דירה במתנה להורים? לא אם תשאלו את רשות המסים

מתנה תמימה או דרך לתכנון מס? הענקת מתנה של נדל"ן ידועה כדרך לתכנון מס. לפעמים, המתנה המועברת היא אכן תמימה, כלומר לטובת המקבל בלבד, ולעתים יוצרת יתרון מס למעניק המתנה, וזו גם מהותה.

מזה כעשור, רשות המיסים בודקת לעומק את נושא המתנות וחושדת בדבר הכוונה האמיתית של הענקת המתנה. במילים אחרות, למה שא' ייתן במתנה לב' דירה או מגרש? מה יוצא לו מזה?

החשדות הללו נמצאו, במקרים מסוימים, מבוססים - מה שגרם לזה שהמתנות הללו, מהיבט המס, מבוטלות. כלומר, נקבע כי המתנה היא העברה מלאכותית ויש להתעלם ממנה. המקבל לא קבל והנותן לא נתן, למרות שמבחינה חוזית ולפי הדין הכללי, הכל בתוקף.

לחוקי המס, יש כללי משחק שונים ובכוחם, להביא להתעלמות מניסוחים ומחוזים שאין ביסודם טעם כלכלי.

אז כיצד נעניק דירה דירה לילדים או להורים שלנו מבלי להסתבך? בדקנו עם דורית גבאי, רו"ח מומחית במיסוי מקרקעין.

לדבריה, קשת האפשרויות להענקת מתנה של נדל"ן רחבה. "נניח, הורים יכולים לעזור לילד שלהם, על ידי רכישה מכספם של דירה שלמה או מימון חלק מרכישתה. ברגע שהיקף המימון הוא 50% ומעלה, וזה נעשה במשך 3 שנים שקדמו לרכישת הדירה, הדירה נחשבת בעיני רשות המסים כ-'דירת מתנה'. במצב כזה, הרוכש הוא הילד, ומס הרכישה מחושב לפי מצבו ביום הרכישה. כך, אם זו דירתו היחידה, הוא נהנה ממדרגות מוטבות ונמוכות יותר, עד 1.9 מיליון שקל אין מס רכישה".

"לעיתים, הורים מעבירים לילדיהם דירה שלמה שבבעלותם. גם זו העברת מתנה של הדירה כבנויה. בנוסף, קיימת אפשרות שההורים יעבירו קרקע לצורכי בנית הבית, הקרקע מועברת במתנה והילד המקבל, בונה עליה את ביתו. ככל ושווי הקרקע ביום סיום הבניה מהווה 50% מהשווי של הבית כגמור, ייראו בקרקע הזו כמי שהפכה את הבית כולו לבית שניתן במתנה".

"כידוע," אומרת גבאי, "לדירות מגורים יש מסלול ייחודי, במסגרתו ניתן למכור כמוכר דירה יחידה, ולקבל פטור ממס שבח על הרווח שנוצר בגלל עליית השווי של הדירה. החוק מגביל ועוצר מכירות של דירות מתנה כאלה, וקובע שכדי לא לשלם מס, ולהיות פטור ממס שבח, על המקבל לגור בדירה הנדונה 3 שנים או אם לא גר בדירה, לחכות ארבע שנים. רק אז יש זכאות לפטור ממס שבח".

"ההמתנה הזו מכונה בחוק 'תקופת צינון' ומטרתה למנוע העברות מהורים לילדים של דירות שברשותם, במטרה להפוך את מכירתן לפטורות ממס, אל מול מצב שהדירות, כשהן נמכרות על ידי ההורים, הן חייבות במס, כי אינן דירות יחידות".

"מתנות של ילדים להורים זה יותר נדיר ופחות מובן לעיכול מבחינה של הטעם הכלכלי בדבר, ולא נאמר שאין מקרים שזה מבוסס טעם כלכלי ורצון אמיתי וממשי לעזור. אולם, במקרים בהם ההעברה היא מילדים להורים, נדלקות מנורות אדומות וכאשר המתנות הן מאח לאח, המנורה מתפוצצת מרוב שהיא לוהטת".

"מתנות בין אחים נחסמות להעברה בפטור ממס שבח כבר מיום 1.8.2013 ועדיין יש טעויות ומעבירים ואז מקבלים חיוב במס. מתנות להורים, שאין בצידן טעם כלכלי, הן כאלה שהילד מעוניין להיפטר מרישומה של דירת מגורים על שמו, לצורכי רכישת דירת מגורים במדרגות של 'דירה יחידה', וכדי להיות במצב הזה, הוא מעביר לאם את דירתו, ואם הדירה בבעלות של שני בני הזוג, מעבירים לבן הזוג האחד, והוא מעביר לאימו".

"באופן הזה, הזוג ללא דירה, והוא יכול לרכוש דירה לעצמו במס נמוך יותר. ואולם, אם המתנה לאם אינה מתנה אמיתית, שזה מתבטא למשל בכך שדמי השכירות נשארים להיות מוזרמים לילד המעביר, או נרשמה הערת אזהרה לטובת המעביר למניעת פעולה בדירה (לא ניתן למכור אותה עד שתוסר הערת האזהרה), או המקבל (האם או האב), רושם בצוואתו כי הדירה הזו תועבר בירושה לילד שהעניק לה אותה. אלה סימנים ש-'הכח הכלכלי' נשאר אצל הילד".

"זה אומר מבחינת המס, שהעברה זו אינה אמיתית, ומנהל מיסוי מקרקעין, כאשר הוא מגלה אותה, מבקש לתקן את מצב הדברים ולהחזיר את הרשום למצב שקדם, ולחייב במס הנובע מהמצב האמיתי ולא זה שביקשו להציג. השינויים האלה אינם פשוטים, יש פרוצדורות ויש טענות לכאן ולכאן, לעיתים קנסות ועונשים. לכן, מומלץ להתייעץ לפני כל מתנה שניתנת או מתקבלת. האחריות מוטלת על שני הצדדים," אומרת דורית גבאי.