חיפה, חיפה, עיר עם עתיד: הפתרון למשבר הדיור נמצא בכרמל?

שוק הדיור מרגיש היטב את ההשפעה של העלאות הריבית על ידי בנק ישראל. הנטל על מי שלקח כבר משכנתה הוא כבד, ריבית הפריים כבר עומדת על 6.25%, תוסיפו על זה מחירים שמסרבים לרדת מהותית - ותקבלו שוק בקיפאון.

בדומה לשאר הארץ, אך בצורה טיפה מתונה יותר - גם שוק הדיור בעיר מהכרמל, חיפה, נמצא בקיפאון. על פי נתוני אתר madlan, כמות העסקאות בעיר צנחה מהותית, אך עדיין פחות משאר הערים הגדולות.

אם מדרגים לפי גודל אוכלוסייה, חיפה היא העיר השלישית בגודלה בישראל, היא מושכת אליה אוכלוסייה מעורבת ומגוונת, ומהווה מרכז חשוב לתחבורה, תעשייה ותרבות. לכן, לא פלא שחיפה סחפה וסוחפת בשנים האחרונות גם משקיעי נדל"ן רבים, שרואים בה פוטנציאל רווח מרשים. למרות זאת, המצב בשנה האחרונה ועליית הריבית המתמשכת גרמה גם למשקיעים לחשב מסלול מחדש - ולשבת על הגדר.

"המשקיעים מחפשים שני דברים: תשואה והשבחה, ובעדיפות עליונה את שניהם", מסביר דני זומרשטיין, בעלים ומנהל משרד התיווך סיטידן נכסים בע"מ. "תשואה זה קצת בעייתי היום - אם קונים נכס במיליון שקל ומשכירים אותו ב-3,000-3,500 שקל, בבנק כבר תקבל תשואה גבוהה יותר על הכסף. אם מסתכלים רק על תשואה, ולבניין אין איזה פינוי בינוי ודאי או כמעט ודאי באופק, אז נכון להיום לא בטוח שכדאי לקנות, מה גם שכולם מחכים לירידת מחירים ובשוק הדירות המשומשות זה לא ממש קרה עד כה אלא במקרה פרטני בו מישהו חייב למכור ומהר, כך שאם זו דירה שלא תהיה בה השבחה, לא בטוח שלמשקיע כדאי בימים אלו לקנות אותה".

"מצד שני, אם זו דירה שיש בה סיכוי להשבחה, משקיע נבון ייקח דירה מושכרת, או כזו שאפשר להשכיר אותה ויש עליה כבר הערת אזהרה בטאבו לטובת היזם. הבעיה היא שעל דירות כאלה מבקשים כבר מחיר שמשקף חלק ניכר מההשבחה שתהיה".

לפי ניתוח בלעדי ומקיף שערכה מחלקת המחקר ב-madlan עבור וואלה! נדל"ן - ברבעון הראשון של השנה נרשמה בחיפה ירידה של 60% בהיקף העסקאות, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מדובר בירידה משמעותית, אך עדיין פחות מהירידה בתל אביב שעומדת על 87%, אשדוד עם צניחה של 65%, ונתניה עם ירידה של 69%.

מה ש-"החזיק" את השוק בחיפה אלו דווקא הדירות החדשות, שהמכירות שלהן ירדו "רק" ב-11.5%. ייתכן וזה גם קשור לעובדה שהמחירים שלהן עלו רק בפחות מ-2%, בניגוד לדירות יד שנייה שהמשיכו להתייקר בכמעט 30%, והמכירות שלהן צנחו בכמעט 67%.

לפי זומרשטיין, "בחודש האחרון השוק התאושש. בתחילת רצף העלאות הריבית אנשים נכנסו להלם מהריביות והתיישבו על הגדר. גם עכשיו יש את אלה שיושבים על הגדר אמנם, אבל פחות ממה שהיה בחודש חודשיים הראשונים, כשהריביות רק התחילו לקפוץ. אישית אני לא מרגיש צניחה של 60-67%. אכן יותר קשה לסגור עסקאות, אבל לא התרסקות. מחודש יוני בהחלט יש שיפור".

