חברה חדשה ומודל חדש - שהופך את בעל הדירה למשקיע בפרויקט כולו

"יש גבול ליכולת של הציבור לממן רכישת דירה, ואני חושב שהגענו לגבול הזה ואולי גם חצינו אותו". דורון עטיה, אחד היזמים הוותיקים והמנוסים בישראל, לא רואה עתיד ורוד לנדל"ן הישראלי בתקופה הקרובה, אך דווקא עכשיו בחר למכור את חלקו ביזמית הנדל"ן "אסיה סיירוס" ולהקים חברת נדל"ן חדשה, שתציע מודל השקעה חדש ואטרקטיבי לציבור. המוקד יהיה בפריפריה הקרובה והרחוקה - שם הוא רואה את בוננזת הנדל"ן הבאה.

על החברה החדשה, המודל המעניין, הבשורה והעתיד של ענף הנדל"ן: הריאיון המלא עם דורון עטיה:

אחרי מודל קבוצות הרכישה ומודל קבוצות ההשקעה, מגיע מודל חדש לשוק הנדל"ן הישראלי, שצפוי להיות אטרקטיבי במיוחד למשקיעים: "דירה ורווח".

דרך המודל החדש, מאפשר היזם למשקיע לרכוש דירה מוגדלת ומחוזקת במתחם התחדשות עירונית, ובנוסף לקבל חלק מהרווח היזמי של התוכנית כולה - זאת, במחיר שוק סטנדרטי של הדירה שרכש.

מאחורי המודל החדש עומדת חברת נדל"ן חדשה, "נוף איתן", שבראשה כאמור עומד אחד מיזמי הנדל"ן הוותיקים, המצליחים והמנוסים בישראל - דורון עטיה (50) - עד לאחרונה מנכ"ל ואחד משלושת הבעלים של יזמית הנדל"ן הצומחת, ואחת החזקות באזור הדרום, "אסיה סיירוס".

עטיה, שהיה מעמודי התווך של יזמית הנדל"ן, שבנתה ובונה אלפי יח"ד דיור בכל רחבי ישראל, החליט לאחרונה למכור את חלקו בחברה לשני שותפיו ב-20 השנים האחרונות, אבי תם ושחר כחלון, על פי שווי מוערך של מאות מיליוני שקלים, ולצאת לדרך חדשה, עם חברת נדל"ן חדשה ומודל השקעה חדש.

בכוונת החברה להתעסק בשני תחומים עיקריים:

אחד, המוכר לעטיה מאוד מפעילותו באסיה סיירוס: פרויקטים של דירה בהנחה, עליהם הוא יתמודד במסגרת המכרזים של משרד השיכון.

השני, העיקרי: השקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה הקרובה והרחוקה, אליהם הוא ירתום משקיעים ישראלים, שיוכלו גם להנות מדירה משודרגת וגדולה יותר עם ממ"ד, וגם ליהנות באחוזים מרווחי הפרויקט כולו.

"אני מאמין שהמודל הטוב ביותר, שייתן לי את היתרון הגדול על פני המתחרות", הוא אומר, "הוא לתת לרוכש לא רק מפתח לדירה, אלא להפוך למעשה לשותף בפרויקט ולהרוויח כסף".

"גם אם הרווח היזמי שלי יהיה מופחת, אני חושב שהמודל הזה יצליח מאוד, ימשוך משקיעים רבים, ייתן לי יתרון בזירה, ואל דאגה - גם אני לא אצא פה מופסד. ארוויח גם כלכלית וגם מהבחינה של לתת לאחרים ליהנות בעצמם מההצלחה. זה נותן הרגשה טובה וזה לא פחות חשוב".

"זה משהו שהתבשל אצלי תקופה ארוכה הרצון הזה ללכת לדרך עצמאית, אך סביבת הריבית הגבוהה, שאני רואה בה סיכון גדול לחברות נדל"ן שלוקחות סיכונים, גרמה לי לקבל את ההחלטה הסופית ולמכור את חלקי. נשתדל להיעזר בבנקים כמה שפחות, וחלק ניכר מההשקעות והליווי יהיו מההון העצמי שלי ושל שותפים שאני מגייס".

