האם זה בכלל טוב לנו? מחירי הדיור יורדים, אך לא כפי שציפינו

בחודש מאי האחרון פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את השינויים במחירי הדירות - כאשר מהשוואת מחירי העסקאות (דירות חדשות ויד שנייה) שבוצעו בחודשים מרץ-אפריל והעסקאות שבוצעו בפברואר-מרץ 2023, עולה כי מחירי הדירות הפתיעו לטובה וירדו ב-0.2%.

חגגנו את היפוך המגמה. זאת אומרת, בחודשים האחרונים שלאחר העלאת הריבית בישרנו על התייצבות מחירי הדיור לראשונה אחרי שנים ארוכות, אם להוציא את חודשי הסגר הראשון של הקורונה בשנת 2020, ושאלנו מתי נראה ירידות מחירים. והנה, ירידות המחירים הגיעו, אמנם בעשיריות האחוז, אבל הגיעו, סוף סוף.

מצד שני, האם מדובר בסיבה אמיתית לחגיגה? אם תשאלו את סער פלד, בעלים של סער פלד שמאות מקרקעין, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, התשובה היא לא.

ואנחנו שאלנו:

"שוק הנדל''ן עובר תהליך עמוק בחודשיים האחרונים," אומר פלד, "מחירי הדיור יורדים לכאורה, אך בפועל השוק מייצר לנו ירידת מחירים מלאכותית. ירידת מחירים אמיתית נובעת מעודף היצע על הביקוש. זהו תהליך בריא כשיש הרבה דירות ומעט רוכשים וזה משפיע על המחיר. עם זאת, המחיר כיום לא יורד עקב סיבה זו, אלא בגלל קשיים לבצע עסקאות נדל''ן, עקב מספר גורמים המתרחשים בו זמנית".

תרחיב;

"מדובר בתהליך הנקרא 'ביקוש כבוש'. אין מספיק התחלות בנייה, אין קונים בעקבות העליות האחרונות של הריבית, המשכנתאות התייקרו מאוד, וזה גרם לכך שהכסף הפנוי שהיה אצל הזוגות והרוכשים הפוטנציאלים התמעט בצורה משמעותית. כדור השלג שנוצר גורם לקושי רב בלקיחת משכנתאות, ולכן אנשים רבים מעדיפים כרגע לשבת על הגדר, ולרכוש פחות דירות. כך, יוצא שמי שמתכנן לרכוש דירה בוחר להמתין כרגע לסביבת ריבית נמוכה יותר. דבר זה בולט במיוחד בהיקף העסקאות הנמוך כיום, ולכן נוצר מצב של ביקושים כבושים, שמתישהו יפרצו לשוק. זו רק שאלה של זמן".

"שוק הנדל"ן חווה כמות עסקאות נמוכה, הבעיה שזה כבר נמוך מדי, מכאן זה לא יכול לרדת יותר. ככל שהריבית גבוהה יותר, רואים יותר ויותר אנשים יוצאים משוק הנדל''ן. הממשלה ונגיד בנק ישראל חייבים להבין שמספר הישראלים שמבקשים לרכוש דירות רק גדל, אבל הם חוששים לקחת משכנתאות בריביות גבוהות. במקביל, גם הקבלנים חוששים לבנות בגלל העלות הגבוהה של ההלוואות למימון הבנייה".

"הביקוש לדירות לא ירד. אוכלוסיית ישראל ממשיכה לגדול (בגידול טבעי ובהגירה חיובית), מה שמבטיח המשך ביקוש לדירות חדשות. השינוי בקצב התחלות הבנייה, והביקוש הכבוש של הציבור צפוי ליצור שוב פער בין הביקוש האמיתי לדירות לבין מספר הדירות שבבנייה ושטרם נמכרו".

"בתנאים אלו, כאשר אין פתרונות דיור זמינים ומידיים, אין בסיס ריאלי לירידה אמיתית במחירים, וכאשר ברור כי הריבית הגבוהה לא תימשך לנצח, בשל העובדה שהיא נועדה להיאבק באינפלציה הגבוהה שישראל, בדומה למדינות נוספות בעולם, סובלת ממנה. ברגע שזו תירגע, כנראה שגם בנק ישראל יפחית את הריבית כדי לשמור את הריבית הראלית בשיעור סביר, ושכך יקרה, הביקוש יתפרץ ולא צריך לנחש מה יקרה למחירים".

כדי שנוכל לנצל את ירידת המחירים לטובתנו, עלינו לעצור את עליית המחירים הצפויה. הכלי המרכזי של המדינה הוא לייצר דירות למכירה בכמות מספקת באזורי ביקוש. המדינה צריכה לדאוג עכשיו לקידום פרויקטים באזורי ביקוש (פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית וכו'), כדי שביום שהריבית תרד יהיו מספיק פרויקטים שיכילו את הביקושים בשוק, וכך נוכל לנצל את ירידת המחירים הנוכחית ולמנוע את העלייה הבאה".

"כלי נוסף שניתן לנצל הינו פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. לא כל זוג רוצה או יכול לרכוש דירה. פתרון של שכירות ארוכת טווח יכול להסיט חלק מהאוכלוסייה לשוק השכירות ולהוריד לחץ וביקושים לרכישת דירה".

לסיכום, בעוד שירידת המחיר הנוכחית בשוק הנדל"ן עשויה להיראות כמו חדשות טובות, חשוב להבין את הגורמים הבסיסיים התורמים למגמה זו. על ידי נקיטת פעולה לטיפול בסוגיות של מחסור בביקוש ובהיצע, הממשלה יכולה לנצל את ירידת המחירים לטובת שוק נדל"ן בריא.