למרות שהעוגה הצטמצמה, חיפה שמרה על אחוז מכירות זהה מכלל העסקאות בארץ - 12.3%. על פי madlan, השכונה שבה דירות חדשות התייקרו באופן הכי משמעותי היא רמת עופר/גבעת זמר עם התייקרות של כ-15%. השכונה שבה דירות יד שנייה הכי התייקרו היא קריית אליעזר, עם עלייה של כ-31%, וזאת ככל הנראה בשל ה"באז" שיש בשוק לגבי פוטנציאל ההתחדשות של השכונה.

כמו כן, שלושה פרויקטים של בנייה חדשה בולטים בהיקף מכירות הדירות החדשות בעיר בשנה האחרונה: פרויקט אלמוג כרמל מערב בנווה דוד עם מגדלים בני כ-30 קומות, שם נרשמו 33 עסקאות; פרויקט מצפה אלמוגי ברמת אלמוגי עם בניינים בני 4-9 קומות עם 28 עסקאות; ופרויקט נופי ים בקרית חיים מערבית, עם בניינים בני 10 קומות, שם נרשמו 18 עסקאות.

ב-12 החודשים האחרונים ניתנו רק 57 היתרי בנייה בחיפה, ירידה של 24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד שבה ניתנו 75 היתרים. עם זאת, במספר יחידות הדיור שיתווספו לעיר לא חל שינוי קיצוני - השנה אושרה בניית 889 דירות, לעומת 985 דירות בשנה שעברה, ירידה של כ-10% בלבד. השכונה המובילה מבחינת מספר היתרים (11) ותוספת יחידות בנייה (101) היא אחוזה. אחוזה גם נמצאת במקום הרביעי מבחינת צפיות במודעות באתר, כך שהשכונה הייתה ונותרה שכונה חזקה מבחינת ביקושים. בקריית חיים מזרחית ניתנו 5 היתרים ל-41 דירות, ואילו ברמת אלמוגי אמנם ניתן רק היתר אחד, אבל ל-50 דירות.

"במקום הראשון מבחינת צפיות פר מודעה נמצאת רמת הנשיא, ומיד אחריה הכרמל הוותיק, שנמצא גם בטופ חמש של צפיות בכלל", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן וחיפאי מלידה. "זה אומר שבשתי השכונות האלו הביקוש הגבוה פוגש מספר מועט יחסית של מודעות. על פי הנתונים שלנו קריית שפרינצק, גבעת דאונס ובת גלים הן השכונות עם הכי מעט מודעות מכירה, מה שמעט מפתיע לאור 'הבאז' החיובי שיש לבת גלים בתקופה האחרונה, עם ההתחדשות הצפויה והקרבה הייחודית שלה לים, ובכל זאת - בפועל אין בה הרבה מודעות ואין הרבה צפיות".

"מי שקונה בבת גלים לא יקנה בהדר או בכרמל, יש לה אופי אחר", מוסיף זומרשטיין. "הקונים בבת גלים והאחראים בעיקר לקפיצת המחירים בשכונה הם המשקיעים שרואים בה את ההיילייט של חיפה, הדובדבן שבקצפת, מי שעוד קונה בשכונה הם תושבי המקום בהווה או בעבר שרוצים לחזור לגור בה.
כבר עכשיו ברחובות המבוקשים בשכונה המחיר שם למ"ר הוא מטורף, וברוב המקרים הוא עובר את המחיר למ"ר בכרמל, במיוחד אם נשקף מהדירה נוף לים ואם הדירה בקו ראשון לים על הטיילת אז השמיים הם הגבול".

השכונה המובילה בחיפה מבחינת כמות עסקאות (חדשות ויד שנייה) היא הדר, עם כמעט 400 עסקאות, כ-350 מתוכן יד שנייה. הדר היא גם השכונה עם הכי הרבה מודעות והכי הרבה צפיות וחיפושים באתר madlan (בפער ניכר מהמקום השני - שכונת מרכז הכרמל).