"ברוך השם. את חלקי באסיה סיירוס מכרתי בעשרות מיליוני שקלים, ויחד עם העסקים הנוספים שלי בגני האירועים, ושל שותפיי בתחומים אחרים, יש ביכולתנו ליזום לא מעט פרויקטים. במצב הנוכחי, כשאני לא רואה עתיד ורוד לשוק הנדל"ן - לפחות לא בשנתיים הקרובות - צריך לבחור השקעות מאוד מאוד בזהירות, לא לקחת סיכונים מיותרים, ולהשקיע רק בפרויקטים שכמעט בוודאות יניבו רווחים לנו ולרוכשים-שותפים שלנו".

"יזמים וקבלנים יגידו לך שהעצירה בנדל"ן היא זמנית ושהמחירים לפני עלייה. אני חושב בדיוק ההיפך - שהמחירים בשנה-שנתיים הקרובות ירדו ב-10-15 אחוזים לפחות. סביבת הריבית הגבוהה, שהיא כאן כדי להישאר, מקטינה משמעותית את היכולת של רבים מרוכשי הדירות לקחת משכנתא, רואים את זה כבר עכשיו במשרדי המכירות הריקים, וליזמים פשוט לא תהיה ברירה. הם ימכרו גם בפחות רווח ואפילו ללא רווח את הדירות. כל דקה שאתה מחזיק בקרקעות ובדירות שקנית בהלוואה בריבית הגואה הנוכחית, מסכנת את הקיום שלך. אני חושב שהרבה חברות שהיו ממונפות מדי ורכשו קרקעות במחירים מטורפים, עשויות לא לשרוד את השנתיים הקרובות. אם פעם מתווכים היו מתקשרים אלי פעם בתקופה להציע לי קרקע, היום אני מקבל עשרות טלפונים ביום עם הצעות. בעלי הקרקעות פשוט מנסים להיפטר מהקרקע. כמובן שיש בכך גם הזדמנות, אך צריך לברור את ההשקעות בפינצטה. זה לא הזמן לקחת סיכונים".

"להערכתי, המצב היום שונה ממה שהיה ב-2008 וב-2015, שעצירה זמנית הביאה לעליית מחירים מטורפת. אני רואה בשנתיים הקרובות רק ירידת מחירים. האינפלציה דוהרת, יוקר המחיה בשמיים, ונגיד בנק ישראל לא יכול במצב הזה להוריד ריבית. יכול להיות שאחרי התקופה הזאת, שלא תהיה קצרה כמו שרבים חושבים, תהיה עליית מחירים, אבל היא תהיה מתונה יותר. יש גבול ליכולת של הציבור לממן רכישת דירה, ואני חושב שהגענו לגבול הזה ואולי אפילו חצינו אותו, בעיקר ל רקע עליית הריבית והיכולת של זוגות צעירים ומשפרי דיור לממן משכנתא".

"לאחרונה התפרסם החזון למדינת ישראל ב-2048, שבליבו הרעיון להקים שני מטרופוליטני ענק בגליל וסביב באר שבע, בנוסף למטרופולין תל אביב. זה הופך את באר שבע וסביבתה, בעיני, לכר פורה של הזדמנויות, בעיקר בכל הקשור להתחדשות עירונית. גם כאן צריך לבחור את האפשרויות בזהירות, אך הסיכוי בעיר הזאת, שהיא גם משפחתית ומחבקת, גם בעלת שירותים ותשתיות גבוהים מאוד לציבור, וגם מחירים שעדיין מאפשרים רכישת דירה במחיר הגיוני, הוא עצום".

"את שתי ההשקעות הראשונות של "נוף איתן" עשיתי בשני מתחמי התחדשות עירונית בעיר, ושם ניישם כבר באופן מיידי את המודל החדש שלנו של דירה ורווח. אני רואה בנגב ובפריפריה הקרובה והרחוקה את העתיד של מדינת ישראל. כשלקחנו על עצמנו באסיה סיירוס לבנות כאלף יחידות דיור בדימונה הסתכלו עלינו כמו על משוגעים, אבל היום במבט אחורה ההצלחה הייתה אדירה. אני חושב שבפריפריה נמצא הפוטנציאל הגדול ביותר, ושם בכוונתנו לעשות את ההשקעות המרכזיות - בחוכמה ובזהירות".