם שמחלקות ציונים לבניינים ומגדלים ומי שלא עונה על סטנדרטים ירוקים מקבל קנס".