דוח נתוני למ"ס שפורסם בשבוע שעבר הציג ירידה של 25% בהתחלות בניה חדשות ברבעון הראשון של שנת 2023 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מעבר לנתון הדרמטי הזה, ניתוח של הדוח, שבוצע על ידי חברת שיווק הנדל"ן דרא, חושף כי בימים אלו חלים שינויים בתמונת התחלות הבנייה ברחבי הארץ.
כך, ברבעון הראשון של 2023 נרשם זינוק בהתחלות הבנייה של דירות 3 חדרים, וצניחה בבניית דירות 4 חדרים. על פי למ"ס, ברבעון הראשון של השנה החלו להיבנות 2,969 דירות בנות 3 חדרים - קצב שנתי מוערך של 11,876 דירות, וזאת לעומת 8708 דירות כאלה שהחלו להיבנות בכל שנת 2022.
מנגד, בפלח הדירות 4 חדרים נרשמה צניחה בקצב התחלות הבנייה ברבעון הראשון, כשהחלו להיבנות 4,618 דירות (קצב שנתי מוערך של 18,472 יח"ד), לעומת 28,579 התחלות בנייה כאלה ב-2022.
האם זה אומר שממוצע הדירות הארצי יחזור לשפיות? כיום הממוצע עומד על 4 חדרים בגלל מיעוט בדירות קטנות, עם זאת עד שנות התשעים, כמתבקש, היה הממוצע דירות 3 חדרים בנות 80 מ"ר.
דירות 3 חדרים יהיו נפוצות במרכז הארץ?
הערים המובילות בבניית דירות 3 חדרים בתקופה הנבדקת הן תל אביב עם זינוק בקצב לעומת אשתקד - 463 התחלות בנייה ברבעון (קצב שנתי מוערך של 1,852), לעומת 1,125 בכל 2022; אחריה בת ים עם 368 התחלות בנייה ברבעון לעומת 268 בכל 2022; ראשון לציון עם 177 (קצב שנתי מוערך של 708) לעומת 411 ב-2022; אשקלון עם 158 ברבעון לעומת 146 בכל 2022; רמלה עם 134 ברבעון לעומת 0 ב-2022; ירושלים עם צניחה ל-131 ברבעון לעומת 1089 ב-2022; ורמת גן עם ירידה ל-131 לעומת 579 ב-2022.
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, מסביר כי "העלייה בבניית דירות 3 חדרים על חשבון דירות 4 חדרים תואמת את המציאות בשוק הנדל"ן כיום. ככל שמחירי הדירות בארץ התייקרו בחדות בשנים האחרונות, לצעירים קיים קושי מהותי לרכוש דירות 4 חדרים כדירה ראשונה שלהם, והשוק התאים עצמו לכך. תוכננו יותר דירות בנות 3 חדרים, שמחד אפשריות יותר מבחינה כלכלית ומאפשרות גם כניסה קלה יותר של הצעירים לשוק, ומאידך אלה הן דירות שמבוקשות על ידי משקיעים כי יותר קל להשכיר אותן על רקע מחירי השכירות שגם כן עלו במידה ניכרת".
"דירות 3 חדרים מבוקשות גם בקרב משפחות חד הוריות או גרושים/גרושות. ככל ולא יימצא פתרון הוליסטי למצוקת הדיור - ואני לא רואה פתרון כזה בעתיד הנראה לעין, כך פלח הדירות הקטנות יילך ויהיה מבוקש יותר והתחלות הבנייה שלו יגדלו. אני סבור גם כי לא רק דירות 3 חדרים ימשיכו לפרוח, אלא שהשוק יילך גם לכיוון דירות 2 חדרים, וגם השטח של הדירות עצמן ימשיך ויקטן בכל קטגוריה כפי שראינו בשנים האחרונות".
בסך הכל היו ברבעון הראשון של שנת 2023 כ-14,981 התחלות בנייה, עלייה של 2% לעומת 14,693 ברבעון הרביעי של 2022 וצניחה של 25% לעומת 19,983 ברבעון הראשון של 2022. הערים המובילות בכלל התחלות הבנייה הן ת"א, בת ים, ירושלים, ראשון לציון, ומודיעין.
לצד דירות 3-4 חדרים, החלו להיבנות ברבעון הראשון גם 4234 דירות בנות 5 חדרים (קצב שנתי מוערך של 16,936), ללא שינוי מהותי בקצב לעומת 16,895 בשנת 2022 כולה; 2433 דירות בנות 6 חדרים ויותר (קצב שנתי מוערך של 9732), ללא שינוי מהותי לעומת 9824 ב-2022; עוד 653 דירות בנות 2 חדרים (קצב שנתי מוערך של 2612), ללא שינוי מהותי לעומת 2580 בכל 2022; ו-52 דירות בנות חדר אחד (קצב שנתי מוערך של 208) - צניחה לעומת 892 בכל שנת 2022.
בחלוקה למחוזות, מחוז המרכז מוביל עם 4357 התחלות בנייה ברבעון הראשון - צניחה של 20% לעומת 5475 התחלות בנייה ברבעון המקביל אשתקד; אחריו מחוז ת"א עם כ-3900 התחלות בנייה ברבעון, ללא שינוי מהותי לעומת הרבעון המקביל; במחוז ירושלים נרשמה צניחה של 66% בהתחלות הבנייה ל-1,010 דירות חדשות, לעומת כ-3000 אשתקד; במחוז דרום ירידה של 38% ל-1682 דירות; במחוז הצפון היו 2245 התחלות בנייה, ירידה של כ-23% לעומת הרבעון המקביל.
בפלח הדירות בנות 4 חדרים שרשם צניחה בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון, מובילות הערים ירושלים עם 482 דירות שהחלו להיבנות ברבעון, ירידה קלה לעומת 1956 התחלות בנייה בשנת 2022; אחריה תל אביב עם 475 דירות, עלייה לעומת 1758 בשנת 2022; בת ים עם 248 התחלות בנייה, צניחה לעומת 1463 ב-2022; לוד עם 247 יח"ד, עלייה לעומת 845 ב-2022; ונתניה עם 148 התחלות בנייה ברבעון, צניחה לעומת 1351 ב-2022. ערים נוספות שרשמו צניחה הן באר יעקב, באר שבע, אשקלון, פתח תקווה, וראשון לציון.
לדברי רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, "עליית הריבית שייקרה משמעותית את המשכנתא, ויוקר המחיה באופן כללי, שולחים רוכשי דירות רבים לשבת על הגדר בחודשים האחרונים. אלה שחייבים לרכוש, מתפשרים על גודל הדירה - וזה בא לידי ביטוי בשינוי התמהיל של התחלות הבנייה. בנוסף, מי שבכל זאת צריך דירות גדולות יותר, עושה התפשרות גיאוגרפית. זוגות צעירים שאיכשהו הצליחו לגייס תקציב לרכישת דירה במעגל הראשון והשני של מרכז הארץ, מתקשים כיום להעמיד הון עצמי עקב המצב שתיארתי, ועוברים למעגל השלישי והרביעי ולפריפריה הגיאוגרפית, שם עדיין ניתן למצוא דירות גדולות במחירים סבירים".
בבניית דירות 5 חדרים מובילות הערים ראשון לציון (זינוק לעומת 2022), בת ים (עלייה קלה), ת"א (זינוק), נתניה (צניחה), אור יהודה (זינוק), ורעננה (עלייה). בבניית דירות 6 חדרים ויותר מובילות הערים ראשון לציון (זינוק), חיפה (זינוק), יו"ש (צניחה), מודיעין (זינוק), אופקים (זינוק).