עיריית תל אביב הפסידה: "מיתוג" לא נחשב כהשבחה

כעבור שנים רבות של התכתשויות בין הועדה המקומית תל אביב לבעלי הנכסים, ועדת הערר החליטה כי תוכנית השימור של תל אביב 2650ב לא השביחה את הנכסים שהוגדרו לשימור, ועל כן לא ניתן לחייב את בעלי הנכסים בהיטל השבחה.

כמו כן, ועדת הערר קבעה היום באופן נחרץ כי "מיתוג איננה תכונה מתכונות המקרקעין ולכן אינו מהווה השבחה ואין לגבות בגין כך היטל השבחה".

צריך לזכור איך נולדה העילה לגביית היטל השבחה בעקבות תוכנית השימור 2650ב.
בשנת 2008 אושרה תוכנית השימור, התוכנית כ-1,000 מבנים תחת הגדרת "מבנים לשימור" ובשנת 2011, שלוש שנים לאחר אישורה, הוגשו לוועדה המקומית מאות תביעות בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

על מנת להתמודד עם מבול התביעות, עיריית תל אביב החליטה לגייס את כל המוחות היצירתיים והמציאה עילה חדשה לגביית היטל השבחה והיא "מיתוג". לפי גישתה עצם סימונם של 1,000 מבנים כ"מבנים לשימור" הוסיפה להם "הילה" ובכך מיתגה אותם כבעלי "ערך יוקרה" ולכן השביחה את הנכסים.

ועדת הערר, בראשותו של עו"ד בני זלמנוביץ, החליטה שכל סיפור המיתוג ראוי היה לו לא היה בא לעולם; החלטה זו מצטרפת להחלטות רבות נוספות של זלמנוביץ בעניין היטל השבחה בגין תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 והיטל השבחה בגין קירבה לתחנות הרכבת בירושלים.

כך כתבה ועדת הערר על רעיון "המיתוג" של עיריית תל אביב: "סבורים אנו כי שגגה קשה נפלה בטענת המשיבה; שגגה משפטית, שגגה שמאית ומוסרית".

כמו כן, בהחלטתה, ועדת הערר טוענת כי לא צריך תוכנית בניין עיר כדי לשמר מבנים, יש לכך כלים רגולטיביים אחרים כמו חוקי עזר עירוניים כפי שנעשה בשיפוץ חזיתות של מבנים ישנים בתל אביב.

דבר נוסף, אומרת ועדת הערר, כפי שתהליכי הפרבור הביאו להזנחה של מרכזי הערים ושל המבנים, כך תהליכי החזרה למרכזי הערים היא תופעה חברתית כלכלית והיא זו שמשפיעה על שוק הנדלן לחיוב ואין לה כל קשר עם תוכנית השימור. "סוגיית היטל השבחה וירידת ערך אין לה דבר עם המשקל הערכי והחשיבות התרבותית וההיסטורית בשימור".

לדברי שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, "תוכנית השימור לא יצרה יש מאין. המבנים שסומנו לשימור מלכתחילה נבחרו על סמך מאפייני המבנים הללו ולא להיפך. לא התוכנית שינתה את מאפייני המבנים הללו ולכן צדקה ועדת הערר כשקבעה שהתוכנית לא השביחה כלל את הנכסים. הנכסים שסומנו נבחרו על פי שיקולי עיצוב, אדריכלות, מיקום, ערך חברתי והיסטורי".

"טענה דומה אגב, מעלה עיריית תל אביב גם בתוכנית הרבעים. תוכנית הרבעים מחייבת חיזוק ושיפוץ המבנים ושמאי הוועדה המקומית טוענים שעצם השיפוץ והחיזוק משביח את הנכסים ולכן אין לנכות את הוצאות החיזוק והשיפוץ מההשבחה הנטענת. גם כאן ניתן לטעון כי לא תוכנית הרבעים הגדירה איזה בניין צריך חיזוק ושיפוץ. המבנים דורשים חיזוק בגלל שהם ישנים ומוזנחים. לא תוכנית הרבעים עשתה אותם כאלה. מי שרוצה לחזק ולשפץ את ביתו לא צריך את תוכנית הרבעים לצורך כך. ולכן לדעתי בתוכנית הרבעים יש לקזז את עלויות החיזוק והשיפוץ שהם חובה לצורך קבלת זכויות לתוספות בנייה. בדומה לתוכנית השימור וכפי שהחליטה ועדת הערר בעניין תוכנית השימור אפשר לחזק ולשפץ מבנים גם באמצעים רגולטוריים או לפי תמ"א 38 ואנחנו לא זקוקים לתוכנית הרבעים לצורך כך".

"חבל שעבר עשור של הליכים מיותרים והוצאות רבות שנגרמו לבעלי דירות בעיר תל אביב. לא נותר לנו אלא לחכות ולראות איזה רעיונות יצירתיים עוד מתכננת לנו עיריית תל אביב כדי להעניש את האזרחים שלה ולגבות מהם מס שהוא לא אמת", מוסיפה עסיס.