עידו מורג, מנכ"ל מורג נכסים בחיפה - יזם, פעיל חברתי וחבר הנהלה בלשכת המסחר והתעשייה חיפה והצפון - מסביר: "שכונת הדר היא למעשה רובע בחיפה, הכולל מספר אזורים ואוכלוסיות שונות ומגוונות וזה גם מסביר את הסיבה שכמות העסקאות בה גדולה גם בתקופות שיש ירידה בכמות העסקאות בשוק.

"במרכז הארץ רוב רובן של הדירות מוצעות למכירה לקהל יעד שנמצא בעשירונים העליונים, ובתקופה כזו כח הקנייה של לקוחות מסוג זה נפגע. בהדר, לעומת זאת, יש אזור שחיים בו תושבים חרדים, ששם טווחי המחירים הם בין 800,000 אלף למיליון שקל. גם אוכלוסיית יוצאי חבר העמים מהווה חלק חשוב בכח הקנייה בשכונה. אוכלוסייה נוספת שמתעניינת בשכונה היא של משקיעים מכל הארץ, שרואים שעדיין ניתן לקנות דירה באחת הערים המרכזיות בארץ בפחות ממיליון שקל. מגוון קהלי היעד, יחד עם רמת המחירים הנוחה יחסית לשאר חלקי הארץ, הם הסיבה לכך שהשוק בהדר עובד כרגיל גם בתקופה זו".

מורג מוסיף ואומר כי "רובע הדר לא מיצה את עצמו. אזור הדר הוא אזור היסטורי יפה ובעל אופי. הוא הלב הפועם של חיפה, ולצערי אזור זה סובל מהזנחה. במידה ועיריית חיפה תדע להשקיע בנראות האזור, בתשתיות, בתרבות ובבידור, יש לאזור הזה עוד המון פוטנציאל השבחה".

"בכלל, להערכתי העיר חיפה כולה נמצאת כיום בצומת דרכים קריטית: הפוטנציאל קיים, ובגדול, אבל פרנסי העיר צריכים לדעת לנווט את הספינה יותר טוב ממה שהיה פה עד כה".

לפי אמיר אקמן, מומחה נדל"ן ובעלים משותף בחברת א.ב בנדל"ן, "הדר התפתחה באזור תלפית והשוק, אזור שנהיה אטרקטיבי מבחינת מקומות בילוי ומסעדות איכותיות שמייצרות חיי יום וחיי לילה נון סטופ. בשוק עצמו התחילו לפתח הרבה שטחים ובניינים שהיו נטושים, התחילו לשפץ ולהפוך את האזור לאטרקציית בילויים ואומנות. בהדר יש שוק מגוון גם מבחינת שכירויות, יש לא מעט דירות חדר ושני חדרים שהשכירות והארנונה בהן נמוכות, מה שמושך קהל של צעירים, סטודנטים וזוגות צעירים.

"בהדר יש מבנים נטושים או מוזנחים מרשימים מאוד מבחינה אדריכלית, כך שמי שמבין יכול לקנות בהם דירות, או אפילו בניינים שלמים, ולמצות את הפוטנציאל. בשנה האחרונה נכנסו להדר גם יזמים, מה שלא ממש קרה עד כה, והם הצליחו להרים פרויקטים די גדולים. החומר האנושי מתחלף, נכנסים דיירים ברמה סוציואקונומית יותר גבוהה, והמחיר למ"ר קופץ. אני צופה שהדר תמשיך להתפתח, אם כי זה כמובן תלוי גם במדיניות של ראש העיר הבא שיבחר".

ומי תהיה "הדר" הבאה?;

אקמן מהמר שהלהיט החיפאי הבא יהיו שכונות החוף, "שהולכות להיות הפנינה של חיפה. בשכונות החוף הייתה הזנחה פושעת שנים רבות. שכונות כמו שער העליה ונווה דוד הן קו ראשון לים, יש בהן כבר התחדשות עירונית, חופים מבוקשים והן בנויות על שטח מישורי, מה שכמעט לא קיים בחיפה. הן יעברו מתיחת פנים ויבואו המון אנשים מבחוץ, שירצו בגללן לגור בחיפה".